In een overbebouwde omgeving is men steeds op zoek naar creatieve manieren om met ruimte om te springen. Eén manier daartoe is het “hoger bouwen” of “optoppen” van appartementsgebouwen.
Bij optoppen wordt bovenop een appartementsgebouw nog één of meerdere verdiepingen geplaatst. Gezien de schaarsheid aan bouwgrond blijkt het optoppen een goed alternatief, dat ook lucratief kan zijn voor de vereniging van mede-eigenaars. Het recht op hoger bouwen kan namelijk verhandeld worden tegen een bepaalde prijs.
Dit artikel spitst zich toe op de voorwaarden om zo’n verhandeling van het recht op hoger bouwen te bewerkstelligen.
1. Bevoegdheid
Conform artikel 577-3 derde lid BW worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn. Behoudens andersluidende bepaling in de statuten behoren de fundamenten, dragende kolommen en balken, vloerplaten, gevel en het dak van een appartementsgebouw onmiskenbaar tot de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw.
De vereniging van mede-eigenaars heeft als beheerder van de gemeenschappelijke delen dus in principe het recht op hoger bouwen en is aldus bevoegd dit recht te verhandelen.
Dit principe geldt slechts voor zover het recht op hoger bouwen niet reeds in de splitsingsakte werd toegekend aan één bepaalde persoon, zoals bijvoorbeeld een bouwpromotor.
2. Voorbereiding
Doorgaans zal een bouwpromotor bij de VME of diens syndicus een voorstel indienen van zijn project tot hoger bouwen.
Alvorens effectief over te gaan tot het verkopen van het recht op hoger bouwen, dienen een aantal voorbereidingen getroffen te worden.
Zo moet men een studie uitvoeren naar de draagkracht van het gebouw en de mogelijkheid tot het plaatsen van één of meerdere verdiepingen bovenop het gebouw.
Verder moet men een uitgebreide studie voeren naar de kosten die gepaard gaan met het recht op hoger bouwen, en uiteraard het financieel voordeel dat de mede-eigenaars hieruit zouden halen.
Ook moeten er grondige en concrete afspraken gemaakt worden omtrent de toegang tot het gebouw en de overlast die gepaard gaat met de werken, of zelfs omtrent de eventuele schadegevallen.
Voornoemde punten dienen in concreto uitgewerkt te zijn vóór datum van de algemene vergadering van mede-eigenaars die zal stemmen over het verhandelen van het recht op hoger bouwen.
In praktijk is het aangewezen dat de VME zich juridisch en bouwkundig laat bijstaan door een deskundige en een werkgroep aanduidt om deze zaken in goede banen te leiden. Ook de syndicus zal bij de voorbereiding een belangrijke rol spelen.
3. Juridische constructie
De VME heeft hierbij de keuze tussen het vestigen van een opstalrecht of het verruimen van het appartementsgebouw.
Bij het vestigen van een opstalrecht zal (zullen) de nieuwe verdieping(en) via een opstalconstructie buiten de bestaande bouw gehouden blijven. Er zal geen herverdeling van de aandelen in de mede-eigendom gebeuren, aangezien het bestaande appartementsgebouw niet wordt uitgebreid, maar er bovenop een nieuw gebouw gebouwd wordt. Er ontstaan als het ware twee onderscheiden bouwmassa’s, waarvan er een onder de bepalingen van het appartementsrecht valt en een andere onder de Opstalwet.
Bij het verruimen van het appartementsgebouw zullen de nieuwe verdieping(en) worden opgenomen in het bestaande appartementsgebouw, wat een wijziging in de aandelen in de mede-eigendom zal teweegbrengen, hetzij door een herschikking van de bestaande aandelen, hetzij door de creatie van nieuwe aandelen.
4. Stemming en meerderheden
Eens de voorbereidende werken zijn afgerond, en alle individuele mede-eigenaars op de hoogte zijn van de exacte plannen, kan de VME overgaan tot de stemming.
Het is hierbij aangewezen dat de bouwpromotor en zijn team of de aangeduide werkgroep van de VME tijdens de algemene vergadering de exacte plannen nogmaals gedetailleerd toelichten.
De beslissing tot het verhandelen van het recht op hoger bouwen bestaat uit meerdere onderdelen, die één integrerend geheel vormen, en met één en dezelfde beslissing en een meerderheid van vier vijfden van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden gestemd.
Uiteraard kunnen de beslissingen ook afzonderlijk worden genomen, met de respectievelijk vereiste meerderheden. De algemene vergadering van mede-eigenaars zal moeten stemmen over de volgende zaken:
- a. Daad van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
Indien de VME ervoor gekozen heeft om het optoppen van het appartementsgebouw middels de verruiming ervan te organiseren, dient zij te stemmen over de daad van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.
