Het asbestattest voor de gemene delen

De deadline nadert 
In november 2022 werd het asbestattest verplicht bij overdracht van gebouwen ouder dan 2001. Het asbestattest informeert eigenaars, bewoners maar ook vastgoed- en bouwprofessionals over de aanwezigheid van asbest en de mogelijke risico’s. 

Tegen 2032 moet elk gebouw een asbestattest hebben. Maar voor de gemene delen in een gebouw ligt de deadline al vroeger: elke VME moet voor de gemene delen reeds tegen 2027 beschikken over een asbestattest. Bij overdracht van een privatief deel zal zowel het privatieve asbestattest als een kopie van het asbestattest gemene delen aan de koper bezorgd worden.

In Brussel is het asbestattest (of asbestcertificaat) momenteel niet verplicht bij verkoop of verhuur, in tegenstelling tot Vlaanderen. Elke eigenaar zal echter vanaf 2032 over een dergelijk attest moeten beschikken. Een asbestinventaris blijft wel noodzakelijk bij werken of wanneer u werkgever bent. 

Wallonië bereidt eveneens de invoering voor van een verplicht asbestattest (bij verkoop, verhuur en renovatie), dat de komende jaren algemeen zal worden ingevoerd, in lijn met Vlaanderen.

Een asbestattest, wat is dat juist?
Een asbestattest is een officieel document dat aangeeft of er asbest aanwezig is in een gebouw, in welke staat dat asbest zich bevindt en hoe je het veilig kunt beheren of verwijderen. 

Het attest is het resultaat van een asbestinventarisatie uitgevoerd door een gecertificeerde asbestdeskundige. Op basis van de gerapporteerde gegevens levert OVAM het asbestattest af. 

Bij verkoop informeert het verplichte asbestattest de potentiële kopers zodat ze weten wat ze kopen. Op die manier kunnen ze ook rekening houden met de kostprijs voor de verwijdering van de aanwezige asbesthoudende materialen in zowel het privatieve deel als in de gemene delen.

Standaard zal de asbestdeskundige de gemeenschappelijke delen onderzoeken die toegankelijk zijn zonder het betreden van een privaat deel. 

Tijdens de inspectie inventariseert de asbestdeskundige de asbestverdachte materialen, neemt monsters van bepaalde materialen, beoordeelt hun toestand en het risico dat ervan uitgaat, dit allemaal volgens het inspectieprotocol. De asbestdeskundige geeft bovendien advies over de maatregelen die een eigenaar kan nemen om het gebouw asbestveilig te maken of te houden.

Blokkering van verkoop 
Nu de deadline van 2027 nadert roepen we VME’s en syndici op om onmiddellijk in actie te schieten. Nog maar 16% van de VME’s is op dit moment in orde met de wetgeving. Er moet dus een versnelling hoger geschakeld worden. In het bijzonder bij de vele kleinere VME’s met een mede-eigenaar als vrijwillige syndicus. 

Als het asbestattest voor de gemene delen niet beschikbaar is, kan dit ernstige administratieve, contractuele en financiële gevolgen hebben voor zowel eigenaars als kopers. Het ontbreken van dit attest blokkeert de verkoop van privatieve delen zoals appartementen, waardoor transacties niet kunnen doorgaan en eigenaars mogelijk financiële verliezen lijden. 

Bovendien verhoogt het risico op juridische geschillen tussen partijen, aangezien het wettelijk verplicht is om het attest aan de koper te overhandigen. Daarnaast ontstaat er onzekerheid over de staat van het gebouw en mogelijke asbestrisico’s, wat de waarde van het vastgoed negatief beïnvloedt en het vertrouwen van kandidaat-kopers schaadt. Het is dus cruciaal om tijdig het asbestattest te laten opmaken om deze problemen te voorkomen.

Bent u eigenaar van het volledige gebouw?
In een asbestattest kan slechts één wooneenheid worden opgenomen. Ook de gemeenschappelijk gebruikte delen moeten in een afzonderlijk attest beschreven worden. Deze attesten moet u hebben ten laatste tegen 31/12/2031. 

Rol en aansprakelijkheid van de syndicus 
De vrijwillige of professionele syndicus moet de VME tijdig geïnformeerd hebben over de verplichting. Neemt de algemene vergadering de beslissing geen asbestattest gemene delen op te maken, dan moet de syndicus dit in de notulen opnemen. 

