De syndicus: onmisbaar maar geen partij bij de oplevering van gemeenschappelijke delen

Het begrip oplevering omschrijft de eindfase in het bouwproces bij dewelke de geleverde werken en materialen door de koper worden nagegaan en al dan niet worden aanvaard conform hun degelijkheid en de opgestelde plannen en het bestek van de architect of het studiebureau.


De gevolgen verbonden aan een oplevering kunnen divers zijn en zelfs verschillen al naargelang men oplevert onder het gemene recht, dan wel onder de Wet Breyne (of Woningbouwwet dd. 09/07/1971). Deze wet is niet van toepassing indien de consument zelf afzonderlijke contracten afsluit met verschillende aannemers voor de uitvoering van de werken en de coördinatie ervan zelf doet of hiervoor zijn architect inschakelt, wat voor nieuwe appartementsgebouwen (meestal) niet het geval is.


De oplevering dient in twee fasen te gebeuren: de voorlopige oplevering en de definitieve oplevering. Tussen beiden moet een periode van minimaal een jaar verstrijken. 


Bij elke oplevering wordt een deel van de eerder ingehouden waarborg aan de aannemer uitbetaald (meestal 2,5% van de aannemingssom na de voorlopige oplevering, en de resterende 2,5% bij definitieve). De waarborgsom kan ook gestort worden als consignatie op een afzonderlijke bankrekening.


Naast het onderscheid tussen de voorlopig oplevering en de definitieve oplevering, moet er ook een onderscheid gemaakt worden tussen de oplevering van de privatieve delen en de oplevering van de gemeenschappelijke delen.


De voorlopige oplevering van de privatieve delen zal men moeten bewijzen aan de hand van een schriftelijke en tegensprekelijke akte, die beide partijen hebben ondertekend. Hierop bestaan twee uitzonderingen: de ingebruikname of bewoning van het gebouw geldt als vermoeden van het stilzwijgend aanvaarden van de werken. Daarnaast zal de oplevering ook stilzwijgend gebeuren wanneer de koper het verzoek tot oplevering zonder gevolg laat en ook niet binnen de vijftien dagen na aanmaning via een gerechtsdeurwaarder is verschenen. Als de beide uitzonderingen vervuld zijn (dus bij ingebruikname van de woning en geen gevolg gegeven te hebben aan de aanmaning bij gerechtsdeurwaardersexploot) staat het onweerlegbaar vast de voorlopige oplevering stilzwijgend heeft plaatsgevonden.


Opgelet: men kan niet tot de definitieve oplevering van de privatieve delen overgaan zonder dat de definitieve oplevering van de gemeenschappelijke delen, die een normale bewoonbaarheid mogelijk maken, is gebeurd.


De syndicus is geen partij bij de oplevering van de gemene delen


De aannemer wordt aanzien als initiatiefnemer van de oplevering, alleen zal hij voor wat betreft de gemeenschappelijke delen, het verzoek tot oplevering moeten richten aan de syndicus in plaats van aan de individuele mede-eigenaars afzonderlijk.


In de praktijk gebeurt het helaas vaak dat de bouwpromotor direct de syndicus uitnodigt (en onder druk zet) om de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen te regelen en te aanvaarden. Sommige syndici accepteren deze voorlopige oplevering eenzijdig, zonder mandaat van de Algemene Vergadering of betrokkenheid van de mede-eigenaars, wat aanzienlijke gevolgen kan hebben voor hun aansprakelijkheid.


Deze werkwijze is juridisch gezien onjuist en zelfs riskant voor de syndicus. Hier verwijzen wij graag naar het vonnis v/d Rechtbank van 1ste aanleg te Gent – Veertiende Kamer, in haar terechtzitting van 16.02.2010. (F° 000519 – A.R. nr. 09/766/A – Rep. nr. 10/2037), in dewelke de motivering van haar uitspraak overduidelijk wordt gesteld dat de syndicus als vertegenwoordiger v/d vereniging van mede-eigenaars, inzake de oplevering v/d gemeenschappelijke delen, geen partij is of kan zijn.


