Dans un environnement surdensifié, les gens vont toujours à la recherche de solutions créatives pour utiliser au mieux l’espace disponible. Une de ces solutions consiste à construire des appartements sur le toit de l’immeuble, une technique qu’on appelle aussi «surélévation».
Dans un environnement surdensifié, les gens vont toujours à la recherche de solutions créatives pour utiliser au mieux l’espace disponible. Une de ces solutions consiste à construire des appartements sur le toit de l’immeuble, une technique qu’on appelle aussi «surélévation».
Cet article se concentre sur les conditions de réalisation et sur la concrétisation du droit pour les ACP de surélever son bâtiment.
1. Compétence
Conformément à l’article 577-3 troisième alinéa du Code civil, les parties de bâtiments ou de terrains destinées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux sont réputées communes. Sauf indication contraire dans les statuts, les fondations, les colonnes et poutres porteuses, les dalles de plancher, la façade et le toit d’un immeuble d’habitation font incontestablement partie des parties communes d’un immeuble d’habitation.
L’association des copropriétaires, en tant que gestionnaire des parties communes, a donc en principe le droit de construire plus haut et est donc autorisée à négocier ce droit.
Ce principe ne s’applique que dans la mesure où le droit de superficie n’a pas déjà été accordé dans l’acte de partage à une personne spécifique, comme par exemple un promoteur immobilier.
2. Préparation du dossier
En pratique, c’est un promoteur immobilier qui soumettra à l’ACP ou au gestionnaire d’immeuble sa proposition de surélévation.
Mais avant de procéder à la cession effective du droit de superficie, un certain nombre de mesures préparatoires devront être prises.
Par exemple, une étude de stabilité devra être effectuée portant sur la capacité du bâtiment à supporter cette nouvelle charge, et permettant ainsi de définir le nombre d’étages pouvant être construits au-dessus du bâtiment.
Par exemple, une étude de stabilité devra être effectuée portant sur la capacité du bâtiment à supporter cette nouvelle charge, et permettant ainsi de définir le nombre d’étages pouvant être construits au-dessus du bâtiment.
Par exemple, une étude de stabilité devra être effectuée portant sur la capacité du bâtiment à supporter cette nouvelle charge, et permettant ainsi de définir le nombre d’étages pouvant être construits au-dessus du bâtiment.
Par exemple, une étude de stabilité devra être effectuée portant sur la capacité du bâtiment à supporter cette nouvelle charge, et permettant ainsi de définir le nombre d’étages pouvant être construits au-dessus du bâtiment.
Par exemple, une étude de stabilité devra être effectuée portant sur la capacité du bâtiment à supporter cette nouvelle charge, et permettant ainsi de définir le nombre d’étages pouvant être construits au-dessus du bâtiment.
3. Construction juridique
L’ ACP a le choix entre deux options : constituer un droit de superficie ou surélever l’immeuble.
Lorsqu’un droit de superficie est cédé, le ou les nouveaux étages se trouveront à l’extérieur du bâtiment existant, au moyen d’une construction supplémentaire. Il n’y aura pas de redistribution des quotes-parts de copropriété car l’immeuble d’appartements existant ne sera pas agrandi, mais une nouvelle construction existera audessus de l’ immeuble. Pour ainsi dire, deux masses de bâtiments distinctes seront créées, dont l’une relèvera des dispositions de la loi sur la copropriété, et l’autre de la loi sur le droit de superficie.
Par contre, en cas de surélévation de l’immeuble, le ou les nouveaux étages seront intégrés à l’immeuble existant, ce qui aura pour conséquence une modification des quotités de la copropriété, soit par une redistribution des quotités existantes, soit par la création de nouvelles quotes-parts.
4. Vote et majorités
Une fois les travaux préparatoires terminés, et les copropriétaires dûment informés sur les plans définitifs, l’AG peut procéder au vote.
Il est recommandé au promoteur immobilier et à son équipe ou au groupe de travail désigné par l’ACP de réexpliquer en détail les plans exacts lors de l’assemblée générale.
La décision de céder le droit de superficie se déroule en plusieurs étapes, formant un tout et pouvant, de ce fait, faire l’objet d’une seule et même décision, soumise à la majorité des quatre cinquième des voix des copropriétaires présents ou représentés.
La décision de céder le droit de superficie se déroule en plusieurs étapes, formant un tout et pouvant, de ce fait, faire l’objet d’une seule et même décision, soumise à la majorité des quatre cinquième des voix des copropriétaires présents ou représentés.