Door de VME tijdig te informeren en eventuele weigering in de notulen van de algemene vergadering te vermelden, dekt de syndicus zich in tegen persoonlijke aansprakelijkheid.

De VME draagt dan zelf de gevolgen van de beslissing.

Waarom nu al actie ondernemen?

• Voorkom stress en tijdsdruk: Er zijn naar schatting nog 80.000 asbestattesten voor gemene delen op te maken. Wacht niet tot het laatste moment om een asbestdeskundige te contacteren, want de wachttijden en tarieven kunnen oplopen door de naderende deadline en een te verwachten piek in aanvragen.
• Bescherm de gezondheid: Asbest kan ernstige ziekten veroorzaken. Door tijdig een attest te laten opmaken, kunnen risico’s sneller worden aangepakt.
• Verhoog de vastgoedwaarde: Een gebouw met een geldig asbestattest is aantrekkelijker voor kopers en huurders, en biedt duidelijkheid over toekomstige investeringen.
• Efficiënt plannen: Het attest helpt bij het inschatten van toekomstige saneringskosten en het opstellen van een meerjarenonderhoudsplan.
• Beschikbaar stellen bij werken: Externe professionals die als werknemer in het gebouw werken uitvoeren, dienen over een asbestinventaris te beschikken. Het asbestattest kan een startpunt zijn. Mogelijk kan aanvullend (destructief ) onderzoek nodig zijn.

Hoe ga je te werk?
1.  Contacteer een gecertificeerde asbestdeskundige. 
Op de website van OVAM vind je een lijst van erkende deskundigen. Lijst van gecertificeerde asbestdeskundigen (OVAM)

2.  Voorbereiding: 

• Verzamel alle nuttige informatie over het gebouw en zorg voor vrije toegang tot de te inspecteren delen. 
• Als er een lift in het gebouw is, contacteer dan tijdig de liftonderhoudsfirma om een gelijktijdige inspectie mogelijk te maken.

3. Inspectie: De deskundige voert een grondige inspectie uit en registreert de gegevens in de digitale asbestinventarisdatabank van OVAM. 

4. Rapport: Na de inspectie ontvangt de VME een gedetailleerd asbestattest met de resultaten en adviezen.

Nuttige links: 
Lijst van gecertificeerde asbestdeskundigen (OVAM) 
Algemene info over het asbestattest Info specifiek voor de gemene delen 
Brochure: https://ovam.vlaanderen.be/documents/d/nl/2025_broch-a5_asbestattest-gemene-delen-web

Tips van UVS (Unie van Syndici)

Als u nalaat de algemene vergadering te informeren over de verplichting, kan u aansprakelijk gesteld worden wegens foutieve uitvoering van het mandaat, nalatigheid bij wettelijke verplichtingen of schending van de zorgvuldigheidsnorm die van een normaal voorzichtig en redelijk handelend syndicus wordt verwacht. 

Mogelijke schadecomponenten zijn onder meer:

• vertragingsschade of contractuele sancties (zoals boeteclausules);
• bijkomende administratieve kosten en erelonen door uitstel of herwerking van het dossier;
• door de koper geleden kosten wegens laattijdige intrek (bijv. tijdelijke huisvesting, dubbele woonlasten, verhuis- en opslagkosten);
• escalatie naar formele geschilprocedures, met bijkomende kosten en reputatierisico’s.

Daarnaast bestaat het risico op tucht- of klachtprocedures bij het BIV, met mogelijke gevolgen voor de betrokken syndicus. 

Als op 01/01/2027 geen geldig asbestattest voor de gemene delen beschikbaar is en zich een verkoop aandient, kan de syndicus zich genoodzaakt zien om dit attest zonder voorafgaande goedkeuring van de algemene vergadering te laten opmaken. 

Hoewel dit verdedigbaar is vanuit de plicht om wettelijke verplichtingen van de VME te bewaken, kan deze werkwijze leiden tot discussie, onder meer omdat de kostprijs vooraf niet werd vastgelegd en bij hoogdringendheid vaak hoger ligt.

Info

Annelies D’Hollander 
Vlaamse overheid OVAM – Team Asbestafbouw 
Stationsstraat 110 2800 Mechelen 
015 284 275 
annelies.dhollander@ovam.be