Le terme « réception » définit la phase finale du processus de construction au cours de laquelle les travaux et les matériaux livrés sont vérifiés par l'acquéreur et acceptés ou non en fonction de leur conformité aux plans et spécifications de l'architecte ou du bureau d'études et de leur qualité.
Les conséquences liées à une réception peuvent être diverses et diffèrent même selon que l'on réceptionne en vertu du droit commun ou de la loi Breyne du 09/07/1971 (Loi règlementant la construction et la vente d’habitations à construire). Cette loi ne s'applique pas si le consommateur conclut lui-même des contrats distincts avec différents entrepreneurs pour l'exécution des travaux et s'il les coordonne lui-même ou s'il fait appel à son architecte à cette fin, ce qui n'est (généralement) pas le cas pour les nouveaux immeubles d'habitation.
La réception doit se faire en deux étapes : la réception provisoire et la réception définitive. Une période d'au moins un an devrait s'écouler entre les deux.
Après chaque réception, une partie de la caution précédemment versée est remboursée à l'entrepreneur (généralement 2,5 % du montant du contrat après la réception provisoire, et les 2,5 % restants à la réception définitive). La caution peut également être déposée en consignation sur un compte bancaire séparé.
Outre la distinction entre la réception provisoire et la réception définitive, il est également nécessaire de distinguer entre la réception des parties privatives et celle des parties communes.
La réception provisoire des parties privatives doit être prouvée par un acte écrit et contradictoire, signé par les deux parties. Il existe deux exceptions à cela : la prise de possession ou l'habitation des parties privatives est considérée comme une présomption d'acceptation tacite des travaux. De plus, la réception des parties privatives sera également considérée comme tacite si l'acquéreur ne répond pas à la demande de réception et ne se présente pas non plus dans les quinze jours suivant une sommation par huissier de justice. Si ces deux exceptions sont remplies (c'est-à-dire en cas de prise de possession du logement et de non-réponse à la sommation par acte d'huissier), il est irréfutablement établi que la réception provisoire des parties privatives a eu lieu tacitement.
Attention : on ne peut pas procéder à la réception définitive des parties privatives sans que la réception définitive des parties communes, qui permet une habitabilité normale, ait eu lieu.
Le syndic n'est pas partie prenant à la réception des parties communes
L'entrepreneur est considéré comme l'initiateur de la réception, mais pour les parties communes il devra adresser la demande de réception au syndic et non plus aux différents copropriétaires séparément.
Dans la pratique, il arrive malheureusement trop souvent que le promoteur immobilier invite directement (et fasse pression sur) le syndic pour qu'il organise et valide la réception provisoire des parties communes. Certains syndics acceptent cette réception provisoire unilatéralement, sans mandat de l'assemblée générale ni implication des copropriétaires, ce qui peut avoir des conséquences importantes sur leur responsabilité
Cette façon de procéder est juridiquement incorrecte et même risquée pour le syndic. Nous renvoyons ici au jugement du Tribunal de première instance de Gand - Quatorzième chambre, dans son audience du 16.02.2010. (F° 000519 - A.R. no. 09/766/A - Rep. no. 10/2037), dont le jugement stipule très clairement que le syndic, en tant que représentant de l'association des copropriétaires, n'est pas ou ne peut pas être partie à la réception des parties communes.
Cela signifie que le syndic, en tant que mandataire/gestionnaire d'une association de copropriétaires, ne peut, ni en son nom propre ni au nom de l’ACP, signer le PV de réception provisoire ou définitive sans l'accord préalable de l'assemblée générale. Idéalement, chaque copropriétaire devrait signer ce PV individuellement.
Trop peu de syndics réalisent que l’acceptation et la signature des PV de réception (provisoire et définitive) ne peuvent se faire que dans le cadre d'un mandat accordé par l'assemblée générale au syndic.
La décision de réceptionner les parties communes appartient à l'assemblée générale. La majorité requise est la majorité absolue (1/2+1). Généralement, l'assemblée générale autorise à la même majorité, le syndic, à exécuter cette décision de réception dans le cadre d’un mandat. Il agit alors en tant que mandataire de l’ACP et au nom de tous les copropriétaires.
Le syndic n'est pas un contrôleur de chantier !
Lors de la réception provisoire, on constate d'une part l'achèvement des travaux, mais aussi d’autre part les remarques, observations et réserves relevées lors de l'inspection des travaux. En d'autres termes, une liste de tous les défauts visibles est dressée. Ces défauts doivent être résolus dans un certain délai (max. 1 an). Il est toutefois important de noter que le syndic ne doit pas rester passif. Si l'entrepreneur n'envoie pas ou pas en temps voulu la demande de réception au syndic, celui-ci devra prendre l'initiative et, si nécessaire, contacter l'entrepreneur. Le syndic a pour mission de rechercher la clarté dans l'intérêt commun des différents copropriétaires et une attitude attentiste n'est pas toujours appréciée.