Dit betekent dat de syndicus, als lasthebber/beheerder van een bepaalde residentie, niet in eigen naam of namens de VME, het PV van voorlopige of definitieve oplevering niet mag ondertekenen zonder de voorafgaand goedkeuring van de Algemene Vergadering. Idealiter zou elke medeeigenaar afzonderlijk het PV moeten tekenen.


Te weinig syndici realiseren zich dat het afhandelen en het ondertekenen van het proces-verbaal van (voorlopige en definitieve) oplevering moet gebeuren middels het bekomen van een mandaat, verleend door de algemene vergadering aan de syndicus.


De beslissing tot oplevering van de gemene delen ligt bij de algemene vergadering. De vereiste meerderheid is de volstrekte meerderheid (1/2+1). Meestal zal de algemene vergadering ook met dezelfde meerderheid de syndicus een machtiging verlenen om deze opleveringsbeslissing uit te voeren. Hij treedt op dat ogenblik op als lasthebber van de VME namens alle medeeigenaars.


De syndicus is hierbij geen werfopzichter!


Belangrijk hierbij is evenwel dat de syndicus dit niet lijdzaam mag ondergaan. Indien de aannemer niet of niet tijdig een verzoek tot oplevering naar de syndicus verstuurt, zal hij hiertoe zelf het initiatief moeten nemen en zal hij desgevallend de aannemer moeten contacteren. Het is namelijk de taak van de syndicus om duidelijkheid na te streven in het gezamenlijk belang van de individuele mede-eigenaars en een afwachtende houding wordt hierbij niet altijd op prijs gesteld.


In de praktijk zal de syndicus de oplevering van de gemene delen steeds voorbereiden en op voorhand een rondgang doorheen de bouwwerken organiseren. De taak van de syndicus zal zich hierbij beperken tot een zuivere administratieve, informatieve en raadgevende functie. Idealiter dient een door de AV toegewezen bouwdeskundige de VME en de syndicus hier bij te staan (zie hieronder).


Tijdens de rondgang wordt wederom een opname verricht waarin een lijst wordt samengesteld van de opmerkingen, vaststellingen, voorbehouden en gebreken die het werk alsdan alsnog vertoont ten opzichte van bestek en tekeningen. 


Partijen kunnen dan besluiten om:


  • het werk op dat moment als niet gereed/ conform te beschouwen en derhalve de oplevering te weigeren. 
  • het werk op dat moment wel als gereed te beschouwen. Beide beslissingen dienen door de AV bekrachtigd te worden.


Bij het niet opleveren ontstaat (vaak) de situatie dat de aannemer dan niet kan voldoen aan de gestelde eisen in de opdracht om op tijd (binnen een maximale bouwtijd) het werk op te leveren en riskeert dan een boete (wegens overschrijding van de maximale bouwtijd). Daarom willen veel aannemers heel graag opleveren, ook al wordt de opleverlijst met gebreken dan toch erg lang.

Opgelet: de syndicus is hierbij geen werfopzichter en is dus niet verplicht om toezicht te houden op de werken die worden uitgevoerd met betrekking tot de mede-eigendom die hij beheert.

Aangezien een doorsnee syndicus doorgaans niet beschikt over de vereiste technische en bouwkundige kennis om een gebouw op te leveren, is het sterk aanbevolen dat hij zich laat bijstaan door een bouwdeskundige. Indien de situatie escaleert wordt zelfs de aanwezigheid van advocaat onontbeerlijk.

Het is verstandig om steeds een architect of bouwingenieur in te schakelen. Zie hierover eveneens het artikel "Als syndicus beter gewapend met de steun van experten" in de editie 2 van Property Today.

Als de syndicus ervoor kiest om geen beroep te doen op gespecialiseerde hulp en er vervolgens problemen ontstaan, zoals constructiefouten die niet worden ontdekt bij de oplevering, kan hij inderdaad verantwoordelijk worden gehouden wegens nalatigheid. Zijn aansprakelijkheid zou voortkomen uit het feit dat hij niet de nodige maatregelen heeft genomen om ervoor te zorgen dat de oplevering van de werken met alle vereiste deskundigheid werd uitgevoerd.

Door het nalaten zich te laten bijstaan door een competente professional, loopt de syndicus dus het risico aansprakelijk gesteld te worden voor eventuele problemen die voortvloeien uit de uitgevoerde werken.

