L’échéance approche
Depuis novembre 2022, le certificat amiante
est obligatoire lors du transfert de bâtiments
construits avant 2001. Le certificat amiante
informe les propriétaires, occupants, mais
aussi les professionnels de l’immobilier et
de la construction de la présence éventuelle
d’amiante et des risques possibles.
D’ici 2032, chaque bâtiment devra disposer d’un certificat amiante. Mais pour les parties communes d’un immeuble, l’échéance est plus proche : chaque ACP devra déjà disposer d’un certificat amiante pour les parties communes avant 2027. Lors de la vente d’un lot privatif, tant le certificat amiante privatif qu’une copie du certificat amiante des parties communes devront être remis à l’acquéreur.
À Bruxelles, l'attestation amiante (ou certificat amiante) pour la vente ou la location n'est pas obligatoire actuellement, contrairement à la Flandre. Cependant, chaque propriétaire devra disposer de ce certificat à partir de 2032. Un inventaire amiante reste néanmoins nécessaire pour les travaux ou si vous êtes employeur.
La Wallonie prépare également l'instauration d'une attestation amiante obligatoire (vente, location, rénovation), prévue pour se généraliser dans les prochaines années, s'alignant sur la Flandre.
Un certificat amiante, qu’est-ce
exactement ?
Un certificat amiante est un document
officiel indiquant si de l’amiante est présent dans un bâtiment, dans quel état se trouve
cet amiante et comment le gérer ou
l’éliminer en toute sécurité.
Le certificat résulte d’un inventaire amiante réalisé par un expert amiante certifié. Sur la base des données rapportées, l’OVAM délivre le certificat amiante.
En cas de vente, le certificat amiante obligatoire informe les acheteurs potentiels afin qu’ils sachent ce qu’ils achètent. Ils peuvent ainsi tenir compte du coût d’élimination des matériaux contenant de l’amiante tant dans la partie privative que dans les parties communes.
Par défaut, l’expert amiante inspectera les parties communes accessibles sans pénétrer dans une partie privative.
Lors de l’inspection, l’expert amiante inventorie les matériaux suspects contenant de l’amiante, prélève des échantillons de certains matériaux, évalue leur état et les risques qu’ils présentent, le tout conformément au protocole d’inspection. L’expert fournit en outre des conseils sur les mesures qu’un propriétaire peut prendre afin de rendre le bâtiment sûr vis-à-vis de l’amiante ou de maintenir cette sécurité.
Blocage des ventes
À l’approche de l’échéance de 2027, nous
appelons les ACP et les syndics à agir
immédiatement. À ce jour, seuls 16 % des ACP
sont en règle avec la législation. Il faut donc
accélérer le rythme. Cela vaut en particulier
pour les nombreuses petites ACP dont le
syndic est un copropriétaire bénévole.
Si le certificat amiante des parties communes n’est pas disponible, cela peut avoir de graves conséquences administratives, contractuelles et financières tant pour les propriétaires que pour les acquéreurs. L’absence de ce certificat bloque la vente des lots privatifs tels que les appartements, empêchant ainsi les transactions et pouvant entraîner des pertes financières pour les propriétaires.
En outre, le risque de litiges juridiques entre les parties augmente, étant donné qu’il est légalement obligatoire de remettre le certificat à l’acquéreur. Une incertitude apparaît également quant à l’état du bâtiment et aux éventuels risques liés à l’amiante, ce qui influence négativement la valeur du bien immobilier et nuit à la confiance des candidats acquéreurs. Il est donc essentiel de faire établir le certificat amiante à temps afin d’éviter ces problèmes.
Êtes-vous propriétaire de
l’ensemble du bâtiment ?
Un certificat amiante ne peut reprendre
qu’une seule unité de logement. Les parties
utilisées en commun doivent également
être décrites dans un certificat distinct. Ces
certificats devront être disponibles au plus
tard le 31/12/2031.
Rôle et responsabilité du syndic
Le syndic bénévole ou professionnel doit
avoir informé l’ACP en temps utile de cette
obligation. Si l’assemblée générale décide
de ne pas faire établir de certificat amiante
pour les parties communes, le syndic doit le
mentionner dans le procès-verbal.
