De woningmarkt in ons land staat onder druk. Door bevolkingsgroei en gezinsverdunning is er een sterk stijgende vraag naar meer woningen. Tegenwoordig woont ongeveer een derde van alle Belgen in een appartement. Ongeveer een derde van alle woningen in Vlaanderen is een appartement.
Toch blijft het beleid nog vaak uitgaan van een gezin dat in een (half )open woning woont. Er is volgens cd&v onvoldoende aandacht voor appartementsbewoners en voor alternatieve woonvormen en woonverwervingsvormen. Zo is er geen duidelijke wettelijke regeling rond hamsterhuren, een formule waarmee je een woning huurt en de optie hebt om de woning aan te kopen met aftrek van een deel van het betaalde huurgeld. Voor mij en voor mijn partij zijn betaalbaar en degelijk wonen, in alle vormen, een topprioriteit, zowel op het Vlaamse als federale niveau.
Daarom heb ik reeds drie wetsvoorstellen ingediend in de Kamer.
Allereerst pleit ik voor een sanctie bij niet-inschrijving van de syndicus in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO), zodat eenieder te allen tijde weet wie de syndicus van een bepaald gebouw is. Sinds 1 april 2017 geldt de verplichting dat elke syndicus in het KBO ingeschreven moet zijn met een ondernemingsnummer gekoppeld aan het mandaat in de vereniging van medeeigenaars. Toch worden deze regels vaak genegeerd. Deze wettelijke verplichting is dus een papieren tijger.
Daarom dringt mijn voorstel aan op een financiële boete wanneer syndici dit niet naleven. Zo creëren we een onmiddellijke prikkel: wie zich niet registreert, wordt gestopt. Dit is essentieel, want zo zorgen we voor verantwoordelijkheid en duidelijkheid. Malafide syndici bouwen vaak een juridisch kluwen rond zich om hun aansprakelijkheid te ontlopen. Wie betaalt de prijs? De leveranciers en bewoners, die opgezadeld worden met onbetrouwbaar beheer en gebrek aan een aanspreekpunt. Echter zijn ook de vele excellente professionele en mede-eigenaar syndici slachtoffer van deze malafide syndici, aangezien zij het beroep in een slecht daglicht plaatsen.
Deze sanctie heeft enkel als doel de malafide syndici te bestraffen; zo hebben we opgenomen in het wetsvoorstel dat mede-eigenaren die de rol van syndicus opnemen steeds een waarschuwing moeten krijgen voor een straf volgt, omdat zij niet altijd op de hoogte zijn.
Het tweede wetsvoorstel betreft het juridisch verankeren van de mogelijkheid tot hybride algemene vergaderingen van de mede-eigendom. Dit was tijdens de pandemie mogelijk, maar over de mogelijkheid ertoe bestaat er nog wat onenigheid. Veel eigenaars kunnen niet steeds aanwezig zijn op een fysieke algemene vergadering door professionele of andere verplichtingen.
Cd&v wil expliciet de mogelijkheid tot hybride algemene vergaderingen in de wet schrijven om de bestaande onduidelijkheid weg te nemen en tegelijkertijd moet de algemene vergadering steeds zelf bepalen hoe ze kunnen samenkomen in het intern reglement. Het wetsvoorstel bepaalt ook dat er een Koninklijk Besluit dient te komen om de modaliteiten over het digitaal vergadering vast te leggen (vb. identificatie van de bewoners via Itsme, …), aangezien ook hierover nog onduidelijkheid bestaat.
Ten derde stel ik vast dat veel bewoners klachten hebben over syndici en dat zij niet altijd weten waar ze terecht kunnen, omdat er niet één aanspreekpunt bestaat voor zulke klachten. Cd&v pleit er daarom voor om de Consumentenombudsdienst ook bevoegd te maken voor deze geschillen. Ik heb daarover reeds een wetsvoorstel ingediend. Die overheidsdienst bemiddelt al tussen burgers en bedrijven.
De voordelen zijn duidelijk: eenvoud, toegankelijkheid voor ouderen en minder assertieve eigenaars en preventie, doordat meldingen leiden tot snelle correctie of sanctie alvorens escalatie. Gegronde en goed gestaafde klachten moeten snel en neutraal behandeld worden. Ik ben ervan overtuigd dat dit ook de sector en het aanzien van professionele syndici ten goede zal komen.
