Le marché du logement dans notre pays est sous pression. En raison de la croissance démographique et de la diminution de la taille des ménages, la demande de logements augmente fortement. Aujourd’hui, environ un tiers de l’ensemble des Belges vivent dans un appartement. Environ un tiers de tous les logements en Flandre sont des appartements.
Pourtant, les politiques continuent souvent de partir du modèle d’une famille vivant dans une maison (3 ou 4 façades). Selon le cd&v, l’attention portée aux habitants d’appartements ainsi qu’aux formes alternatives de logement et d’acquisition est insuffisante. Il n’existe par exemple aucun cadre légal clair concernant la " location avec option d’achat progressive " une formule qui permet de louer un logement tout en conservant la possibilité de l’acheter, avec déduction d’une partie des loyers déjà payés. Pour moi et pour mon parti, un logement abordable et de qualité, sous toutes ses formes, constitue une priorité absolue, tant au niveau flamand qu’au niveau fédéral.
C’est pourquoi j’ai déjà déposé trois propositions de loi à la Chambre.
Tout d’abord, je plaide pour l’instauration d’une sanction en cas de non-inscription du syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE), afin que chacun sache à tout moment qui est le syndic d’un immeuble donné. Depuis le 1er avril 2017, l’obligation existe pour chaque syndic d’être inscrit à la BCE avec un numéro d’entreprise lié à son mandat au sein de l’association des copropriétaires. Pourtant, ces règles sont souvent ignorées. Cette obligation légale est donc devenue un tigre de papier.
C’est pourquoi ma proposition prévoit une amende financière lorsque les syndics ne respectent pas cette obligation. Nous créons ainsi une incitation immédiate : celui qui ne s’enregistre pas est sanctionné. Cela est essentiel, car cela garantit la responsabilité et la clarté. Les syndics mal intentionnés construisent souvent un enchevêtrement juridique afin d’échapper à leur responsabilité. Qui en paie le prix ? Les fournisseurs et les résidents, qui se retrouvent confrontés à une gestion peu fiable et à l’absence d’interlocuteur. Mais les nombreux syndics professionnels irréprochables et les syndics copropriétaires sont eux aussi victimes de ces pratiques, car celles-ci jettent une ombre sur la profession.
Cette sanction a pour seul objectif de punir les syndics malveillants ; c’est pourquoi nous avons prévu dans la proposition de loi que les copropriétaires qui assument le rôle de syndic reçoivent toujours un avertissement avant toute sanction, car ils ne sont pas toujours au courant de ces obligations.
La deuxième proposition de loi vise à ancrer juridiquement la possibilité d’organiser des assemblées générales hybrides au sein de la copropriété. Cela était possible durant la pandémie, mais l’existence même de cette possibilité fait encore débat. De nombreux propriétaires ne peuvent pas toujours assister à une assemblée générale physique en raison d’obligations professionnelles ou autres.
Le cd&v souhaite inscrire explicitement dans la loi la possibilité d’assemblées générales hybrides afin de lever l’incertitude existante, tout en laissant à l’assemblée générale ellemême le soin de déterminer, via le règlement d’ordre intérieur, les modalités de réunion. La proposition de loi prévoit également qu’un arrêté royal devra fixer les modalités relatives aux réunions numériques (par exemple l’identification des résidents via Itsme, …), car là aussi subsistent des zones d’ombre.
Troisièmement, je constate que de nombreux résidents se plaignent des syndics et qu’ils ne savent pas toujours vers qui se tourner, faute d’un point de contact unique pour ce type de plaintes. Le cd&v plaide dès lors pour que le Service de médiation pour le consommateur soit également compétent pour ces litiges. J’ai déjà déposé une proposition de loi à ce sujet. Ce service public assure déjà la médiation entre citoyens et entreprises.
Les avantages sont clairs : simplicité, accessibilité pour les personnes âgées et les propriétaires moins assertifs, et prévention, puisque les signalements peuvent mener à des corrections rapides ou à des sanctions avant toute escalade. Les plaintes fondées et correctement étayées doivent être traitées rapidement et de manière neutre. Je suis convaincue que cela bénéficiera également au secteur et à l’image des syndics professionnels.