Belangrijk : het technisch nazicht met oog op de voorlopige oplevering moet in principe tegensprekelijk gebeuren (art. 92, §4). Het respect van dit principe wordt gewaarborgd zodra de partijen geldig zijn opgeroepen. Het bewijs van deze oproeping kan voortkomen uit het versturen van een aangetekende brief met ontvangstbevestiging.

Nadat de rondgang door het gebouw samen met alle partijen (mede-eigenaars, expert, syndicus, aannemer(s) heeft plaats gevonden, dient de syndicus het rapport van de bouwdeskundige over de staat van de bouwwerken en eventuele gebreken voor te leggen aan de algemene vergadering. De bouwdeskundige, als enige partij met de benodigde kennis en verzekering, kan de juiste vaststellingen doen. Indien hij van oordeel is dat de staat/ vordering van de werken de oplevering toelaten, kan de syndicus de algemeen vergadering organiseren en de noodzakelijke goedkeuringen te vragen.


Stilzwijgend opleveren ? Niet voor de gemeenschappelijke delen.


Zowel de voorlopige als de eindoplevering van de gemene delen worden slechts bewezen door een schriftelijke en tegensprekelijk tussen partijen opgemaakte akte. 


Wet Breyne art 2 §2 : “De koper of de opdrachtgever wordt vermoed de werken voorlopig of definitief, naargelang van het geval, te aanvaarden, indien hij het geschreven verzoek van de verkoper of aannemer, de oplevering op een gestelde datum te doen, zonder gevolg heeft gelaten en indien hij binnen vijftien dagen nadat hij door de verkoper of aannemer daartoe bij deurwaarders-exploot werd aangemaand, op de daarin gestelde datum, voor de oplevering niet verschenen is. Deze bepaling is niet van toepassing op de oplevering van gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw.


De zeer gebruikelijke bepaling dat de definitieve oplevering automatisch gebeurt bij het einde van de 12-maandelijkse periode te rekenen vanaf datum van de voorlopige oplevering is dus ongeldig in mede-eigendom.


De eindoplevering betekent tevens de vrijgave van de tweede helft van de gestelde waarborg. 


Mede-eigenaars dragen pas na de voorlopige oplevering bij in de gemeenschappelijke kosten.


De voorlopige oplevering heeft tot gevolg dat het risico van de werken overgaat van de bouwpromotor naar de VME, en de waarborgperiode van minimaal één jaar, binnen dewelke de koper eventuele verborgen gebreken kan melden die door de bouwpromotor hersteld moeten worden, een aanvang neemt. Daarenboven wordt de helft van de door de erkende verkoper gestelde waarborg vrijgemaakt en komt een einde aan de voltooiingswaarborg.


De mede-eigenaars dragen dus pas NA de voorlopige oplevering bij in de gemeenschappelijke kosten. Het Hof van Cassatie heeft zich op 2 september 2021 daarover uitgesproken.


De plicht tot bijdrage in de gemeenschappelijke lasten veronderstelt dat de gemeenschappelijke delen kunnen worden gebruikt overeenkomstig hun bestemming. In principe is dat het geval vanaf de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen. Bijgevolg dient de eigenaar van een privatieve kavel, behoudens andersluidend beding, slechts vanaf de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen bij te dragen in de gemeenschappelijke lasten”.


Bouwpromotor draagt bij in de kosten a rato van de aandelen van de onverkochte kavels.


In sommige basisaktes van appartementsgebouwen wordt bepaald dat, zolang niet alle appartementen verkocht zijn, de bouwpromotor niet zal bijdragen in de lasten van de gemeenschap.


Dergelijke bepalingen is in strijd met de dwingende regels van het appartementsrecht dat uitdrukkelijk stelt dat “de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde en/of het nut van elk privatief deel” (BW art 3.85). Deze bepaling is van dwingend recht (BW art 3.100). Dat betekent dat alles wat anders voorzien of afgesproken wordt, als niet-geschreven beschouwd wordt.


Deze vrijstelling van bijdrage in de lasten van mede-eigendom is dus niet geldig voor de bouwpromotor, ongeacht of dit in de basisakte of het reglement van medeeigendom vermeld staat. De promotor moet, zoals elke mede-eigenaar, zijn deel in de kosten van de gemeenschap delen betalen, zelfs als er in de basisakte, het reglement van mede-eigendom of het RIO het tegendeel staat.


