Uit onze recente statistieken blijkt dat 40% van de VME's geen geregistreerde syndicus heeft. Dit betekent dat een significant aantal gebouwen (zo'n 42.000) geen officieel aanspreekpunt hebben.
Daarnaast is er ook een enorme groei. Sinds 1997 zijn het aantal "actieve" VME’s bijna verdrievoudigd in België, van 34.283 naar +/- 105.000 per 31/08/2024.
De recente incidenten, zoals de brand in de Kennedytoren te Luik en de gasontploffingen in Hoboken en Oostende, hebben opnieuw het cruciale belang van een geregistreerde syndicus binnen een VME benadrukt.
Safety first!
Bij het nalaten van de verplichte
inschrijving en/of aanplakking van de
syndicus rijzen inderdaad vragen over
mogelijke aansprakelijkheid. Hoewel er
geen directe sancties zijn voor het niet
aanplakken van de syndicusinformatie in
de gemeenschappelijke delen van het
gebouw(behalve deontologische sancties),
kan dit wel ernstige juridische gevolgen
hebben.
Bij afwezigheid van een geregistreerde syndicus, zoals bij vele VME's, kan er verwarring en vertraging in de noodprocedures ontstaan. Dit kan leiden tot grotere materiële schade en ernstigere gevolgen voor de bewoners. Als het ontbreken van deze informatie resulteert in een verergering van de schade, zoals het uitbreiden van een brand met explosies en de volledige vernietiging van het gebouw als gevolg, of erger nog als dodelijke slachtoffers hadden vermeden kunnen worden
De syndicus kan in dergelijke gevallen aansprakelijk worden gesteld. De benadeelde partij zou dan een schadevergoeding kunnen eisen op grond van nalatigheid, omdat het ontbreken van cruciale informatie een snellere en meer gecoördineerde respons heeft belemmerd. Dit onderstreept het belang van zowel de correcte inschrijving in de KBO als het duidelijk aanbrengen van de contactinformatie van de syndicus.
Is de verlichte aanplakking en
oplossing?
Conform de Wet op de Mede-eigendom
is de syndicus verplicht om zijn
aanstelling zichtbaar aan te plakken in de
gemeenschappelijke delen van het gebouw.
Dit gebeurt meestal door middel van een
ad valvas of een plastic plaatje. Echter, deze
methode is niet duurzaam of betrouwbaar
in het geval van een zware brand of
vernietiging van het gebouw, waardoor
cruciale informatie verloren kan gaan tijdens
het ongeval.
BW art 3.89-§2: "Een uittreksel uit de akte
betreffende de aanstelling of benoeming
van de syndicus wordt binnen acht dagen te
rekenen van de datum waarop zijn opdracht
een aanvang neemt, op onveranderlijke wijze
en zodanig dat het op ieder tijdstip zichtbaar
is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw
waar de zetel van de vereniging van mede-eigenaars gevestigd is."
Niet onbelangrijk: de Wet op de Mede-eigendom specifieert verder dat de aanplakking info moet vermelden over hoe de syndicus onverwijld kan bereikt worden.
BW art 3.89-§2: " …. Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden."
Momenteel heeft de wetgever geen sanctie gekoppeld aan de niet-registratie of aanplakking van de informatie van syndici. Hopelijk zullen de recente gebeurtenissen de noodzaak van een geregistreerde syndicus benadrukken en leiden tot de noodzakelijke veranderingen.
De quasi meerderheid van de
gebouwen is ouder dan 20 jaar
Uit onze recente statistieken m.b.t.
oprichtingsdatum van VME’s blijkt dat 44%
van de actieve Belgische VME’s ouder zijn
dan 20 jaar … en waarbij er uitschieters zijn
zoals in West-Vlaanderen, waar dit zelfs stijgt
tot 55%!
De leeftijd van de gebouwen kan een belangrijke rol spelen bij zware rampen. De recente incidenten, zoals de brand in de Kennedytoren te Luik en de gasontploffingen in Hoboken en Oostende dienen als wake-up call voor alle VME’s om hun veiligheidssituatie te evalueren.
De verplichte KBO-registratie van hun syndicus hoort bij deze evaluatie. In noodsituaties zoals brand of gaslekken kan een geregistreerde syndicus een essentiële rol spelen als tussenschakel met de hulpdiensten voor een efficiënte en gecoördineerde respons.
Een syndicus is niet alleen verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van het gebouw, maar speelt ook een essentiële rol bij de veiligheid en crisisbeheer. Het is daarom van groot belang dat alle VME’s ervoor zorgen dat zij een geregistreerde syndicus hebben. Niet alleen voor het beheer van het gebouw en de financiën, maar vooral voor de preventieve veiligheid van de bewoners.
TIPS EN INFO VAN UVS (Unie van Syndici)
Wat zegt de Wet?
In België geldt een dubbele verplichting.
Enerzijds de inschrijvingsplicht van de VME
zelf als rechtspersoon, en anderzijds de
verplichting van de VME m.b.t. de aanstelling
van haar syndicus.
- Elke Vereniging van Mede-eigenaars is
verplicht zich in te schrijven bij de KBO.
