Introduction - Problématique
Conformément à l’article 3.85, §1, deuxième alinéa du Code civil, « l’acte de base contient la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et communes ».
La règle est simple, la pratique l’est beaucoup moins
Non seulement la large liberté rédactionnelle lors de l’élaboration des actes de base peut conduire à des qualifications différentes : selon la description figurant dans l’acte de base, par exemple, les fenêtres peuvent être communes dans un immeuble et privatives dans un autre.
En outre, il arrive que l’acte de base ne corresponde pas (ou plus) à la réalité. Ce problème se rencontre fréquemment avec des actes de base établis sur la base des plans autorisés, avant même que la première pierre de l’immeuble à appartements ne soit posée. Une modification de l’acte de base fait également souvent défaut lorsqu’un bâtiment existant subit des modifications constructives substantielles, voire est agrandi. De même l’article 3.85, §2 du Code civil, qui prévoit la possibilité, sous certaines conditions, d’apporter des modifications aux statuts jusqu’au moment de la réception provisoire des parties communes, reste en pratique encore trop souvent lettre morte.
Hélas, les notaires ne travaillent pas toujours avec la même rigueur lors de la rédaction des statuts et des oublis, incohérences, voire contradictions, ne sont pas rares. Il n’est dès lors pas étonnant que la question de savoir si certaines parties de la copropriété sont privatives ou communes ait déjà causé bien des soucis aux syndics et aux copropriétaires.
Une qualification correcte en tant que partie privative ou partie commune peut en effet être cruciale à de nombreux égards, notamment pour déterminer les responsabilités, la compétence décisionnelle et (le plus souvent) l’obligation de supporter les coûts qui y sont liés.
Un faux problème ?
L’absence de mention d’une partie déterminée de la copropriété dans la description des parties privatives ou des parties communes dans l’acte de base ne doit toutefois pas nécessairement être problématique.
Malgré les intentions de simplification de diverses réformes législatives au cours des dernières décennies, les statuts d’un immeuble à appartements restent généralement un document long et complexe.
Il n’en demeure pas moins qu’il convient de lire les statuts dans leur intégralité et que, pour résoudre la problématique traitée ici, il ne faut en aucun cas se limiter à la lecture de la description proprement dite des parties privatives et communes dans l’acte de base.
À la lecture intégrale des statuts, il apparaîtra parfois que la qualification d’une partie déterminée de la copropriété, bien qu’elle ne soit pas mentionnée dans la description des parties privatives ou communes de l’acte de base, ne soulève en réalité aucun véritable problème.
En effet, il n’est pas rare de trouver, ailleurs dans les statuts, des éléments d’interprétation qui permettent d’apporter une solution simple à une problématique de qualification pourtant délicate.
Ainsi, d’une part, il peut être crucial de vérifier si l’acte de base prévoit ou non des droits d’usage exclusifs au profit d’un ou de plusieurs copropriétaires, comme notamment sur une partie du jardin ou du toit.
Il ressort en effet de l’article 3.85, §1, 1° du Code civil – "Les copropriétaires ont un droit proportionnel d’usage des parties communes sauf disposition contraire des statuts (…)" – et de l’article 3.88, §1, 2° e) du Code civil –" (…) L’assemblée générale décide, à la majorité des quatre cinquièmes des voix, de (…) la modification des droits réels d’usage au profit d’un copropriétaire sur les parties communes (…)" – que de tels droits d’usage exclusifs ont nécessairement pour objet une partie commune (F. VAN IN, D. DOBSON et P. LEYSEELE, Guide pratique de la copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles bâtis, Gand, Story Publishers, 2025, p. 47-48).
D’autre part, une analyse des clés de répartitions des charges communes figurant dans le règlement de copropriété peut s’avérer pertinente. Bien que les clés de répartition des charges (et, plus largement, des obligations de paiement) des copropriétaires ne puissent jamais, à elles seules, être considérées comme un critère déterminant pour la qualification en droit réel d’une partie de la copropriété, elles peuvent toutefois en constituer un indice ou un élément corroborant. En cas d’absence de mention des fenêtres extérieures dans la description des parties privatives et communes, une clé de répartition particulière, prévue dans le règlement de copropriété, selon laquelle « les frais d’entretien et de réparation de la menuiserie extérieure sont à charge du propriétaire au prorata du nombre de fenêtres extérieures de son lot », pourrait ainsi constituer un indice de la volonté du rédacteur de qualifier les fenêtres extérieures comme parties communes.
