In deze rubriek behandelen wij enkele frequent gestelde vragen.
Wij geven graag ons advies mee.
U bent syndicus en u heeft vragen over het beheer van een gebouw?
Stel uw vraag aan redac@propertytoday.be.
Dans cette rubrique, nous abordons quelques questions fréquemment posées.
Nous sommes heureux de vous fournir nos conseils.
Vous êtes syndic et vous avez des questions sur la gestion d'un immeuble ?
Envoyez votre question à redac@propertytoday.be.
Betreffende de syndicale mededelingen "§§1-2" bij de vervreemding van een kavel : hoe dient onderstaande benaderd/geïnterpreteerd (vervolg punt 6 => 7 dus) te worden? (verband tussen Art. 3.94, §1, 6° en Art. 27-7° BW).
Volgende vraag werd ontvangen : Art. 3.94-§1-6° : een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.
Wat art. 3.94, §1, 2° BW betreft, dient men ook nog een onderscheid te maken tussen:
> de achterstallen van de bijdragen van het lopende boekjaar inbegrepen die van voorafgaande boekjaren;
> andere eventuele achterstallen, daarin begrepen de kosten van gerechtelijke of buitengerechtelijke invordering, alsook de kosten voor de mededeling van de krachtens artikel 3.94-§§1 en 2 BW vereiste informatie.
Dit onderscheid is vereist teneinde de geprivilegieerde schulden van de vereniging van mede-eigenaars te kunnen onderscheiden van de andere schulden. Artikel 27, 7° BW luidt immers als volgt:
“De schuldeisers, op onroerende goederen bevoorrecht, zijn … […].
7° De vereniging van mede-eigenaars, op de kavel in een gebouw of groep van gebouwen voor de bijdragen verschuldigd met betrekking tot deze kavel. Dit voorrecht is beperkt tot de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar. Het neemt rang in na het voorrecht van de gerechtskosten bepaald in artikel 17, het voorrecht bepaald in artikel 114 van de wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen en de eerder ingeschreven voorrechten.”
Wij wensen uw aandacht te vestigen op het feit dat het voor de belangenbehartiging van de mede-eigendom hoogst noodzakelijk is om bovenvermeld onderscheid te maken in uw afrekening.
Antwoord:
Het gaat over de juridische verplichtingen
en rechten van de VME bij het indienen van
schuldeisersvorderingen in het kader van de
overdracht van een kavel.
Het voorrecht van de VME is een juridisch recht dat voorrang geeft bij de inning van bepaalde schulden die eigenaars van kavels binnen een mede-eigendom aan de VME verschuldigd zijn. Dit voorrecht is vastgelegd in artikel 27-7° van het Belgisch Burgerlijk Wetboek en heeft als doel de financiële belangen van de mede-eigendom te beschermen.
Bij de overdracht van een kavel en de verplichte informatie bestemd voor de notaris dient u de informatie correct door de geven. Best is dat in de afrekening van de schulden een duidelijk onderscheid wordt gemaakt tussen enerzijds de bijdragen die het voorrecht genieten (lopende en vorige boekjaar), en anderzijds de andere openstaande bedragen, zoals oudere achterstallen.
1. Maximum 2 jaar : Achterstallen van bijdragen van het lopende en het eraan voorafgaande boekjaar: Artikel 27-7° BW bepaalt dat de VME een voorrecht heeft op de kavel voor bijdragen die verschuldigd zijn over het lopende en het vorige boekjaar. Het voorrecht van de VME geldt dus alleen voor bijdragen die in deze periode zijn ontstaan; eerdere of latere achterstallen genieten dit voorrecht niet.
2. Meer dan 2 jaar : Andere achterstallen: Achterstallige betalingen die ouder zijn dan twee jaar, evenals kosten voor gerechtelijke procedures of andere kosten die gemaakt zijn om die achterstallen in te vorderen, krijgen geen voorrang. Dit betekent dat deze schulden pas worden betaald nadat de belangrijkste, geprivilegieerde schulden (zoals de bijdragen van het huidige en vorige jaar) eerst zijn voldaan.
3. Opgelet: Gerechtelijke kosten (bijv. advocaatkosten, incassokosten of kosten voor gerechtelijke procedures) zijn aanvullende schulden en genieten geen voorrang. Deze kosten worden pas vergoed nadat de schulden die onder het voorrecht vallen (dus de bijdragen voor het lopende en voorgaande jaar) volledig zijn betaald.