Deze verplichting is opgenomen in het
KB van 12 januari 2007 betreffende de
organisatie van de KBO. Tegenwoordig
regelt de notaris deze formaliteit naar
aanleiding van de oprichting van de VME.
De KBO-inschrijving maakt het voor VME’s mogelijk om officiële handelingen te verrichten, zoals het openen van een bankrekening en het aangaan van contracten of juridische procedures op te starten. - Sinds 15 maart 2017 (KB betreffende de nadere regels voor de inschrijving van de syndicus in de KBO) zijn alle Verenigingen van Mede-eigenaars wettelijk verplicht om de gegevens van hun syndicus te registreren bij de KBO. Deze verplichting geldt voor elke syndicus (professioneel vennootschap of niet-professioneel natuurlijk persoon). Ook een voorlopige syndicus, aangesteld door de algemene vergadering of door een rechter, moet ingeschreven zijn. In deelverenigingen, moet zowel de syndicus van de hoofdvereniging, als de syndicus van de deelvereniging voor zover deze rechtspersoonlijkheid heeft, moet ingeschreven zijn in de KBO, zelfs indien deze syndicus dezelfde is als de syndicus van de hoofdvereniging.
De voordelen van deze inschrijvingen zijn talrijk. Het versterkt de transparantie en rechtszekerheid van het beheer van het gebouw. Een geregistreerde syndicus is snel bereikbaar en fungeert als het centrale aanspreekpunt voor de hulpdiensten in noodsituaties.
Om u in te schrijven as beheerder van een VME bij de Kruispuntbank van Ondernemingen hoeft u enkel een inschrijvingsaanvraag in te dienen bij het ondernemingsloket van uw keuze. Er zijn 8 erkende ondernemingsloketten: meer info op https://economie.fgov.be/nl/themas/ondernemingen/een-onderneming-oprichten/belangrijkste-stappen-om-een/te-ondernemen-stappen-bij-een/de-erkende
De kosten bij een ondernemingsloket bedragen voor de inschrijving momenteel € 105,5. Alle latere aanpassingen (inschrijving bijkomende vestiging, adreswijzigingen, schrapping,...) kosten telkens € 105,5. Deze kost is ten laste van de VME daar de verplichting op de VME rust.
Opvolging van syndici: nog te veel
complicaties
Het is de bevoegdheid van de nieuw
syndicus om in orde te zijn met de KBO
inschrijving. De uittredende syndicus is na
de datum van de effectieve stopzetting niet
meer bevoegd om daden te stellen namens
de VME. Dit is de bevoegdheid va de nieuwe
aangestelde syndicus, die bij wet 8 dagen
de tijd heeft om de inschrijving in orde te
brengen.
Bestuurlijke chaos
Als de nieuwe syndicus zich niet inschrijft
in de KBO kan dit juridische complicaties
veroorzaken, zowel voor de uittredende
syndicus als voor de nieuwe syndicus en de
VME zelf.
Zolang de nieuwe syndicus niet is ingeschreven in de KBO, blijft de uittredende syndicus in de ogen van de wet de officiële vertegenwoordiger van de VME wat kan leiden tot bestuurlijke chaos binnen de VME. Officiële documenten, contracten of overeenkomsten kunnen mogelijk verkeerd geadresseerd worden of ongeldig worden verklaard als de syndicus die ze ondertekent niet officieel geregistreerd staat.
Dit kan ook leiden tot complicaties in gerechtelijke procedures, met name wat betreft de correcte betekening van deurwaardersexploten. Sinds 7 juni 2024 verplicht het Gerechtelijk Wetboek de deurwaarder om dagvaardingen en andere exploten aan de syndicus van het gebouw te bezorgen. De deurwaarder is dan ook gedwongen om de gegevens van de syndicus van de VME te raadplegen via de KBO. Als deze informatie onjuist is als gevolg van nalatigheid van de nieuwe syndicus, kan dit ernstige gevolgen hebben, zoals de nietigheid van de akten of vertragingen in de gerechtelijke procedures.
Veiligheidsrisico's en
aansprakelijkheid bij vertraging
Bij een ramp, zoals een brand of gaslek,
kunnen de hulpdiensten in verwarring raken
over wie de officiële contactpersoon is, wat
de respons kan vertragen en de schade
kan verergeren. Dit kan leiden tot ernstige
risico's voor de bewoners. Dit kan leiden
tot aansprakelijkheidsclaims van mede-eigenaars of andere belanghebbenden.
Het is dus in het belang van alle partijen, zowel de uittredende syndicus als de VME, dat de nieuwe syndicus zich zo snel mogelijk inschrijft en de uittredende syndicus uitschrijft, om verdere complicaties en risico's te vermijden.
Als de nieuwe syndicus weigert om zich in te schrijven, kan de uittredende syndicus juridische stappen overwegen, zoals een formele klacht indienen. Dit is vooral van belang als er risico's bestaan dat de uittredende syndicus aansprakelijk wordt gesteld voor problemen die na zijn uittreding zijn ontstaan.
Info
Steven De Herdt
steven@syndi.be
syndi.be