D'après nos récentes statistiques, il apparaît que 40 % des ACP ne disposent pas d'un syndic enregistré. Cela signifie qu'un nombre significatif d'immeubles (environ 42.000) n'ont pas de point de contact officiel.
Par ailleurs, il y a également une forte croissance des ACP. Depuis 1997, le nombre d’ACP "actives" a presque triplé en Belgique, passant de 34.283 à environ 105.000 au 31/08/2024.
Les récents incidents, tels que l’incendie de la Tour Kennedy à Liège et les explosions de gaz à Hoboken et Ostende, ont une fois de plus souligné l'importance cruciale d’un syndic enregistré au sein d’une ACP.
Safety first!
En cas de manquement à l’obligation
d’inscription à la BCE ou d’affichage des
informations relatives du syndic dans les
parties communes, des questions se posent
effectivement quant à la responsabilité
éventuelle du syndic négligent. Bien qu'il
n'existe pas de sanctions directes pour
l’absence d’inscription ou d’affichage des
informations relatives au syndic dans les
parties communes (excepté des sanctions
déontologiques), cela peut néanmoins
entraîner des conséquences juridiques parfois très graves
En l'absence d’un syndic enregistré, comme c’est le cas dans de nombreuses ACP, une confusion et des retards peuvent survenir dans les procédures d'urgence. Cela peut entraîner une aggravation des dommages matériels tels que l’extension d’un incendie avec des explosions et la destruction complète de l'immeuble… et pire encore, si des victimes sont à déplorer.
Le syndic pourrait dans ce cas être tenu pour responsable. La partie adverse lésée pourrait alors réclamer une indemnisation pour négligence, car l’absence d’informations cruciales a pu entraver une réponse plus rapide et mieux coordonnée. Cela souligne l’importance d’une inscription correcte à la BCE ainsi que l’affichage clair des coordonnées du syndic.
L’affichage obligatoire : une
solution suffisante ?
Conformément à la loi sur la copropriété, le
syndic est tenu d’afficher sa nomination de
manière visible dans les parties communes
de l’immeuble. Cela se fait généralement
par le biais d'un ad valvas ou d'un cadre en
plastique. Cependant, cette méthode n'est ni
durable ni fiable en cas d'incendie grave ou
de destruction de l’immeuble, ce qui pourrait
entraîner la perte d’informations cruciales
lors de l’incident.
Cc art 3.89-§2 : "Un extrait de l’acte portant
désignation ou nomination du syndic est
affiché, dans les huit jours à dater de la prise de
cours de sa mission, de manière inaltérable et
visible à tout moment à l’entrée de l’immeuble,
siège de l’association des copropriétaires."
De plus, on notera que la loi sur la copropriété impose que l’affichage reprenne les informations permettant de contacter immédiatement le syndic.
Cc art 3.89-§2 : " …. L’extrait doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai."
À ce jour, aucune sanction n’est prévue par le législateur pour l'absence d'enregistrement ou d’affichage des informations concernant les syndics. Espérons que les récentes catastrophes rappelleront la nécessité d’un syndic enregistré et mèneront aux changements requis.
La quasi majorité des bâtiments
ont plus de 20 ans
D'après nos récentes statistiques, 44 %
des ACP belges actives ont plus de 20 ans.
Dans certaines régions, comme en Flandre
occidentale, ce chiffre atteint même 55 % !
L'âge des immeubles peut jouer un rôle important en cas de sinistre majeur. Les récents incidents, comme l’incendie de la Tour Kennedy à Liège et les explosions de gaz à Hoboken et Ostende, doivent servir de signal d’alarme pour toutes les ACP afin qu'elles réévaluent leur situation de sécurité.
L'inscription obligatoire du syndic à la BCE fait partie de cette évaluation. En cas d'urgence, comme un incendie ou une fuite de gaz, un syndic enregistré peut jouer un rôle essentiel en tant qu’intermédiaire avec les services de secours pour garantir une réponse rapide et coordonnée.
Un syndic n'est pas seulement responsable de la gestion quotidienne de l'immeuble, il joue également un rôle clé en matière de sécurité et de gestion de crise. Il est donc crucial que toutes les ACP veillent à avoir un syndic dûment enregistré. Non seulement pour la gestion de l’immeuble et des finances, mais surtout pour la sécurité préventive des résidents.
CONSEILS ET INFORMATIONS DE L’UDS (Union des Syndics)
Que dit la loi ?