Hieronder een type voorbeeld van aangifte:
Overzicht van de achterstallige betalingen:
1. Bijdragen lopend boekjaar:
Bedrag: €[bedrag]
Vervaldatum: [datum]
2. Bijdragen vorig boekjaar:
Bedrag: €[bedrag]
Vervaldatum: [datum]
3. Andere achterstallen (ouder dan 2
jaar):
Bedrag: €[bedrag]
Vervaldatum: [datum]
4. Gerechtelijke of buitengerechtelijke
kosten:
Bedrag: €[bedrag]
Omschrijving: kosten gemaakt voor
[bijvoorbeeld incassoprocedures,
aanmaningen, advocaatkosten, etc.]
We hebben recentelijk het syndicschap van een residentie overgenomen en we zijn op volgende probleem gebotst.
Op basis van de basisakte zijn er drie appartementen met elk 275/1000 en 1 penthouse met 175/1000.
In 2010 werd er een herverdeling van de gemeenschappelijke kosten overeengekomen tussen de eigenaars omdat het penthouse een uitbouw geplaatst had op het dakterras dat gemeenschappelijk is.
Ze komen de volgende kostenverdeling overeen: de drie appartementen elk 267/1000 en de penthouse 199/1000. Daar is een geschreven document van, maar de basisakte/reglement van mede-eigendom werd nooit aangepast.
Er was namelijk één eigenaar die eiste dat bij een aanpassing in de basisakte het terras ook moest worden aangekocht door de eigenaar van het dakappartement. Om een lang verhaal kort te maken, er werd niets echt opgelost maar de kosten werden wel aldus herverdeeld.
Nu zag ik in de documenten van de vorige twee syndici dat niet alleen de gemeenschappelijke kosten op deze ‘nieuwe’ basis worden berekend, maar dat er ook op basis van de zogezegde nieuwe ‘quotiteiten’ – die nooit werden ingeschreven - wordt gestemd.
Dus de drie appartement elk 267 stemmen en het penthouseappartement 199 stemmen.
De nieuwe kostenverdeling kan dan wel consensueel zijn en aanvaard worden door de mede-eigenaars, maar het stemmen zou toch conform de quotiteiten van de basisakte moeten gebeuren of zie ik dit verkeerd?
Graag had ik even uw visie hieromtrent.
Antwoord :
U heeft de situatie correct ingeschat.
In mijn antwoord hieronder zal ik mij baseren op de informatie in uw mail, in dewelken u verwijst naar de aanpassing van kostenverdeling/verdeelsleutels en niet naar een wijziging van de aandelen. Een wijziging van de aandelen vereist de éénparigheid van alle stemmen van alle mede-eigenaars. Een wijziging van de verdeling van de lasten vereist een meerderheid van 4/5de van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars.
Opgelet: een toegekend privatief gebruiksrecht leidt in principe niet tot een herberekening van de aandelen. Het privatief gebruiksrecht houdt namelijk in dat een mede-eigenaar exclusief gebruik mag maken van een gemeenschappelijk deel, maar dit verandert niets aan de eigendomsverhoudingen zoals die zijn vastgelegd in de basisakte. De aandelen in de mede-eigendom (quotiteiten) zijn gekoppeld aan het eigendomsrecht van de gemeenschappelijke delen en worden alleen aangepast als er een wijziging is in de eigendomsstructuur, bijvoorbeeld door het bijkopen of samenvoegen van kavels (berging kelder staanplaatsen...etc). Een privatief gebruiksrecht blijft daarentegen een gebruiksrecht en is geen eigendomsrecht, waardoor het geen invloed heeft op de verdeling van de aandelen.
Bovendien kan het gebruiksrecht met een 4/5de meerderheid worden verleend, maar ook met dezelfde meerderheid worden ingetrokken, wat het tijdelijke karakter van dit recht benadrukt in tegenstelling tot een eigendomsrecht, dat blijvend en definitief is, tenzij het wordt overgedragen.
Aangezien het enkel een wijziging in de kostenverdeling betreft en geen aanpassing van de aandelen, blijven de stemrechten van elke mede-eigenaar ongewijzigd en corresponderen deze nog steeds met de aandelen zoals vastgelegd in de basisakte. Deze aandelen zullen, zelfs na de wijziging van de statuten met betrekking tot de kostenverdeling, nog steeds van toepassing blijven voor het bepalen van het aantal stemmen tijdens de algemene vergadering.