Bij de verruiming van het appartementsgebouw verkopen de mede-eigenaars namelijk aandelen in de grond en in de gemeenschappelijke delen.
De algemene vergadering van mede-eigenaars dient deze beslissing te nemen met een meerderheid van vier vijfden van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars (artikel 577-7 §1,2° e) B.W.). - b. Herverdeling van aandelen in de mede-eigendom en lasten.
Indien de VME ervoor kiest het optoppen via de verruiming van het appartementsgebouw te structureren, worden nieuwe privé- en gemeenschappelijke delen in het gebouw geïncorporeerd. De VME zal in dat geval moeten stemmen over de herverdeling van de aandelen in de mede-eigendom en de lasten, door een herschikking van de bestaande aandelen, of door de creatie van nieuwe aandelen.
Bij de vestiging van een opstalrecht worden geen nieuwe privé- en gemeenschappelijke delen in het gebouw geïncorporeerd. De nieuwe delen maken juridisch gezien deel uit van de nieuwe “opbouw”, en niet van de bestaande “onderbouw”.
De algemene vergadering van mede-eigenaars dient deze beslissing te nemen met een meerderheid van vier vijfden van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars (artikel 577-7 §3 B.W.). - c. Vestigen van een opstalrecht.
In de akte van vestiging dient nauwkeurig beschreven te worden op welke gemeenschappelijke delen het opstalrecht gevestigd zal worden. Verder dienen gebruiksrechten en rechten van overgang te worden gevestigd met betrekking tot de bestaande gemene delen, bijvoorbeeld als de toekomstige mede-eigenaars van de “opbouw” via de gemene delen van de “onderbouw” naar boven moeten komen.
De algemene vergadering van mede-eigenaars dient deze beslissing te nemen met een meerderheid van vier vijfden van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. - d. De prijs.
Zowel bij het verruimen van het appartementsgebouw als bij het vestigen van een opstalrecht zal de VME ook de prijs bepalen.
Zoals vermeld dient ter bepaling van deze prijs voorafgaandelijk een professionele waardering uitgevoerd te worden.
Verder zal de VME moeten bepalen wat de bestemming van de te ontvangen gelden zal zijn.
In principe komt de prijs pro rata toe aan de mede-eigenaars ten belope van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen. De VME kan echter beslissen hiervan af te wijken bij volstrekte meerderheid, zoals bijvoorbeeld voor de toekenning van een deel van de prijs aan de bewoners van de bovenste verdieping, een verhoging van het reservefonds, of het uitvoeren van grote renovatiewerken. - e. Statutenwijziging.
De wijziging van de aandelen in de mede-eigendom, naar aanleiding van de verruiming van het appartementsgebouw, vereist een wijziging van de statuten.
Artikel 577-4 B.W. bepaalt dat de basisakte een beschrijving bevat van het onroerend geheel, van de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten en de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief is verbonden.
5. Vonnis Rechtbank eerste aanleg te West-Vlaanderen, afdeling Brugge dd. 16.04.2016.
Op 16.04.2016 deed de Rechtbank van eerste aanleg in graag van beroep uitspraak in een zaak met betrekking tot het optoppen van een appartementsgebouw. In dit appartementsgebouw had de VME met de vereiste meerderheid beslist haar recht op hoger bouwen te verhandelen.
De minderheid van mede-eigenaars die tegen deze beslissing had gestemd, was van oordeel dat deze beslissing tot verhandeling in strijd is met artikel 16 van de Grondwet.
Artikel 16 van de Grondwet bepaalt: “Niemand kan van zijn eigendom worden ontzet dan ten algemenen nutte, in de gevallen en op de wijze bij de wet bepaald en tegen billijke en voorafgaande schadeloosstelling”.
Zowel de Vrederechter als de Rechtbank van Eerste Aanleg oordeelden dat de verhandeling van het recht op hoger bouwen met de vereiste meerderheid van stemmen door de algemene vergadering kennelijk niet strijdig is met artikel 16 van de Grondwet.
De minderheid van mede-eigenaars die niet akkoord gaat met de beslissing tot verhandeling van het recht op hoger bouwen dient deze verhandeling te ondergaan, tenzij er uiteraard een andere onregelmatigheid in een van de beslissingen zoals hierboven besproken kan worden vastgesteld.
Conclusie
De verhandeling van het recht op hoger bouwen betreft een delicate materie, die met de nodige zorg en begeleiding moet worden voorbereid. Indien u hulp nodig heeft bij het voorbereiden van de verhandeling van het recht op hoger bouwen kan AGREMENTOR ANTWERP u steeds bijstaan.
INFO
Mevr. Laura Meuwissen
Advocaat en Erkende Bemiddelaar
Agrementor, the law firm
Jan Van Rijswijcklaan 66
2018 Antwerpen
T 03 248 65 47
W www.agrementor.com