En Belgique, une double obligation s'applique. D'une part, l'obligation
d'inscription de l’ACP elle-même en tant que
personne morale, et d'autre part, l'obligation
de l’ACP d’enregistrer son syndic.
- Chaque Association des Copropriétaires
(ACP) est tenue de s'inscrire auprès de
la BCE. Cette obligation est inscrite dans
l'arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif
à l'organisation de la BCE. De nos jours,
le notaire règle cette formalité lors de la
création de l’ACP.
L'inscription à la BCE permet aux ACP d'effectuer des actes officiels, comme l'ouverture d'un compte bancaire, la conclusion de contrats ou le lancement de procédures judiciaires. - Depuis le 15 mars 2017 (AR relatif aux modalités d'inscription du syndic à la BCE), toutes les ACP sont légalement tenues d'enregistrer les données de leur syndic auprès de la BCE. Cette obligation s'applique à tous les syndics (syndics professionnels, sociétés , personnes physiques et syndics occasionnels). Même un syndic provisoire, désigné par l'assemblée générale ou par un juge, doit être enregistré à la BCE. Dans les associations partielles, tant le syndic de l'association principale que le syndic de l’associations partielles, si cette dernière a la personnalité juridique, doivent être inscrits à la BCE, même si le syndic est le même pour les deux ACP.
Les avantages de ces inscriptions sont nombreux. Elles renforcent la transparence et la sécurité juridique de la gestion de l'immeuble. Un syndic enregistré est rapidement accessible et sert de point de contact central pour les services d'urgence en cas de sinistre.
Pour vous inscrire en tant que gestionnaire d’une ACP auprès de la BCE, il vous suffit de soumettre une demande d'inscription au guichet d'entreprises de votre choix. Il existe 8 guichets d'entreprises agréés : plus d'infos sur https://economie.fgov.be/fr/themes/entreprises/creer-une-entreprise/demarches-pour-creer-une/demarches-aupres-dun-guichet/les-guichets-dentreprises
Les frais pour une inscription auprès d'un guichet d'entreprises s’élèvent actuellement à 105,5 €. Toute modification ultérieure (inscription d’un établissement supplémentaire, changements d'adresse, radiation, etc.) coûte également 105,5 €. Ces frais sont à la charge de l'ACP, car cette obligation repose sur elle.
Succession des syndics : encore
trop de complications
Il appartient au nouveau syndic de se
conformer à l'inscription à la BCE. En effet,
le syndic sortant n’est plus habilité à agir au
nom de l’ACP après la date effective de la
cessation de ses fonctions. Cela relève de la
compétence du nouveau syndic nommé,
qui a légalement un délai de 8 jours pour
régulariser son inscription à la BCE.
Chaos administratif
Si le nouveau syndic ne s'inscrit pas à la
BCE, cela peut entraîner des complications
juridiques, tant pour le syndic sortant que
pour le nouveau syndic et l'ACP elle-même.
Cela peut également entraîner des complications dans le cadre de procédures judiciaires, notamment en ce qui concerne la signification régulière des exploits d'huissier. En effet, depuis le 7 juin dernier, le Code judiciaire impose à l'huissier de justice de remettre les assignations et autres exploits au syndic de l'immeuble.
L'huissier est légalement tenu de consulter la BCE pour obtenir les informations concernant le syndic de l'ACP. Si ces informations sont incorrectes en raison de la négligence du nouveau syndic, cela peut entraîner de graves conséquences, telles que la nullité des actes ou des retards dans les procédures judiciaires.
Risques de sécurité et
responsabilité en cas de retard
En cas de sinistre, comme un incendie ou
une fuite de gaz, les services de secours
pourraient être déconcertés quant à
l'identité du contact officiel, ce qui pourrait
retarder les services d’urgence et aggraver
les dommages. Cela peut exposer les
résidents à des risques graves et entraîner
des réclamations en responsabilité du syndic
de la part des copropriétaires ou d'autres
parties concernées.
Il est donc dans l'intérêt de toutes les parties, tant du syndic sortant que de l'ACP, que le nouveau syndic s'enregistre le plus rapidement possible à la BCE et qu’il désinscrive le syndic sortant, afin d'éviter d'éventuelles complications administratives, juridiques et autres.
Si le nouveau syndic refuse de s'inscrire à la BCE, le syndic sortant pourrait envisager de prendre des mesures juridiques, telles que le dépôt d'une plainte formelle. Cela est particulièrement important s'il existe un risque que le syndic sortant soit tenu pour responsable des problèmes survenus après la cessation de son mandat de syndics.
Info
Steven De Herdt
steven@syndi.be
syndi.be