Règles d’interprétation conventionnelles ?
En cas de persistance d’une incertitude quant à la qualification d’une partie déterminée de la copropriété, il convient en tout cas d’examiner si les statuts euxmêmes contiennent d’éventuelles règles d’interprétation conventionnelles.
Il n’est pas rare qu’après l’énumération concrète des parties privatives et communes dans un acte de base, il soit effectivement précisé que cette description (notamment en ce qui concerne les parties communes) n’est pas limitative et qu’une règle générale est prévue pour résoudre d’éventuels problèmes d’interprétation. Les exemples abondent : "L’énumération ci-dessus est purement indicative et non limitative. Elle doit être interprétée comme suit : tout ce qui sert à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot privatif est considéré comme privatif, à l’exception des choses communes mentionnées ci-dessus ; tout ce qui sert à l’usage ou à l’utilité de deux ou plusieurs lots privatifs est considéré comme commun » ou encore : « En cas de doute, sont considérées comme communes toutes les parties et/ou installations qui ne sont pas exclusivement au service ou à l’usage exclusif d’un seul élément privatif ".
En outre, les statuts contiennent souvent aussi des règles d’interprétation conventionnelles plus spécifiques, pouvant notamment prendre la forme d’une règle de priorité en cas de contradictions internes. Ainsi, un différend de qualification dû à des dispositions inconciliables dans les statuts peut éventuellement être tranché par l’application d’une clause statutaire selon laquelle : "En cas de contradictions apparentes ou cachées entre l’acte de base et le règlement de copropriété, le premier prévaudra" (R. TIMMERMANS, « Statuts pour un immeuble à appartements érigé sur un terrain grevé d’emphytéose », dans X., L’Immobilier en pratique, Malines, Kluwer, XVIII.G-202).
Règle légale d’interprétation
Pour les cas où les statuts n’apportent pas de solution, le législateur a prévu une règle légale d’interprétation afin de résoudre les discussions sur le caractère privatif ou commun d’une partie de la copropriété.
L’article 3.84, troisième alinéa du Code civil dispose en effet que "dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux".
Une analyse élémentaire de cette disposition légale conduit aux points d’attention suivants:
- L’article 3.84, troisième alinéa du Code civil ne s’applique que dans le silence ou la contradiction des titres.
- Par "silence", le législateur vise l’hypothèse où une partie de la copropriété n’est pas mentionnée dans les statuts.
- La "contradiction des titres" peut, quant à elle, se manifester dans diverses hypothèses. Non seulement l’acte de base et le règlement de copropriété peuvent contenir des dispositions contradictoires. Dans les groupes d’immeubles, il est également possible que des dispositions de l’acte de base principal et des actes de base partiels se contredisent. De même, l’acte ou les actes de base et les titres de propriété des copropriétaires peuvent contenir des dispositions inconciliables.
- Les lacunes ou incohérences doivent concerner la description de parties de bâtiments ou de terrains.
- La référence du législateur à des "parties de bâtiments" est parfaitement logique. Il existe en effet plusieurs "parties communes optionnelles" qui, selon la volonté des comparants à l’acte de base, peuvent être qualifiées de parties privatives ou de parties communes (par exemple : installations techniques, câbles et conduites) V. SAGAERT, La structure de droit réel des projets immobiliers, Anvers, Intersentia, 2019, p. 87).
- La mention des "terrains" à l’article 3.84, troisième alinéa du Code civil est, en revanche, moins évidente. D’une part, le terrain est traditionnellement considéré comme une « partie commune absolue », c’est-à-dire une partie de la copropriété qui doit, en tout état de cause, être commune (R. TIMMERMANS, Manuel du droit de la copropriété par appartements, I, Malines, Kluwer, 2025, p. 131). D’autre part, la copropriété du terrain n’est pas nécessaire à l’application de la législation sur la copropriété forcée et il est possible d’établir un acte de base dont le terrain ne fait pas partie, Comme dans les projets de construction où le promoteur ne dispose que d’un droit de superficie ou d’un droit d’emphytéose sur le terrain, et où le propriétaire du terrain n’intervient pas dans l’acte de base (H. CASMAN, « Problèmes actuels et futurs en droit de la copropriété par appartements », dans le droit des biens. Absolument pas une possession tranquille, Anvers, Kluwer, 1992, p. 75).
- Le fait d’être ou non-destinées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux" constitue le critère légal permettant de déterminer le caractère privatif ou commun d’une partie de la copropriété décrite de manière absente ou contradictoire.
