1. Kan de algemene vergadering afwijken van de wettelijke regels en onder welke voorwaarden?
In een mede-eigendom, zoals wij weten, zijn het de statuten – en normaal gesproken het reglement van mede-eigendom - die de manier bepalen waarop de lasten over de mede-eigenaars worden verdeeld. Dit vloeit voort uit artikel 577-4, §1 van het Burgerlijk Wetboek, dat stelt dat " het reglement van mede-eigendom moet bevatten: (...) 2 ° de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de lastenverdeling (...) ".
Wij weten ook dat, standaard, gemeenschappelijke uitgaven worden verdeeld in verhouding tot de aandelen van de mede-eigenaars, maar dat de bouwpromotoren van de mede-eigendom kunnen ervoor kiezen om het criterium van nut te gebruiken, om de uitgaven uit te splitsen naar het nut dat zij voor elke kavel betekenen.
Het is ook mogelijk om deze twee criteria te combineren door bepaalde specifieke kosten - bijvoorbeeld liftkosten - vrij te stellen van de algemene verdeling. Dit alles vloeit voort uit artikel 577-2, §9 van het Burgerlijk Wetboek dat in paragraaf 3 stelt dat “ De aan deze mede-eigendom verbonden lasten, met name de kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing, moeten worden omgeslagen naar evenredigheid van de respectieve waarde van elk privatief deel, tenzij wanneer de partijen beslissen die kosten om te slaan naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen en diensten die deze kosten teweegbrengen, voor elk van de privatieve delen hebben”.
Ten slotte kan de algemene vergadering in de loop van de tijd, de verdeelsleutels wijzigen, op voorwaarde dat zij niet afwijkt van het dwingende basisprincipe volgens hetwelke elke verdeling anders dan evenredig met de aandelen moet worden gemotiveerd door de keuze om rekening te houden met het nut dat deze kosten voor de mede-eigenaars betekenen.
Een dergelijke beslissing vereist een meerderheid van 80% (4/5de) van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars (artikel 577–7, §1, 2 °, a van het Burgerlijk Wetboek).
Over deze basisprincipes rijzen dan een aantal vragen. Ten eerste, heeft de vergadering de macht om buiten de statutaire regel te treden? Ten tweede, als dit het geval is, is een wijziging van het reglement van mede-eigendom dan nodig om deze beslissing tegenstelbaar te maken aan derden? Ten derde, als het reglement van mede-eigendom gewijzigd wordt, is voor de aanpassing een authentieke akte vereist?
2. Het antwoord op de eerste vraag vereist een bepaalde nuancering.
Het ligt voor de hand dat de algemene vergadering kan besluiten dat, in afwijking van de statutaire regel, een bepaalde uitgave op een bepaalde manier zal verdeeld worden.
De kosten van een lening ter financiering van gemeenschappelijke werken zullen bijvoorbeeld alleen worden verdeeld onder de mede-eigenaars die erop hebben ingetekend, met uitzondering van degenen die ervoor hebben gekozen hun aandeel uit eigen vermogen te financieren. Nog een voorbeeld: tijdens de renovatie van het gemeenschappelijke dak wordt besloten dat de isolatie voor rekening komt van de enige eigenaar van het appartement op de bovenste verdieping omdat hij degene is die daarom heeft verzocht; of nogmaals: de vergoeding van de syndicus met betrekking tot het beheer van de werken wordt in gelijke delen verdeeld over de mede-eigenaars; enzovoort.
Dit komt voort uit het principe dat wordt uitgedrukt door het adagium dat “wie het meeste kan ook het minste kan”: als de vergadering de macht heeft om de wettelijke regel te wijzigen, kan zij a fortiori er van afwijken.
De macht van de algemene vergadering is echter niet onbeperkt, en haar beslissing om af te wijken van de statutaire regel moet in overeenstemming blijven met het hierboven genoemde basisprincipes: het is het criterium van het nut dat haar zou moeten inspireren.
Als de beslissing van de vergadering leidt tot een verdeling van een uitgave anders dan in verhouding tot de aandelen of het nut dat deze vertegenwoordigt voor de kavels, lijkt deze beslissing onregelmatig en kan ze daarom door de rechter worden vernietigd als een mede-eigenaar binnen het wettelijk termijn deze beslissing aanvecht.
Ten slotte lijkt het logisch om te beschouwen dat de algemene vergadering alleen kan beslissen om van de statutaire regel af te wijken door een beslissing met een gekwalificeerde meerderheid van 80% (4/5de), d.w.z. de meerderheid die nodig is om de statuten te wijzigen omdat deze de regels bevatten van de lastenverdeling.
3. Wijziging van het RIO
De beslissing van de algemene vergadering om, in een bepaalde éénmalige situatie, een uitgave te verdelen op een andere manier dan de verdeling voorzien in de statuten, vormt geen wijziging van de statutaire regel en impliceert dus geen wijziging van het reglement van mede-eigendom. Bovendien zou het nogal dwaas zijn om de statuten voor een “one-shot ” beslissing te veranderen.