- a. Acte de disposition de biens immobiliers communs.
Si l’ ACP a choisi la surélévation, donc l’agrandissement de l’immeuble en hauteur, elle doit approuver un acte de disposition d’un bien immobilier commun.
Dans le cadre de la surélévation de l’immeuble, les copropriétaires vendront des quotes-parts du terrain et des parties communes.
L’assemblée générale des copropriétaires doit prendre cette décision à la majorité des quatre cinquième des voix des copropriétaires présents ou représentés (article 577-7 §1,2 ° e) du Code civil). - b. Redistribution des quotités et des charges.
Si l’ ACP choisit de surélever l’immeuble par la construction d’une extension en hauteur, de nouvelles parties privatives et communes seront créées et intégrées à l’immeuble. L’AG devra dans ce cas voter sur la redistribution des quotités de la copropriété et des charges, en remaniant les quotes-parts existantes, ou en créant de nouvelles parts.
Par contre, lorsqu’un droit de superficie est cédé aucune partie privative ou commune nouvelle n’est intégrée au bâtiment. Les nouvelles parties font légalement partie de la nouvelle «structure» créée et non de la «sous-structure» existante.
L’assemblée générale des copropriétaires devra prendre cette décision à la majorité des quatre cinquième des voix des copropriétaires présents ou représentés (article 577-7 §3 Code civil). - c. Cession d’un droit de superficie.
L’acte de cession du droit de superficie doit décrire en détail les parties communes sur lesquelles le droit de superficie sera constitué. Par ailleurs, des droits d’usage et de passage devront clairement être établis à l’égard des parties communes existantes, surtout si, par exemple, les futurs copropriétaires de la «superstructure» doivent passer par les parties communes de la «sous-structure» pour accéder à leur partie privative.
L’assemblée générale des copropriétaires doit prendre cette décision à la majorité des quatre cinquième des voix des copropriétaires présents ou représentés. - d. Le prix.
Tant lors de l’agrandissement de l’immeuble que lors de la cession d’un droit de superficie, l’ACP doit bien évidemment déterminer le prix de la cession.
Comme mentionné ci-dessus, une évaluation immobilière doit être effectuée au préalable par un professionnel pour déterminer ce prix. Par ailleurs, l’ACP doit également déterminer impérativement la destination des fonds à recevoir.
En principe, les fonds reviennent à tous les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts dans les parties communes. L’ACP peut toutefois décider, à la majorité absolue, de s’écarter de cette règle pour décider par exemple de l’attribution d’une partie du prix aux occupants du dernier étage, ou d’un apport exceptionnel au fonds de réserve, ou de l’exécution de grands travaux de rénovation. - e. Modification des statuts..
La modification des quotes-parts de la copropriété, due à l’a surlévation de l’immeuble, nécessite forcément une modification des statuts.
L’article 577-4 du Code civil stipule que « l’acte de base contient une description du bien immobilier dans son ensemble, des parties privatives et communes, ainsi que la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative ».
5. Arrêt du Tribunal de première instance de Flandre occidentale, division de Bruges dd. 16.04.2016.
Le 16.04.2016, le Tribunal de première instance s’est prononcé sur un appel dans une affaire concernant la rénovation d’un immeuble à appartements. Dans cet immeuble à appartements, l’ACP avait décidé à la majorité requise de céder son droit de superficie.
La minorité de copropriétaires ayant voté contre cette décision a considéré cette décision commerciale comme une violation de l’article 16 de la Constitution.
L’article 16 de la Constitution dispose: « Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique, dans les cas et de la manière établis par la loi, et moyennant une juste et préalable indemnité »
Aussi bien le juge de paix que le tribunal de première instance ont statué que la décision de constitution du droit de superficie prise par l’assemblée générale à la majorité qualifiée requise, n’est apparemment pas en contradiction avec l’article 16 de la Constitution.
La minorité des copropriétaires opposée à la décision de cession du droit de superficie devra subir cette décision, à moins bien entendu qu’une irrégularité dans l’une des décisions discutées ci-dessus puisse être établie.
Conclusion
La surélévation et la cession du droit de superficie constituent une question délicate pour la copropriété qui doit être préparée avec le plus grand soin et sur bases de conseils avisés. Si vous avez besoin d’une assistance juridique pour préparer une cession de superficie ou un dossier de surélévation, AGREMENTOR ANVERS est toujours prêt à vous assister.
INFO
Mme Laura Meuwissen
Avocat et Médiatrice agréée
Agrementor, the law firm
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1180 Bruxelles
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