- Le législateur subordonne ainsi l’application de cette disposition au critère général et théorique de la "destination" et non à l’usage effectivement constaté en tant que tel. L’usage de facto exclusivement privatif d’une partie de la copropriété ne joue dès lors aucun rôle.
- Le législateur opte également pour une définition positive de ce critère. Ce choix doit être salué : un critère formulé négativement, tel que « sont communes toutes les parties qui ne sont pas destinées à un usage séparé » (voir déjà : M. VILEYN, « Le droit de la copropriété par appartements et la copropriété », T.P.R., 1983, p. 29), n’apporterait en pratique, le plus souvent, aucune solution, compte tenu, d’une part, de la description concrète pas toujours adéquate des parties privatives et, d’autre part, du fait qu’il faut tout particulièrement tenir compte de l’existence des « parties communes optionnelles ».
- Par l’emploi des termes"sont réputées communes", le législateur instaure enfin une présomption légale d’appartenance aux parties communes.
- Dès qu’une partie de la copropriété est destinée à l’usage de plus d’un copropriétaire, cette partie est ainsi présumée être une partie commune.
- La présomption légale connaît dès lors inévitablement une application large en pratique : elle vise, de manière générale, toutes les parties constructives vitales destinées à l’usage commun de l’immeuble, telles que fondations, toitures, installations, etc., sans qu’il soit requis que ces parties touchent physiquement toutes ou plusieurs parties privatives (R. TIMMERMANS, Manuel du droit de la copropriété par appartements, I, Malines, Kluwer, 2025, p. 132)
Cette présomption légale d’appartenance aux parties communes ne porte toutefois pas atteinte aux effets d’une prescription acquisitive. Une possession valable pendant le délai de prescription peut en effet conduire à ce qu’une partie présumée commune selon la règle légale d’interprétation doive être considérée comme privative, ou inversement (voir notamment : Trib. Bruxelles, 9 mars 2015, T.Vred., 2017, p. 114 ; J.P. (6e cant.) Anvers, 7 avril 2003, T.App., 2005, livr. 1, p. 11).
Application concrète
Une belle illustration finale concerne un cas spécifique dans lequel un ancien acte de base faisait état d’un certain nombre de "parkings de jour extérieurs" ou, autrement dit, de places de stationnement extérieures délimitées par des marquages blancs. Avec le temps, ces places extérieures ont été transformées en plusieurs boxes de garage attenants, couverts par un toit composé de matériau en amiante. Cette transformation structurelle n’a toutefois jamais été suivie d’une modification de l’acte de base, lequel, au demeurant, ne qualifiait de partie commune que la « toiture de l’immeuble »
Des années plus tard, une rénovation en profondeur de la toiture des boxes de garage s’est imposée et l’assemblée générale de l’association des copropriétaires (ACP) concernée a décidé de financer les coûts de cette rénovation au moyen du fonds de réserve.
Certains copropriétaires (qui étaient uniquement propriétaires d’un appartement) s’en sont toutefois estimés personnellement lésés et ont introduit une action en annulation de cette décision, soutenant que l’assemblée générale avait excédé ses compétences en prenant une décision relative à des parties privatives.
Partant du constat que l’état réel et actuel de la copropriété ne correspond pas à sa description dans l’acte de base, tant le premier juge que le juge d’appel ont attaché, en l’espèce, une importance déterminante au fait que l’acte de base indiquait clairement que l’énumération des parties communes qui y figurait n’était qu’exemplative et contenait en outre une règle générale d’interprétation libellée comme suit : "De manière générale, est considéré comme partie ou élément commun tout ce qui concerne ou sert des éléments privatifs conjointement et/ou tout ce qui ne peut être considéré comme servant un seul élément privatif ".
Sur la base de cette règle d’interprétation conventionnelle et de la règle légale d'interprétation de l’article 3.84, troisième alinéa du Code civil – dans laquelle la règle d’interprétation conventionnelle précitée trouve, selon le juge d’appel, son fondement – il a finalement été décidé que la toiture des boxes de garage est commune, puisqu’elle est destinée à l’usage de plusieurs copropriétaires, et la demande d’annulation de la décision litigieuse de l’assemblée générale a été rejetée (J.P. (3e cant.) Louvain, 22 février 2024, R.G. 23A544/3, et Trib. Louvain, 21 mai 2025, R.G. 24/320/A, inédit).
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Frederiek Baudoncq en Astrid Luckermans
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