Dans la pratique, le syndic prépare toujours la réception des parties communes et organise au préalable une visite du bâtiment. Le rôle du syndic se limite donc à une fonction purement administrative, informative et consultative. Idéalement, un expert en bâtiment devrait assister l’ACP et le syndic (voir ci-dessous).
Lors de la visite préalable des partis communes, une liste est établie comprenant toutes les remarques, constatations, réserves et défauts constatés par rapport au cahier des charges et aux plans.
Les parties peuvent alors décider de :
- considérer que le travail n'est pas terminé/ conforme, et dès lors refuser la réception provisoire.
- considérer le travail comme terminé Dans les deux cas une décision/confirmation de l’AG s’impose.
En cas de refus, il se crée souvent une situation où l'entrepreneur ne pourrait plus respecter le délai contractuel d’achèvement des travaux (délai de construction maximal). Il risque alors une amende (en raison du dépassement du temps de construction maximal). C'est pourquoi de nombreux entrepreneurs sont très désireux de procéder à la réception provisoire, même si la liste des défauts est longue.
A noter que le syndic n'est pas un contrôleur de chantier et n'est donc pas tenu de surveiller les travaux effectués dans le cadre de la copropriété qu’il gère.
Étant donné qu'un syndic classique ne dispose généralement pas des connaissances techniques et de construction requises pour réceptionner un bâtiment, il est lui fortement conseillé de se faire assister par un expert en construction. Si la situation s'envenime la présence d'un avocat sera également à envisager.
Il est judicieux voire indispensable d'engager un architecte ou un ingénieur en construction. Voir à ce sujet l'article "Le syndic est plus fort avec le soutien des experts" dans l'édition 2 du Property Today.
En effet, si le syndic choisit de ne pas recourir à cette aide spécialisée et que des problèmes surviennent par la suite, tels que des vices de construction non détectés au moment de la réception, sa responsabilité peut être engagée pour négligence. Sa responsabilité découlerait du fait qu'il n'a pas pris les mesures nécessaires pour que la réception des travaux soit effectuée avec toute l'expertise requise.
Ainsi, en ne se faisant pas assister par un professionnel compétent, le syndic risque d'être tenu pour responsable des éventuels problèmes liés aux travaux réalisés.
Important : le contrôle de l’immeuble en vue de la réception provisoire doit en principe être effectué contradictoirement (art. 92, §4). Le respect de ce principe est respecté dès lors que les parties ont été valablement convoquées. La preuve de cette convocation peut résulter de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé réception
Après la visite de l'immeuble avec toutes les parties (copropriétaires, syndic, l’expert et entrepreneur(s), le syndic doit soumettre à l'assemblée générale le rapport de l'expert en bâtiment sur l'état des structures et les défauts éventuels. L'expert en bâtiment qui est le seul à disposer des connaissances et de l'assurance nécessaires pourra faire les constatations qui s’imposent ; s'il estime que l'état des travaux permet la réception, le syndic pourra dès lors organiser l'assemblée générale et demander les approbations nécessaires.
Réception tacite ? pas pour les parties communes
La réception provisoire ainsi que la réception définitive des parties communes ne sont prouvées que par un acte écrit et contradictoire établi entre les parties.
Loi Breyne art. 2 §2 : "L'acheteur ou le maître de l'ouvrage est présumé agréer les travaux, provisoirement ou définitivement selon le cas, s'il a laissé sans suite la requête écrite du vendeur ou de l'entrepreneur d'effectuer la réception à une date déterminée et si, dans les quinze jours qui suivent la sommation que le vendeur ou l'entrepreneur lui en aura faite par exploit d'huissier, il a omis de comparaître, à la date fixée dans cet exploit, aux fins de réception. Cette disposition ne s'applique pas à la réception des parties communes d'un immeuble.
Ainsi, la disposition très courante selon laquelle la réception finale est automatique à la fin de la période de 12 mois à compter de la date de réception provisoire n'est pas valable en copropriété.
Après la réception provisoire, la réception définitive implique en outre la libération de la seconde moitié de la garantie constituée.
Les copropriétaires ne participent aux frais communs qu'après la réception provisoire.
La réception provisoire a pour effet de transférer les risques de la construction de l’entrepreneur à l’ACP, et de faire courir le délai de garantie d'au moins un an, pendant lequel l'acquéreur peut signaler les éventuels vices cachés devant être réparés par le vendeur/promoteur. En outre, la moitié de la garantie fournie par le promoteur est libérée et la garantie d'achèvement prend fin.
Les copropriétaires ne contribuent donc aux charges communes qu'APRÈS la réception provisoire. La Cour de cassation s'est prononcée sur ce point le 2 septembre 2021.
