Inleiding - Probleemstelling
Conform artikel 3.85,§1, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek “bevat de basisakte de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen”.
De regel is eenvoudig, de praktijk allerminst.
Niet alleen kan de ruime invullingsvrijheid bij de opmaak van basisakten leiden tot onderscheiden kwalificaties: al naargelang de omschrijving in de basisakte Privatief of gemeenschappelijk? Een eeuwige discussie bij gebrekkige statuten? kunnen bv. ramen in het ene gebouw gemeenschappelijk en in een ander gebouw privatief zijn.
Daarnaast komt het voor dat de basisakte niet (meer) beantwoordt aan de werkelijkheid. Dit euvel doet zich niet zelden voor bij basisakten die zijn opgemaakt op basis van de vergunde plannen, nog vooraleer de eerste steen van het appartementsgebouw werd gelegd. Een wijziging van de basisakte blijft eveneens vaak achterwege wanneer een bestaand gebouw substantiële bouwkundige wijzigingen ondergaat of zelfs wordt uitgebreid. Ook artikel 3.85,§2 B.W., dat voorziet in de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden wijzigingen aan te brengen aan de statuten tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen blijft in de praktijk al te vaak nog dode letter.
Helaas gaan notarissen ook niet altijd even nauwkeurig te werk bij de opmaak van de statuten en zijn vergetelheden, ongerijmdheden en zelfs tegenstrijdigheden geenszins uitgesloten. Het hoeft derhalve niet te verbazen dat de vraag of bepaalde gedeelten van de mede-eigendom privatief dan wel gemeenschappelijk zijn, reeds tot vele kopzorgen bij syndici en mede-eigenaars heeft geleid.
Een correcte kwalificatie als privatief of gemeenschappelijk deel kan immers van cruciaal belang zijn op vele vlakken, zoals onder meer ter bepaling van de aansprakelijkheden, de beslissingsbevoegdheid en (veelal) de gehoudenheid tot daarmee gepaard gaande kosten.
Schijnprobleem?
De niet-vermelding van een bepaald gedeelte van de mede-eigendom onder de beschrijving van de privatieve of gemene delen in de basisakte hoeft evenwel niet noodzakelijk problematisch te zijn.
Ondanks de vereenvoudigende bedoelingen van diverse wetswijzigingen in de afgelopen decennia blijven de statuten van een appartementsgebouw weliswaar doorgaans een uitgebreid en complex opgesteld document.
Niettemin behoort het de statuten in hun geheel te lezen en kan men zich met het oog op de oplossing van de alhier behandelde problematiek geenszins beperken tot een lezing van de eigenlijke beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen in de basisakte.
Uit de integrale lezing van de statuten zal soms blijken dat de kwalificatie van een bepaald gedeelte van de mede-eigendom, ondanks de niet-vermelding ervan onder de beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen in de basisakte, in werkelijkheid slechts een schijnprobleem betreft.
Niet zelden kunnen er immers elders in de statuten aanknopingspunten worden gevonden voor een eenvoudige oplossing van de delicate kwalificatieproblematiek.
Aldus kan het enerzijds cruciaal zijn na te gaan of er in de basisakte al dan niet sprake is van exclusieve gebruiksrechten ten voordele van een of meerdere mede-eigenaars, zoals onder meer op een deel van de tuin of het dak.
Uit artikel 3.85, §1, 1° van het Burgerlijk Wetboek - “De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op gebruik van de gemeenschappelijke delen tenzij anders in de statuten is bepaald (…)” - en artikel 3.88,§1, 2° e) van het Burgerlijk Wetboek – “(…) De algemene vergadering beslist bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen over (…) de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene delen (…)” - blijkt namelijk dat zulke exclusieve gebruiksrechten noodzakelijk een gemeenschappelijk deel tot voorwerp hebben (F. VAN IN, D. DOBSON en P. LEYSEELE, Wegwijs in appartementsmede-eigendom, Gent, Story Publishers, 2025,47-48).
Anderzijds kan een analyse van de in het reglement van mede-eigendom vervatte regeling van de verdeling van de bijdragen in gemeenschappelijke kosten mogelijks verhelderend werken. Hoewel dergelijke regeling van de (betalings) verbintenissen van de mede-eigenaars nooit van doorslaggevend belang mag zijn ter bepaling van de zakenrechtelijke kwalificatie van een gedeelte van de mede-eigendom, kan die regeling daartoe niettemin een aanwijzing of bevestiging opleveren. In geval van niet-vermelding van buitenramen onder de beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen, zou een in het reglement van mede-eigendom opgenomen bijzondere kostenverdeelsleutel naar luid waarvan “de kosten van onderhoud en herstel van het buitenschrijnwerk vallen ten laste van de eigenaar naar verhouding tot het aantal buitenramen van zijn kavel” aldus een indicatie kunnen zijn van de wil van de opsteller om de buitenramen onder de gemeenschappelijke delen te kwalificeren.
Conventionele interpretatieregels?
In geval van blijvende onduidelijkheid over de kwalificatie van een bepaald gedeelte van de mede-eigendom, dient er alleszins te worden onderzocht of de statuten zelf eventueel conventionele interpretatieregels bevatten.