Authentieke akte
Hoewel er een consensuele herverdeling
van de kosten is overeengekomen tussen de
mede-eigenaars, verandert dit niets aan de
officiële quotiteiten die in de basisakte zijn
opgenomen, zolang de statuten niet officieel
aangepast zijn.
De wet op de mede-eigendom bepaalt duidelijk dat elke wijziging van de statuten, zoals een aanpassing van de kostenverdeling, moet worden goedgekeurd door de algemene vergadering met een 4/5de meerderheid en vervolgens moet worden vastgelegd in een authentieke akte. Zonder deze formele stap blijven de oorspronkelijke verdeelsleutels van kracht. Bovendien is een dergelijke beslissing niet tegenstelbaar tot derden (zoals nieuwe mede-eigenaars) totdat deze correct is overgeschreven in de statuten.
BW Art 3.88-2°-a) : De algemene vergadering beslist bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen: over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom.
BW Art 3.85-§1 : "De basisakte en het reglement van mede-eigendom, die de statuten van het gebouw of van de groep van gebouwen vormen, alsook iedere wijziging die daarin wordt aangebracht, moeten het voorwerp zijn van een authentieke akte. ... "
Gezien de consensus die er momenteel bestaat binnen de VME, lijkt het me aangewezen om de situatie te regulariseren. Dit betekent dat u een BAV dient bijeen te roepen, om een mandaat te vragen (meerderheid 1/2+1) om de statuten officieel aan te passen in en authentieke akte (bij de notaris) volgens de beslissingen van de AV (datum en voorwerp vermelden alsook de behaalde meerderheid).
Het is belangrijk om te benadrukken dat deze aanpassing geen directe relatie heeft met de vraag of het dakterras moet worden aangekocht. De statuten kunnen eenvoudigweg worden aangepast om te bepalen dat de eigenaar van het penthouse exclusief gebruik maakt van het terras, zonder dat hiervoor een aankoop nodig is.
Zoals hierboven vermeld zou de aankoop van het dakterras leiden tot de wijziging van de aandelen van de VME , en zou met éénparigheid moeten gestemd worden (met tussenkomst van een landmeter voor de correcte oppervlakte berekening en herberekening van de aandelen, en vastgoedschatter voor de waarde van deze oppervlakte te bepalen, en een notaris van de verkoop en authentieke akte).
In afwachting van de authentieke akte, dienen de kosten conform de originele quotiteiten uit de basisakte verdeeld te worden, tenzij anders beslist door de AV.
Eindafrekening
Dit heeft dus gevolgen voor de
eindafrekening 2024, aangezien de
jaarlijkse kosten volgens de oorspronkelijke
verdeelsleutel uit de basisakte zullen
moeten verdeeld worden. Het lijkt onnodig
om de afrekeningen van de vorige syndici
retroactief recht te zetten, aangezien er
hoogstwaarschijnlijk decharge is verleend en
de rekeningen destijds zijn goedgekeurd.
Een retroactieve herberekening is overigens alleen mogelijk als de mede-eigenaars hiervoor tijdens de BAV beslissen (meerderheid van 1/2+1), en dit zou gepaard gaan met een bijkomende vergoeding voor de syndicus vanwege deze bijzondere prestatie. In dat geval kan er een forfaitair bedrag per herberekend boekjaar worden gevraagd aan de AV.
Het belangrijkste is nu dat de statuten zo snel mogelijk worden aangepast aan de nieuwe verdeelsleutel. Indien de authentieke akte niet voor het einde van het boekjaar 2024 kan worden verleden, kunt u tijdens de BAV de goedkeuring vragen voor de verdeling van de kosten op basis van de reeds behaalde consensus. Als de mede-eigenaars hiermee akkoord gaan, mag u dit uitzonderlijk toepassen, maar enkel met de formele goedkeuring van de AV (u mag dit niet zonder toestemming doen). Voor meer info over deze problematiek voeg ik hieronder de link naar het artikel van Mter Riquier in ons magazine Property Today:
https://www.propertytoday.be/blog/artikels-1/verdeling-van-de-lasten-van-de-mede-eigendom-63