Dan rijst echter de vraag of deze beslissing tegenstelbaar is aan derden. Het gaat hier om twee soorten derden: enerzijds de toekomstige mede-eigenaars, dat wil zeggen de mensen die na de beslissing van de algemene vergadering een kavel zullen verwerven; aan de andere kant, de schuldeisers van de mede-eigendom.
Aan de toekomstige mede-eigenaars zal de beslissing tegenstelbaar zijn, op voorwaarde dat de verplichte wettelijke formaliteit gerespecteerd werd. Artikel 577-10, §4 van het burgerlijk wetboek bepaalt dat beslissingen die genomen zijn vóór de overdracht van het zakelijk recht, tegen de verkrijger afdwingbaar zijn indien zij hem zijn meegedeeld werden door de verkoper of, bij gebreke daarvan, door de syndicus. Ter herinnering: de syndicus moet op verzoek van de verkoper, de koper informeren over deze beslissingen van de algemene vergaderingen.
Eveneens krachtens de wet is de verkoper als enige verantwoordelijk jegens de mede-eigendom voor de schadelijke gevolgen te wijten aan een gebrek aan kennisgeving. Het ligt echter voor de hand dat als de syndicus verzocht werd om de gevraagde notificaties te realiseren, en dit niet heeft gedaan, hij op zijn beurt zijn aansprakelijkheid jegens de verkoper zal engageren. Laat ons een voorbeeld nemen: de algemene vergadering beslist om de kosten met betrekking tot de plaatsing van een nieuwe lift te verdelen over de enige mede-eigenaars die de lift gebruiken, dit terwijl het reglement van mede-eigendom geen specifieke regel bevat, zodat deze kosten, normaliter, over alle mede-eigenaars moesten verdeeld worden a rato van hun aandelen.
Als gevolg hiervan is voor de appartementen die met de lift worden bediend, de financiële last van het werk groter dan het zou zijn geweest als de beslissing niet was genomen. Nu verkoopt de eigenaar van een van deze appartementen zijn kavel, en wordt de beslissing in kwestie niet aan de koper meegedeeld.
Vervolgens ontvangt de koper als nieuwe mede-eigenaar, zijn afrekening, en betwist deze nadat hij opgemerkt heeft dat de uitgave niet naar evenredigheid van de aandelen wordt verdeeld. Aangezien de beslissing van de vergadering niet tegenstelbaar is aan hem, zal de mede-eigendom niet in de mogelijkheid zijn om te bekomen dat hij betaalt wat beslist werd, maar alleen wat de statuten voorzien. Het verschil komt voor rekening van de verkoper die, in voorkomend geval, actie kan ondernemen tegen de syndicus, indien hij deze had verzocht de nodige notificatie te doen.
Wij merken op dat dit soort incidenten uiterst zeldzaam blijven, niet omdat de verkopers nauwelijks nalaten om de kopers op de hoogte te stellen van de beslissingen van de algemene vergadering - zij doen dit inderdaad zeer zelden ... - maar omdat, in het kader van de formaliteiten voorafgaand aan de verkoop de professionele tussenpartijen - makelaars, notarissen - verplicht zijn om aan de koper de notulen van de afgelopen drie jaar mee te geven, zodat deze in de overgrote meerderheid van de gevallen op deze manier op de hoogte worden gebracht van de beslissingen van de algemene vergadering die daarom hen tegenstelbaar zijn.
Ten aanzien van andere derden (geen toekomstige mede-eigenaars) zijn de beslissingen van de algemene vergadering niet bindend. A priori zijn zij als derden ten aanzien van de mede-eigendom niet betrokken bij beslissingen van de algemene vergadering. Maar in bepaalde omstandigheden kunnen de schuldeisers van de mede-eigendom, hoewel zij derden zijn, toch betrokken zijn.
Wij weten dat de lijn tussen de activa van de vereniging en deze van de mede-eigenaars niet volledig waterdicht is: een onbetaalde schuldeiser van de mede-eigendom heeft dus de mogelijkheid om het vonnis dat hij tegen de VME heeft verkregen ten uitvoer kan leggen op het privé patrimonium van de mede-eigenaars.
Dit soort garantie wordt echter niet “in solidum” beschouwd, maar is beperkt, aangezien de schuldeiser elke mede-eigenaar slechts kan aanspreken “ in verhouding tot de aandelen die voor de stemming worden gebruikt in overeenstemming met artikel 577-6, §6 » (artikel 577-5, §4). Met andere woorden in verhouding tot de deelname van deze mede-eigenaar in de uitgaven zoals voorzien door de statuten. Indien de onbetaalde factuur waarover beslag wordt gelegd, betrekking heeft op een uitgave die de algemene vergadering heeft beslist te verdelen anders dan conform het reglement van mede-eigendom, zal er dus een verschil zijn tussen de deelname van een mede-eigenaar zoals beslist door de algemene vergadering, en wat deze mede-eigenaar aan de leverancier zal moeten betalen in het kader van bovenvermeld voorbeeld .