Niet zelden wordt na de concrete oplijsting van de privatieve en gemeenschappelijke delen in een basisakte inderdaad vermeld dat deze beschrijving (met name voor wat betreft de gemeenschappelijke delen) niet limitatief is en voorzien in een algemene regel om eventuele interpretatieproblemen op te vangen. De voorbeelden daarvan zijn legio: “Bovenstaande opsomming is louter aanwijzend en niet beperkend. Zij dient geïnterpreteerd te worden als volgt: al wat tot het uitsluitend gebruik of nut voor één privatieve kavel dient, wordt als privatief beschouwd, met uitzondering van de hierboven vermelde gemeenschappelijke zaken: al wat tot het gebruik of het nut van twee of meer privatieve kavels dient, wordt als gemeenschappelijk beschouwd” of nog “In geval van twijfel wordt als gemeenschappelijk beschouwd, alle delen en/of installaties die niet uitsluitend ten dienste staan of tot uitsluitend gebruik zijn van één enkel privatief element”.
Daarnaast bevatten de statuten vaak ook meer specifieke conventionele interpretatieregels die onder meer de vorm kunnen aannemen van een voorrangsregeling in geval van interne tegenstrijdigheden. Aldus kan een aan onverenigbare bepalingen in de statuten te wijten kwalificatiedispuut mogelijks worden beslecht door toepassing te maken van een statutaire clausule, naar luid waarvan “In geval van zichtbare of verborgen tegenstrijdigheden tussen de basisakte en het reglement van mede-eigendom zal de eerste primeren” (R. TIMMERMANS, “Statuten voor een appartementsgebouw op erfpachtgrond”, in X., Onroerend Goed in de Praktijk, Mechelen, Kluwer, XVIII.G-202).
Wettelijke interpretatieregel
Voor de gevallen waarin de statuten zelf geen soelaas bieden, heeft de wetgever voorzien in een wettelijke interpretatieregel ter oplossing van discussies over het privatief dan wel gemeenschappelijk karakter van een gedeelte van de mede-eigendom.
Artikel 3.84, derde lid van het Burgerlijk Wetboek bepaalt namelijk dat “bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, worden geacht gemeenschappelijk te zijn”.
Een elementaire analyse van deze wetsbepaling leidt tot volgende aandachtspunten:
- Artikel 3.84, derde lid van het Burgerlijk Wetboek vindt slechts toepassing bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels.
- Met de “ontstentenis van titels” bedoelt de wetgever de hypothese dat een gedeelte van de mede-eigendom niet wordt vermeld in de statuten.
- Van “tegenstrijdigheid tussen titels” kan dan weer in diverse hypothesen sprake zijn. Niet alleen kunnen er in de basisakte en het reglement van mede-eigendom tegenstrijdige bepalingen voorkomen. In groepen van gebouwen is het tevens mogelijk dat bepalingen van de hoofdbasisakte en de deelbasisakten elkaar tegenspreken. Eveneens kunnen de basisakte(n) en de eigendomstitels van de mede-eigenaars onverenigbare bepalingen bevatten.
- De lacunes of ongerijmdheden moeten betrekking hebben op de omschrijving van gedeelten van gebouwen of gronden.
- De verwijzing door de wetgever naar “gedeelten van gebouwen” is volstrekt logisch. Er bestaan immers meerdere zogenaamde “optionele gemene delen” die, afhankelijk van de wil van de comparanten bij de basisakte, als privatieve dan wel gemeenschappelijke delen kunnen worden gekwalificeerd (bv. technische installaties, kabels en leidingen) (V. SAGAERT, De zakenrechtelijke structuur van vastgoedprojecten, Antwerpen, Intersentia, 2019, 87).
- De vermelding van “gronden” in artikel 3.84, derde lid van het Burgerlijk Wetboek is daarentegen minder evident. Enerzijds wordt de grond immers traditioneel beschouwd als een “absoluut gemeen deel”, dit is een gedeelte van de mede-eigendom dat in elk geval gemeenschappelijk moet zijn (R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, I, Mechelen, Kluwer, 2025, 131). Anderzijds is mede-eigendom van de grond niet noodzakelijk voor de toepassing van de appartementswetgeving en is het mogelijk dat om een basisakte op te stellen waarvan de grond geen deel uitmaakt, zoals bij bouwprojecten waarin de bouwpromotor enkel beschikt over een opstal- of erfpachtrecht op de grond en de grondeigenaar niet tussenkomt in de basisakte (H. CASMAN, “Actuele en toekomstige problemen in het appartementsrecht”, in Zakenrecht. Absoluut niet een rustig bezit, Antwerpen, Kluwer, 1992, 75).
- Het al dan niet “tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn” is het wettelijk criterium ter bepaling van het privatief dan wel gemeenschappelijk karakter van een niet of op tegenstrijdige wijze beschreven gedeelte van de mede-eigendom.