Goed om te weten betreffende de tienjarige aansprakelijkheid (BW art.1792 en 2270).


  • Na de voorlopige oplevering kunnen er nog steeds verborgen gebreken aan het licht komen. Deze dienen binnen een redelijke termijn te worden gemeld aan de aannemer. Problemen die de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengen, alsook vochtproblemen behoren tot de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer
  • Gebruikelijk wordt bedongen dat de tienjarige aansprakelijkheid van artikel 1792 BW een aanvang neemt bij de voorlopige oplevering. Indien er contractueel wel voorzien wordt in een dubbele oplevering – dus een voorlopige én een definitieve – maar er niets wordt overeengekomen m.b.t. het startpunt van de tienjarige aansprakelijkheid, dan geldt de definitieve oplevering als ‘aanvaarding’ van het werk en als startpunt van de tienjarige aansprakelijkheid. Het is echter mogelijk om contractueel overeen te komen dat de voorlopige oplevering geldt als aanvaarding van de werken enerzijds en als startpunt van de tienjarige aansprakelijkheid anderzijds. Dit moet wel uitdrukkelijk contractueel zo bepaald worden. In de meeste contracten is dit het geval.
  • Na verloop van tien jaren zijn architecten en aannemers ontslagen van hun aansprakelijkheid met betrekking tot de grote werken die zij hebben uitgevoerd of geleid (BW art.1792 en 2270).
  • Hoewel enkel de aannemer en de architect hier worden vermeld, zijn deze bepalingen door de rechtspraak ook van toepassing verklaard op andere bouwpartners, zoals bijvoorbeeld ingenieurs en studiebureaus. De tienjarige aansprakelijkheid heeft betrekking op de stevigheid (van het geheel of een deel) van het gebouw. Zij is van openbare orde en kan dus niet beperkt, noch uitgesloten worden, zelfs niet bij onderling akkoord.
  • De weigering om tot de oplevering over te gaan wordt samen met de redenen waarop zij steunt ter kennis van de verkoper of aannemer gebracht bij een ter post aangetekende brief.


Tijdlijn voor de syndicus

Voorbereiding

  • Het dossier voorbereiden
  • Een landmeter/architect zoeken om de VME te begeleiden bij de voorlopige oplevering van het gebouw
  • Een voorbereidend bezoek organiseren met de expert/architect
  • Een lijst opstellen van alle opmerkingen

Aanvaarding

  • Neem contact op met de aannemer en spreek een datum af voor de voorlopige oplevering. Te bevestigen via een aangetekende brief + mail
  • Alle partijen officieel uitnodigen
  • De oplevering bijwonen en afronden op advies van de expert/architect (aanvaarding of weigering van aanvaarding).

Beslissing

  • ​De AV bijeenroepen en de stemming over de oplevering organiseren (aanvaarding of weigering); idealiter in aanwezigheid van de expert/architect
  • Een mandaat vragen om de notulen te ondertekenen of een aangetekende brief sturen om de aanvaarding te weigeren

Tips voor de syndicus:

  • het PV van oplevering steeds ondertekenen met de duidelijke vermelding "voor en namens de VME XX conform de beslissing van de AV dd xx/ xx/xx
  • Teken ook steeds “onder voorbehoud van alle in het PV vermelde opmerkingen en van een gunstig brandweeradvies”
  • De Algemene Vergadering kan met 2/3de meerderheid de Raad van Medeeigendom mandateren met de specifieke taak om de voorlopige oplevering al dan niet te aanvaarden en het proces-verbaal mede te ondertekenen. (BW Art 3.90 §4)
  • Laat u nooit onder druk zetten om de voorlopige of definitieve oplevering te aanvaarden; volg altijd de wettelijke procedures (goedkeuring AV + mandaat) om uw aansprakelijkheid te minimaliseren.

Info


Mevr. Dominique Krickovic

CEO & Co-founder

UVS - Unie van Syndici vzw


Onze blogs

DELEN


 



Meer dan 10.000 VME’s in België zonder officiële huisnummers!