Il ne s’agit pas de trois dossiers isolés : ensemble, ils renforcent le droit de la copropriété, ce qui est crucial étant donné que de plus en plus de Belges vivent dans une copropriété. Je regarde cependant déjà plus loin. Ainsi, une étude sur les tarifs pratiqués par les syndics professionnels pour des immeubles comparables s’impose de toute urgence, afin d’offrir davantage de transparence aux copropriétés.
De nombreux problèmes subsistent également en ce qui concerne les conséquences fiscales et sociales des nouvelles formes d’habitat.
Par exemple, trois amis ou deux sœurs qui louent ou achètent ensemble un appartement à plusieurs chambres et y vivent ensemble sont considérés comme une " famille ".
Vivre ensemble sous un même toit entraîne naturellement des conséquences juridiques. Toute personne domiciliée à la même adresse est irrévocablement liée aux autres. Si l’un des colocataires a des dettes, un huissier de justice peut par exemple se présenter et saisir tous les biens présents dans le logement des personnes qui y sont domiciliées.
De même, lorsque deux amis achètent ensemble un appartement, il n’est pas toujours clairement établi ce qu’il advient si l’un d’eux souhaite déménager ou vendre. L’autre ami dispose-t-il alors d’un droit de préemption sur la part du vendeur ? La cohabitation et l’acquisition conjointe entraînent donc des conséquences importantes qui nécessitent de bons accords, mais pour lesquelles il n’existe souvent aucun cadre légal spécifique lorsque des litiges surgissent.
Des incertitudes subsistent également concernant les coopératives de logement. Des personnes achètent des parts dans une coopérative de logement et peuvent ainsi louer à des conditions plus avantageuses un logement appartenant à cette coopérative. Elles sont donc des " actionnaires-résidents " et disposent d’un droit de vote au sein de la coopérative. Comme il ne s’agit pas d’une copropriété, la législation sur la copropriété ne s’applique pas, de sorte que les statuts doivent définir précisément les règles de gestion.
S’ajoute à cela le fait qu’un actionnaire ne dispose pas d’un droit réel, ce qui signifie que, en cas de faillite de la coopérative de logement, il ne bénéficie d’aucun traitement préférentiel pour continuer à occuper son logement.
Une meilleure structuration juridique de cette forme d’habitat semble souhaitable afin d’instaurer un régime uniforme et juridiquement sûr, rendant ce système plus attractif et plus clair.
Pour la formule de location avec option d’achat progressive évoquée plus haut, un cadre légal spécifique et uniforme offrirait également davantage de sécurité juridique aux investisseurs, aux banques et aux locataires-acquéreurs. Un cadre juridique spécifique pour un droit d’emphytéose assorti d’une option d’achat devrait également être étudié.
Dans ce cas, le promoteur reste propriétaire du terrain, tandis que l’acheteur devient propriétaire du logement. Celui-ci doit alors " louer " le terrain moyennant le paiement d’un canon, mais pourrait racheter ce canon après un certain temps. Le prix du terrain pèse souvent lourdement dans l’acquisition d’un logement. En le neutralisant temporairement, l’accès à une première habitation devient plus abordable. Ce système d’emphytéose est fréquent à l’étranger, par exemple à Hong Kong, mais aussi aux Pays-Bas.
Avec le cd&v, nous voulons donc un système de copropriété qui évolue avec son temps. Nous souhaitons également élargir l’offre, non seulement en réformant les permis afin de faciliter la construction, mais aussi en développant l’éventail des formes de logement et d’acquisition au-delà de la propriété classique et de la location. En encadrant correctement ces alternatives sur le plan juridique, des investissements suivront, ce qui doit permettre aux jeunes d’accéder plus facilement à une première habitation.
D’autres initiatives législatives de ma part suivront donc à coup sûr.
Info
Leentje Grillaert
Député fédéral cd&v
Wetteren