En informant l’ACP en temps utile et en mentionnant tout refus dans le procès-verbal de l’assemblée générale, le syndic se protège contre une responsabilité personnelle.
L’ACP supporte alors elle-même les conséquences de cette décision.
Pourquoi agir dès maintenant ?
- Prévenir le stress et la pression du temps : on estime qu’il reste encore 80.000 certificats amiante à établir pour les parties communes. N’attendez pas le dernier moment pour contacter un expert amiante, car les délais d’attente et les tarifs risquent d’augmenter à l’approche de l’échéance et en raison du pic de demandes attendu.
- Protéger la santé : l’amiante peut provoquer des maladies graves. En faisant établir un certificat à temps, les risques peuvent être pris en charge plus rapidement.
- Augmenter la valeur du bien immobilier : un bâtiment disposant d’un certificat amiante valable est plus attractif pour les acquéreurs et les locataires et apporte de la clarté quant aux investissements futurs.
- Planifier efficacement : le certificat aide à estimer les futurs coûts d’assainissement et à établir un plan pluriannuel d’entretien.
- Mise à disposition lors de travaux : les professionnels externes qui effectuent des travaux dans le bâtiment en tant que travailleurs doivent disposer d’un inventaire amiante. Le certificat amiante peut constituer un point de départ. Un examen complémentaire (destructif ) peut éventuellement être nécessaire
Comment procéder ?
1. Contactez un expert amiante certifié.
Sur le site internet de l’OVAM, vous
trouverez une liste des experts agréés.
Liste des experts amiante certifiés (OVAM).
2. Préparation :
- Rassemblez toutes les informations utiles concernant le bâtiment et veillez à garantir un accès libre aux parties à inspecter.
- S’il y a un ascenseur dans le bâtiment, contactez à temps l’entreprise chargée de l’entretien de l’ascenseur afin de permettre une inspection simultanée.
3. Inspection : l’expert effectue une inspection approfondie et enregistre les données dans la base de données numérique d’inventaire amiante de l’OVAM. Rapport : après l’inspection, l’ACP reçoit
4. Rapport : après l’inspection, l’ACP reçoit un certificat amiante détaillé reprenant les résultats et les recommandations.
Liens utiles :
Liste des experts en amiante certifiés (OVAM)
Algemene info over het asbestattest
Info specifiek voor de gemene delen
Brochure: https://ovam.vlaanderen.be/documents/d/nl/2025_broch-a5_asbestattest-gemene-delen-web
Conseils UDS (Union des Syndics)
Si vous omettez d’informer l’assemblée générale de cette obligation, votre responsabilité peut être engagée pour mauvaise exécution du mandat, négligence dans le respect des obligations légales ou violation du devoir de diligence attendu d’un syndic normalement prudent et raisonnable.
Les dommages possibles comprennent notamment :
- es dommages liés au retard ou les sanctions contractuelles (telles que des clauses pénales) ;
- les frais administratifs supplémentaires et honoraires dus au report ou à la reprise du dossier ;
- les frais subis par l’acquéreur en raison d’une entrée tardive dans les lieux (par exemple : logement temporaire, double charge locative, frais de déménagement et de stockage) ;
- l’escalade vers des procédures de litige formelles, avec des coûts supplémentaires et des risques de réputation.
En outre, il existe un risque de procédures disciplinaires ou de plaintes auprès de l’IPI, avec d’éventuelles conséquences pour le syndic concerné.
Si, au 01/01/2027, aucun certificat amiante valable pour les parties communes n’est disponible et qu’une vente se présente, le syndic peut se voir contraint de faire établir ce certificat sans approbation préalable de l’assemblée générale.
Bien que cette démarche puisse être défendue au regard de l’obligation de veiller au respect des obligations légales de l’ACP, cette méthode peut susciter des discussions, notamment parce que le coût n’a pas été fixé à l’avance et qu’en cas d’urgence, celui-ci est souvent plus élevé.
Info
Annelies D’Hollander
Autorité flamande
OVAM – Équipe Réduction de
l’Amiante
Stationsstraat 110
2800 Mechelen
015 284 275
annelies.dhollander@ovam.be