- De wetgever laat aldus de toepassing van deze wetsbepaling afhangen van het algemeen, theoretisch criterium van de “bestemming” en niet van het daadwerkelijk feitelijk gebruik als zodanig. Het de facto uitsluitend privatief gebruik van een gedeelte van de mede-eigendom speelt derhalve geen rol.
- De wetgever kiest ook voor een positieve omschrijving van dit criterium. Deze keuze moet worden toegejuicht: een negatief omschreven criterium, zoals ‘gemeenschappelijk zijn alle gedeelten die niet tot afzonderlijk gebruik bestemd zijn’ (zie ook reeds: M. VILEYN, “Het appartementsrecht en de mede-eigendom”, T.P.R. 1983, 29), zou in de praktijk immers veelal geen soelaas bieden, gelet op de niet altijd even adequate concrete omschrijving van de private delen, enerzijds, en in het bijzonder rekening houdende met het bestaan van de zogenaamde “optionele gemene delen”, anderzijds.
- Door het gebruik van de bewoordingen “worden geacht gemeenschappelijk te zijn” voert de wetgever ten slotte een wettelijk vermoeden van gemeenschappelijkheid in.
- Van zodra een bepaalde gedeelte van de mede-eigendom bestemd is tot gebruik van meer dan één mede-eigenaar wordt dat gedeelte aldus vermoed een gemeenschappelijk deel te zijn.
- Het wettelijk vermoeden kent in de praktijk dan ook onvermijdelijk een ruime toepassing: het betreft globaal gezien alle vitale bouwkundige delen bestemd voor het gemeenschappelijk gebruik van het gebouw, zoals funderingen, daken, installaties e.d.m., zonder dat vereist is dat die gedeelten alle of meerdere privatieve delen fysiek dienen te raken (R. TIMMERMANS, Handboek Appartementsrecht, I, Mechelen, Kluwer, 2025, 132).
Dit vermoeden van gemeenschappelijkheid doet evenwel geen afbreuk aan de gevolgen van een verkrijgende verjaring. Een deugdelijk bezit ervan gedurende de verjaringstermijn kan er inderdaad toe leiden dat een volgens de wettelijke interpretatieregel vermoed gemeenschappelijk deel moet geacht worden een privatief deel te zijn of omgekeerd (zie o.m.: Rb. Brussel 9 maart 2015, T.Vred. 2017, 114; Vred (6) Antwerpen 7 april 2003, T.App. 2005, afl. 1, 11).
Concrete toepassing
Een mooie afsluitende illustratie betreft een specifiek geval waarin er in een oude basisakte sprake was van een aantal “dagparkings buiten” of, anders gezegd, door witte markeringen afgebakende buitenparkeerplaatsen. Mettertijd werden deze buitenparkeerplaatsen omgebouwd tot een aantal aaneensluitende garageboxen bedekt door een dak bestaande uit asbestmateriaal. Deze bouwkundige omvorming ging evenwel nooit gepaard met een wijziging van de basisakte, waarin overigens uitsluitend het “dak van het gebouw” als gemeenschappelijk deel werd beschouwd.
Jaren later drong een grondige renovatie van het dak van de garageboxen zich op en werd op de algemene vergadering van de desbetreffende vereniging van mede-eigenaars beslist om de kosten voor deze renovatie te financieren uit het reservefonds.
Bepaalde mede-eigenaars (die uitsluitend eigenaar van een appartement waren) voelden zich daardoor evenwel persoonlijk benadeeld en gingen over tot dagvaarding in nietigverklaring van deze beslissing, voorhoudende dat de algemene vergadering haar bevoegdheid had overschreden door een beslissing te nemen over privatieve delen.
Uitgaande van de vaststelling dat de reële en actuele toestand van de mede-eigendom niet overeenstemt met de beschrijving ervan in de basisakte, hechtten zowel de eerste rechter als de appelrechter in dit geval een doorslaggevend belang aan de omstandigheid dat die basisakte duidelijk stelde dat de daarin vermelde opsomming van de gemeenschappelijke delen slechts exemplatief was en bovendien een algemene interpretatieregel bevatte naar luid waarvan “In het algemeen wordt aanzien als gemeen deel of element, al hetgeen betrekking heeft op, of ten dienste staat van privatieve elementen gezamenlijk en/of hetgeen niet kan aanzien worden als staande ten dienste van één enkel privatief element”.
Op basis van deze conventionele interpretatieregel én de wettelijke interpretatieregel van artikel 3.84, derde lid van het Burgerlijk Wetboek waarin bovenstaande conventionele interpretatieregel volgens de appelrechter steun vindt – werd uiteindelijk besloten dat het dak van de garageboxen gemeenschappelijk is aangezien het bestemd is tot gebruik van verschillende mede-eigenaars en werd de vordering tot nietigverklaring van de geviseerde beslissing van de algemene vergadering afgewezen (Vred (3) Leuven 22 februari 2024, A.R. 23A544/3 en Rb. Leuven 21 mei 2025, A.R. 24/320/A, onuitg.)
Info
Frederiek Baudoncq en Astrid Luckermans
Advocaten Nelissen Grade
Leuven 016 22 24 73
Brussels 02 646 69 55