In deze rubriek behandelen wij enkele frequent gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.
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Dans cette rubrique, nous abordons quelques questions fréquemment posées.
Nous sommes heureux de vous fournir nos conseils.
Vous êtes syndic et vous avez des questions sur la gestion d'un immeuble ?
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Concernant les communications du syndic en vertu des articles 3.94- §§1-2 du Code civil, lors de la transmission d’un lot : comment ce qui suit doit-il être abordé/interprété (suite du point 6 => 7 donc) ? (lien entre l’article 3.94-§1-6° et l’article 27-7° du Code civil).
Nous avons reçu la demande suivante :
Article 3.94-§1-6° : une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires..
En ce qui concerne l’article 3.94-§1- 2° du Code civil, il convient également de distinguer :
> les arriérés des charges de l’exercice comptable en cours, y compris ceux des exercices précédents ;
> d’autres éventuels arriérés, y compris les frais de recouvrement judiciaires ou extrajudiciaires, ainsi que les frais relatifs à la communication des informations exigées par les articles 3.94-§§1 et 2 du Code civil.
Cette distinction est requise afin de pouvoir différencier les créances privilégiées de l’association des copropriétaires des autres dettes. En effet, l’article 27-7° du Code civil dispose : « Sont créanciers privilégiés sur les biens immeubles : […].
7° L’association des copropriétaires, sur le lot dans un immeuble ou groupe d’immeubles bâtis pour les charges dues relativement à ce lot. Ce privilège est limité aux charges de l’exercice en cours et de l’exercice précédent. Il prend rang après le privilège des frais de justice prévu à l’article 17, le privilège visé à l’article 114 de la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances et les privilèges inscrits antérieurement ".
Nous attirons votre attention sur le fait qu’il est essentiel, dans l’intérêt de la copropriété, de faire cette distinction dans le décompte communiqué.
Réponse :
Il s’agit des obligations juridiques de l’ACP
lors de la déclaration des créances en cas de
transmission d’un lot.
Le privilège dont bénéficie l’ACP est un droit qui lui donne priorité pour le recouvrement de certaines charges dues par les propriétaires de lots. Ce privilège, prévu à l’article 27-7° du Code civil , vise à garantir la sécurité financière de la copropriété.
Lors de la transmission d’un lot, les informations communiquées au notaire doivent être exactes. Il est fondamental que le décompte du syndic distingue clairement d’une part les charges couvertes par le privilège (exercice en cours et exercice précédent) et d’autre part les autres dettes (arriérés plus anciens, frais judiciaires, etc.).
1. Maximum 2 ans : Arriérés de charges de l’exercice en cours et de l’exercice précédent : L'article 27-7° du Code civil détermine que l’association des copropriétaires (ACP) bénéficie d’un privilège sur le lot pour les charges dues au titre de l'exercice en cours et de l'exercice précédent. Le privilège de l’ACP ne s’applique donc qu’aux charges qui sont nées durant cette période ; les arriérés antérieurs ne bénéficient pas de ce privilège.
2. Plus de 2 ans : Autres dettes Les charges impayées plus anciennes, de même que les frais de recouvrement (judiciaires ou extrajudiciaires), ne sont pas prioritaires. Elles seront payées uniquement après les créances bénéficiant du privilège.
3. Attention : Les frais judiciaires (ex. : honoraires d’avocat, frais de mise en demeure, huissier, etc.) ne sont pas privilégiés. Ils sont considérés comme dettes accessoires et seront pris en charge uniquement après les charges privilégiées.
Modèle type de déclaration :
Relevé des dettes en souffrance :
1. Charges exercice en cours :
Montant: €[montant]
Échéance: [date]
2. Charges exercice précédent :
Montant: €[montant]
Échéance: [date]
3. Autres arriérés (antérieurs à deux ans) :
Montant: €[montant]
Échéance: [date]
4. Frais judiciaires ou extrajudiciaires :
Montant: €[montant]
Détail : frais relatifs à [ex. : procédure
de recouvrement, lettres de
mise
en demeure, frais d’avocat, etc.]
Nous avons récemment repris la gestion de syndic d’une résidence et nous sommes confrontés à la problématique suivante.
Selon l’acte de base, il y a trois appartements détenant chacun 275/1000èmes, et un penthouse détenant 175/1000èmes.
En 2010, une nouvelle répartition des charges communes a été convenue entre les copropriétaires, car le propriétaire du penthouse avait fait construire une extension sur la terrasse de toit, qui est une partie commune
Ils sont alors convenus de la répartition suivante : les trois appartements supportent chacun 267/1000èmes et le penthouse 199/1000èmes. Un document écrit atteste de cet accord, mais ni l’acte de base ni le règlement de copropriété n’ont jamais été modifiés en conséquence.
Un copropriétaire avait également exigé que le propriétaire du penthouse acquière la terrasse dans le cadre de la modification de l’acte de base. Mais au final, rien n’a été définitivement réglé, et seule la répartition des charges a été modifiée dans la pratique.
Or, après avoir consulté les documents des deux précédents syndics, j’ai constaté que non seulement les charges communes étaient calculées sur base de cette « nouvelle » répartition, mais que les votes en assemblée étaient également réalisés selon ces nouveaux « quotités » – qui, rappelons-le, n’ont jamais été officiellement enregistrés.
En d’autres termes, les trois appartements disposent chacun de 267 voix, et le penthouse de 199 voix.
Même sauf erreur de ma part, même si cette nouvelle répartition des charges a été acceptée par consensus entre les copropriétaires, les votes en AG ne devraient-ils pas être organisés selon les quotités prévues dans l’acte de base ?
Je souhaiterais connaître votre avis sur cette question.
Réponse :
Vous avez correctement évalué la situation.