Uit het voorbeeld hierboven kunnen wij concluderen dat hoewel de eigenaar van het appartement op de begane grond door de beslissing van de algemene vergadering vrijgesteld is van enige deelname in de kosten m.b.t. de vervanging van de lift, hij verplicht zal zijn om zijn wettelijk aandeel in de kosten te betalen aan de onbetaalde liftleverancier.
Nogmaals, dit blijft een zeldzame hypothese in de praktijk.
4. Authentieke akte én overschrijving
Tot slot, is er steeds voor een wijziging van het reglement van mede-eigendom een notariële akte vereist?
De vraag betreft hier niet alleen de wijziging van de verdeelsleutels van de lasten, maar eerder in het algemeen elke wijziging van het reglement van mede-eigendom.
Artikel 577-4, §1 van het burgerlijk wetboek bepaalt dat elke wijziging van de statuten het voorwerp moet zijn van een authentieke akte, wat het antwoord lijkt te zijn op deze vraag. Maar nogmaals, meer nuance is hier aangewezen, en het zou onjuist zijn om te denken dat een wijziging van het Reglement mede-eigendom geen effect zou hebben als deze niet in een notariële akte zou zijn opgenomen. Men moet niet uit het oog verliezen, dat de vraag in wezen alleen moet worden geanalyseerd in termen van tegenstelbaarheid: het doel van de hierboven vermelde wettelijke verplichting is de tegenstelbaarheid van de statuten te garanderen. De juridische kracht van de beslissing staat los van deze tegenstelbaarheid.
De reden hiervoor is simpel: de mede-eigenaars zijn gebonden aan beslissingen van de algemene vergadering vanaf het moment van de stemming.
Ten opzichte van degenen die mede-eigenaars zijn op het moment dat de algemene vergadering heeft beslist om het reglement van mede-eigendom te wijzigen, moet dit reglement dus als onmiddellijk gewijzigd worden beschouwd, ongeacht de latere aanpassing van de statuten door een notaris.
Hetzelfde geldt echter niet voor derden tegen wie enkel en alleen handelingen die het voorwerp maken van de vereiste publiciteit - hier een overgeschreven authentieke akte - of die hen regelmatig genotifieerd werd.
Dit is in het bijzonder het geval voor mede-eigenaars die hun kavel hebben verworven na een beslissing waarmee de algemene vergadering de statuten heeft gewijzigd. Hiervoor weten wij dat de wet een dubbel systeem heeft opgezet om ervoor te zorgen dat de potentiële kopers op de hoogte zijn van de beslissingen voorafgaand aan hun aankoop: kennisgeving door de verkoper of, indien van toepassing, de syndicus (artikel 577-10, §4 BW) en mededeling van de notulen van de laatste drie jaar (artikel 577-11 §1 BW).
Als dit juridische mechanisme echter een relatieve zekerheid geeft dat de kopers op de hoogte worden gebracht van de beslissingen die in de drie jaar voorafgaand aan hun verwerving zijn genomen, verdwijnt deze zekerheid na deze periode. Het beslissingenregister is zeker het communicatiemiddel voor oude beslissingen, maar het moet nog steeds getrouw zijn bijgehouden en correct zijn gemeld. De ervaring bevestigt eerder de realiteit: hoe meer tijd verstrijkt, hoe willekeuriger de overdracht van informatie wordt.
Hieruit volgt dat in de loop van de tijd een toenemend aantal mede-eigenaars niet gebonden zal zijn aan de oude beslissingen van de vergadering en men kan zich gemakkelijk inbeelden dat, wanneer deze beslissingen bedoeld waren om de statuten te wijzigen, ingewikkelde conflicten zullen ontstaan uit situaties waar de regels die voor de ene gelden, anders zijn dan de regels die voor andere gelden. De enige zekerheid dat elke nieuwe eigenaar aan dezelfde regels zal gebonden zijn dan de anderen, is door steeds over geactualiseerde en overgeschreven statuten te beschikken.
Om even terug te komen op de oorspronkelijke vraag: het opstellen van een notariële akte is noodzakelijk om ervoor te zorgen dat deze wijziging tegenstelbaar is aan de toekomstige mede-eigenaars en, indien van toepassing, aan andere derden; het is echter geen voorwaarde voor de doeltreffendheid van de beslissing waarmee de algemene vergadering tot deze wijziging besliste met betrekking tot degenen voor wie deze beslissing uitvoerbaar is.
Onthoud ten slotte dat de authentieke akte nutteloos is als deze niet wordt gevolgd door de overschrijving ervan, omdat het deze laatste is die de inhoud van de akte tegenstelbaar maakt aan derden. Het verlijden van een notariële akte zonder de akte vervolgens over te schrijven is nutteloos, en zal enkel notariële kosten met zich mee brengen voor de mede-eigendom. Het lijkt mij dan ook belangrijk dat de syndicus het bewijs van overschrijving aan de notaris vraagt als garantie voor de vervulling van deze formaliteit.
INFO
Mter Eric RIQUIER
Advocaat aan de Balie van Brussel
Professor aan de Solvay Brussels School of Economics & Management (ULB)
JURIS AVOCATS
Rue Capitaine Crespel 2-4
1050 Bruxelles
T 02 503 36 10
riquier@juris.be