Dit zijn geen drie losse dossiers. Ze versterken samen het mede-eigendomsrecht, wat cruciaal is aangezien er steeds meer Belgen in een mede-eigendom wonen. Ik kijk echter ook al verder. Zo moet er dringend een studie komen over de prijzen die professionele syndici aanrekenen voor soortgelijke gebouwen, zodat mede-eigendommen daarover meer transparantie hebben.
Er zijn ook nog veel problemen met de fiscale en sociale gevolgen van nieuwe woonvormen.
Zo worden drie vrienden of twee zussen die samen een appartement met meerdere slaapkamers huren of kopen en daar samen gaan wonen gezien als een ‘gezin’.
Samen onder één dak wonen heeft natuurlijk juridische gevolgen. Wie op dezelfde plek staat gedomicilieerd, is onherroepelijk verbonden aan elkaar. Stel dat een van de huisgenoten schulden heeft, dan kan bijvoorbeeld een gerechtsdeurwaarder langskomen en beslag leggen op alle spullen in het huis van de personen die er gedomicilieerd zijn.
Ook is het zo dat wanneer twee vrienden bijvoorbeeld samen een appartement kopen, het niet altijd goed duidelijk is wat er dient te gebeuren als een van beiden wil verhuizen of verkopen. Heeft de andere vriend dan een voorkooprecht op het deel van de verhuizende vriend? Er zijn dus belangrijke gevolgen bij het samenwonen en samen kopen die goede afspraken vereisen, maar waar er dus vaak geen specifieke wettelijke regeling voor bestaat wanneer er discussie ontstaat.
Ook rond woningcoöperatie bestaan er onduidelijkheden. Zo kopen mensen aandelen in een woningcoöperatie en kunnen daardoor dan voordeliger huren van de woningcoöperatie, die eigenaar is van het gebouw. Men is dus "aandeelhouderbewoner" en men heeft stemrecht binnen de coöperatie. Aangezien er geen sprake is van een mede-eigendom, is de wetgeving rond mede-eigendom niet van toepassing, waardoor de statuten dus de exacte regeling van het beheer moeten omvatten.
Daarbij komt nog dat een aandeelhouder geen zakelijk recht heeft, wat dus inhoudt dat als de woningcoöperatie failliet zou gaan, men geen voorkeursbehandeling heeft omtrent het blijven wonen in de eigen woning.
Een betere juridische omkadering van deze woonvorm lijkt wenselijk zodat er een uniforme en rechtszekere regeling bestaat, waardoor het dan een interessanter en duidelijker systeem wordt.
Ook voor het eerder vermelde hamsterhuren zou een specifiek en eenvormig wettelijk kader meer rechtszekerheid bieden voor investeerders, banken en huurder-kopers. Ook een specifiek juridisch kader voor een erfpacht met een koopoptie zou bestudeerd dienen te worden.
Zo blijft bijvoorbeeld de ontwikkelaar eigenaar van de grond, maar wordt de koper eigenaar van de woning. Hij of zij dient dan wel de grond ‘te huren’ via een canon , maar zou dan dit canon kunnen afkopen na verloop van tijd. De grondprijs weegt vaak zwaar door bij de aankoop van een woning. Door deze tijdelijk weg te halen, wordt het verwerven van een eerste woning meer betaalbaar. Dit erfpachtsysteem komt vaak voor in het buitenland, bijvoorbeeld in Hong Kong, maar ook in Nederland.
Met cd&v willen we dus een mede-eigendomsysteem dat meegroeit met zijn tijd. We willen ook het aanbod niet alleen verruimen door een hervorming van de vergunningen te realiseren wat bouwen eenvoudiger zal maken, maar ook door het aanbod aan woon- en woonverwervingsvormen te verruimen voorbij het klassieke eigendom en huren. Door deze alternatieven goed juridisch te omkaderen, zullen er investeringen in volgen en deze moeten het eenvoudiger maken voor jongeren om een eerste woning te verwerven.
Er volgen dus nog zeker wetgevende initiatieven van mijn kant.
Info
Leentje Grillaert
Federaal Volksvertegenwoordiger cd&v
Wetteren