Dans ma réponse ci-dessous, je me base sur les informations contenues dans votre courriel, dans lequel vous faites référence à une modification de la répartition des charges/clés de répartition et non à une modification des quotesparts. Une modification des quotes-parts requiert l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. Une modification de la répartition des charges requiert une majorité des 4/5e des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Attention : un droit d’usage privatif accordé
ne conduit en principe pas à un nouveau
calcul des quotes-parts. Le droit d’usage
privatif signifie qu’un copropriétaire peut
faire usage exclusif d’une partie commune,
mais cela ne modifie en rien les rapports de
propriété tels qu’ils sont établis dans l’acte de
base. Les quotes-parts dans la copropriété
sont liées au droit de propriété sur les parties
communes et ne sont adaptées qu’en cas de
modification de la structure de propriété, par
exemple par l’achat ou la fusion de lots (cave,
garage, emplacements de parking, etc.).
Un droit d’usage privatif reste un droit
d’usage et non un droit de propriété, ce
qui signifie qu’il n’a aucune influence sur la
répartition des quotes-parts.
De plus, ce droit d’usage peut être accordé à la majorité des 4/5e, mais il peut également être retiré par la même majorité, ce qui souligne le caractère temporaire de ce droit, par opposition au droit de propriété, qui est permanent et définitif, sauf s’il est cédé.
Puisqu’il ne s’agit que d’une modification dans la répartition des charges et non d’un ajustement des quotes-parts, les droits de vote de chaque copropriétaire restent inchangés et correspondent toujours aux quotes-parts telles que fixées dans l’acte de base. Ces quotes-parts continueront à s’appliquer, même après une modification des statuts concernant la répartition des charges, pour déterminer le nombre de voix lors de l’assemblée générale.
Acte authentique
Bien qu’une répartition consensuelle
des charges ait été convenue entre les
copropriétaires, cela ne modifie en rien les
quotités officielles prévues dans l’acte de
base
La législation relative à la copropriété prévoit explicitement que toute modification des statuts, telle qu’une adaptation de la répartition des charges, doit être approuvée par l’assemblée générale à la majorité des quatre cinquièmes, puis faire l’objet d’un acte authentique. À défaut de cette formalité, les clés de répartition initiales restent d’application. En outre, une telle décision n’est pas opposable aux tiers (tels que les nouveaux copropriétaires) tant qu’elle n’a pas été régulièrement transcrite dans les statuts.
Code civil – Art. 3.88-2° : L’assemblée générale décide à la majorité des quatre cinquièmes des voix de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de Copropriété.
Code civil – Art. 3.85-§1er : " L’acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les statuts de l’immeuble ou du groupe d’immeubles bâtis, ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire l’objet d’un acte authentique. ... "
Compte tenu du consensus actuellement établi au sein de l’ACP, il est opportun de procéder à une régularisation de la situation. Cela implique la convocation d’une assemblée générale extraordinaire afin de solliciter un mandat (majorité simple, soit la moitié des voix plus une) en vue de faire adapter officiellement les statuts par acte authentique devant notaire, conformément aux décisions de l’AG (en précisant la date, l’objet de la décision et la majorité obtenue)
Il est important de souligner que cette adaptation n’a aucun lien direct avec la question d’un éventuel achat de la terrasse sur le toit. Les statuts peuvent simplement être modifiés afin d’accorder à l’occupant du penthouse l’usage exclusif de cette terrasse, sans qu’un acte d’achat ne soit nécessaire.
Comme mentionné ci-dessus, l’acquisition de la toiture-terrasse entraînerait une modification des quotités au sein de l’ACP, laquelle nécessite l’unanimité. Il conviendrait dès lors de faire appel à un géomètreexpert pour le calcul précis de la superficie concernée et la révision des quotités, à un expert immobilier pour l’évaluation de la valeur de ladite surface, ainsi qu’à un notaire pour formaliser la vente au moyen d’un acte authentique.
Dans l’attente de l’acte authentique, les charges doivent être réparties selon les quotités d’origine telles que stipulées dans l’acte de base, sauf décision contraire prise par l’assemblée générale, sauf décision de l’AG.
Décompte final
Cela a donc des conséquences pour le
décompte final de 2024, étant donné que
les charges annuelles devront être réparties
selon la clé de répartition d’origine telle que
prévue dans l’acte de base. Il semble inutile
de rectifier rétroactivement les décomptes
des syndics précédents, puisqu’il y a fort
à parier que décharge leur a été donnée
et que les comptes ont été approuvés à
l’époque.
Une rectification rétroactive n’est d’ailleurs possible que si les copropriétaires en décident ainsi lors d’une assemblée générale extraordinaire (majorité de 1/2 + 1), qui devrait s’accompagner d’un honoraire supplémentaire du syndic pour cette prestation particulière. Dans ce cas, un montant forfaitaire par exercice recalculé peut être soumis à l’assemblée générale pour approbation.
L’essentiel à présent est d’adapter les statuts
à la nouvelle clé de répartition dans les
plus brefs délais. Si l’acte authentique ne
peut être passé avant la fin de l’exercice
2024, vous pouvez demander lors de l’AG
l’approbation pour appliquer la répartition
des charges sur la base du consensus déjà
obtenu. Si les copropriétaires y consentent,
vous pouvez exceptionnellement appliquer
cette répartition, mais uniquement avec
l’approbation formelle de l’assemblée
générale (vous ne pouvez pas le faire sans
autorisation).
Pour plus d’informations sur cette
problématique, je vous joins ci-dessous le
lien vers l’article de Me Riquier publié dans
notre magazine Property Today :
https://www.propertytoday.be/fr_BE/blog/articles-1/ventilation-des-charges-de-copropriete-63