« L'obligation de contribuer aux charges communes suppose que les parties communes puissent être utilisées conformément à leur destination. En principe, c'est le cas dès la réception provisoire des parties communes. Par conséquent, sauf stipulation contraire, le propriétaire d'un lot privé ne doit contribuer aux charges communes qu'à partir de la réception provisoire des parties communes »
Le promoteur contribue aux charges communes au prorata des parts de ses lots invendus.
Certains actes de base d'immeubles à appartements stipulent que tant que tous les appartements ne sont pas vendus, le promoteur de la construction ne contribuera pas aux charges de la communauté.
Ces dispositions sont contraires aux règles impératives du droit des appartements qui stipulent explicitement que "les frais d'entretien, de réparation et de renouvellement doivent être répartis proportionnellement à la valeur et/ou à l'utilité respective de chaque partie privative" (Cc art 3.85). Cette disposition est de droit impératif (Cc art. 3.100). Cela signifie que toute autre disposition ou accord est réputé non écrite.
Cette exonération de contribution aux charges de copropriété n'est donc pas valable pour le promoteur immobilier, qu'elle soit mentionnée dans l'acte de base, dans le règlement de copropriété ou dans le ROI. Le promoteur, comme tout copropriétaire, doit payer sa part des charges de copropriété, même si l'acte de base, le règlement de copropriété ou ROI en disposent autrement.
Bon à savoir sur la garantie décennale (Cc art. 1792 et 2270)
- Des défauts cachés peuvent encore apparaître après la réception provisoire. Ils doivent être signalés à l'entrepreneur dans un délai raisonnable. Les problèmes qui compromettent la stabilité du bâtiment ainsi que les problèmes d'infiltration font partie de la responsabilité décennale de l'entrepreneur.
- Il est d'usage de stipuler que la responsabilité décennale de l'article 1792 du code civil commence à la réception provisoire. Si le contrat prévoit une double réception - c'est-à-dire une réception provisoire et une réception définitive - mais que rien n'est convenu concernant le point de départ de la responsabilité décennale, la réception définitive est considérée comme la "réception" de l'ouvrage et le point de départ de la responsabilité décennale. Toutefois, il est possible de convenir contractuellement que la réception provisoire est la réception des travaux d'une part et le point de départ de la responsabilité décennale d'autre part. Cela doit toutefois être expressément stipulé dans le contrat. C'est le cas dans la plupart des contrats.
- Après dix ans, les architectes et les entrepreneurs sont dégagés de toute responsabilité pour les gros travaux qu'ils ont exécutés ou dirigés (Cc art. 2270).
- Bien que seuls l'entrepreneur et l'architecte soient mentionnés ici, ces dispositions ont été déclarées applicables par la jurisprudence à d'autres partenaires de la construction, tels que les ingénieurs et les bureaux d'études, par exemple. La responsabilité décennale porte sur la solidité (de tout ou partie) du bâtiment. Elle est d'ordre public et ne peut donc être limitée ou exclue, même d'un commun accord. La responsabilité décennale commence alors à la "réception des travaux".
- Le refus de réception est notifié, avec ses motifs, par une lettre recommandée à la poste et adressée au vendeur ou à l'entrepreneur
Timeline pour le syndic
Préparation
- Préparer le dossier
- Recherche d’un expert/architecte pour accompagner l’ACP dans le processus de réception du bâtiment
- Organiser une visite préalable avec l’ expert/architecte
- Etablir la liste de toutes les remarques
Réception
- Contacter l’entrepreneur et convenir d’un date pour la réception provisoire- à confirmer par courrier recommandé + mail
- Convoquer officiellement toutes les parties
- Procéder à la visite officielle des lieux et conclure sur avis de l’expert/architecte (accord ou refus de réception).
Décision
- Convoquer l’AG et organiser le vote relatif à la réception(accord ou refus de réception). Idéalement en présence de l’expert/architecte
- Demander une mandat pour signer le PV ou envoyer un courrier recommandé de refus
Conseils pour le syndic :
- Toujours signer le PV de réception avec la mention claire "pour et au nom de l’ACP XX conformément à la décision de l'AG du xx/xx/xx »
- De même, il faut toujours signer "sous réserve de toutes les observations mentionnées dans le PV et d'un avis favorable des pompiers".
- L'assemblée générale peut, à la majorité des 2/3de , mandater le conseil de copropriété avec la tâche spécifique d'accepter ou non la réception provisoire et de cosigner le procès-verbal. (Cc Art. 3.90 §4)
- Laat u nooit onder druk zetten om de voorlopige of definitieve oplevering te aanvaarden; volg altijd de wettelijke procedures (goedkeuring AV + mandaat) om uw aansprakelijkheid te minimaliseren.
Info
Mme. Dominique Krickovic
Présidente de l’Union des Syndics
UDS - Union des Syndics asbl