Hervorming van de mede-eigendom: een burgerlijke, professionele en politieke noodzaak

Mede-eigendom is in België geen marginaal fenomeen meer: het structureert het dagelijkse leven van 3 tot 4 miljoen burgers, bijna een derde van de bevolking, en vertegenwoordigt circa een miljoen collectieve woningen. Met de toenemende verstedelijking zullen deze cijfers alleen maar blijven groeien.

Elk gebouw is een microsamenleving: raden van mede-eigendom, algemene vergaderingen, beslissingen bij de vleet. Het resultaat: honderdduizenden collectieve beslissingen per jaar, die rechtstreeks de levenskwaliteit van de bewoners beïnvloeden. 

Maar deze realiteit wordt omkaderd door een lacuneus wettelijk kader: de artikelen 3.78 tot 3.100 van het Burgerlijk Wetboek. Vaag, tegenstrijdig en onvolledig, creëren zij een chronische juridische onzekerheid. Algemene vergaderingen aarzelen, syndici varen blind, en mede-eigenaars staan tegenover elkaar. Elk jaar raken duizenden zaken verzeild bij de vrederechters, voor geschillen die vermeden zouden kunnen worden door een duidelijke, gemoderniseerde en aangepaste wet. 

De syndicus in het hart van een verzwakt systeem 

Centraal in dit mechanisme staat de syndicus. Wij hebben 100 administratieve, juridische, financiële en technische taken geïdentificeerd die hem worden opgelegd. Boekhouder, jurist, bemiddelaar, technisch beheerder: de syndicus is het allemaal tegelijk, maar zonder erkenning of aangepaste hulpmiddelen. Het beroep lijdt onder een tekort aan kandidaten, verzwaard door een verstikkende administratieve last en een buitensporige juridische verantwoordelijkheid.

De paradox is wreed: meer dan 3 miljoen burgers zijn afhankelijk van de syndicus, maar het beroep zelf brokkelt af. Hoe kan men in deze omstandigheden hopen op een efficiënt, transparant en modern beheer van dit collectieve patrimonium?

De rol van de syndicus versterken en het beheer beveiligen 

Syndici worden soms geblokkeerd bij de toepassing van reeds geldende wetten. Aangezien VME’s niet boven de wet staan, is er geen reden waarom een stemming in de AV de toepassing van een wet in werking zou mogen weigeren. Een wettelijk mandaat zou de syndicus in staat moeten stellen om deze verplichtingen uit te voeren zonder te moeten wachten op groen licht van de vergadering. 

Evenzo zou de syndicus in het geval van grote werken van rechtswege een beroep moeten kunnen doen op een expert — architect, ingenieur, bouwheer assistentie, enz. — zonder voorafgaande beslissing van de AV. Want ook al beschikt een syndicus over kennis van de verschillende domeinen verbonden aan administratief, financieel en technisch beheer, hij is daarom nog geen technicus, architect of ingenieur… Hem deze rol alleen laten dragen is onverantwoord, en de VME zou zich niet mogen kunnen verzetten tegen de inschakeling van een architect. Ten slotte vereist de energietransitie een versoepeling: werken gericht op klimaatdoelstellingen moeten kunnen worden beslist met een absolute meerderheid (1/2+1), en niet langer met een gekwalificeerde meerderheid (2/3).

Sneller en efficiënter beslissen

Een syndicus kiezen is vandaag een ware puzzel. Het oerwoud van offertes en contracten, allemaal verschillend gestructureerd, maakt elke vergelijking onmogelijk. Te gedetailleerd voor sommigen, te vaag voor anderen: zij vertroebelen meer dan dat zij verhelderen. De oplossing is nochtans eenvoudig en elders al bewezen: invoeren, zoals in Frankrijk, van een verplicht standaardcontract, vergezeld van een gestandaardiseerde tarieffiche die inbegrepen prestaties en supplementen duidelijk vermeldt. Transparantie, leesbaarheid en billijkheid zouden hierdoor aanzienlijk toenemen. Bepaalde rigiditeiten verlammen vandaag nodeloos de goede werking van een VME. Schriftelijke beslissingen vereisen vandaag de eenparigheid van alle mede-eigenaars (100%), wat zelden haalbaar is en deze mogelijkheid in de praktijk vaak onbruikbaar maakt. Het versoepelen van deze eenparigheidsvereiste talrijke buitengewone AV’s onnodig maken, vaak met slechts één of twee agendapunten voor een dringende beslissing.

Het voorstel zou zijn om deze schriftelijke beslissingen af te stemmen op de gebruikelijke meerderheden van artikel 3.88 BW (volstrekte of gekwalificeerde meerderheid), met uitsluiting zoals nu reeds het geval is van statutenwijzigingen, maar ook — uit respect — van de afzetting van de syndicus. Het is immers onontbeerlijk dat de afzetting van de syndicus niet buiten zijn aanwezigheid gebeurt, schriftelijk en zonder mogelijkheid tot dialoog. 

Kleine gebouwen (minder dan 20 kavels) zouden eveneens moeten kunnen genieten van een vereenvoudigde procedure: digitale of schriftelijke vergaderingen, en een facultatieve fysieke AV per jaar. Aangezien de syndicus zijn ereloon berekent op basis van het aantal kavels van de VME, is het duidelijk dat kleine gebouwen weinig of geen rendabiliteit opleveren. Dat is trouwens de reden waarom steeds meer syndici weigeren kleine gebouwen op te nemen in hun portefeuille. Aangezien het aantal wettelijke, financiële en technische taken gelijk is, met dezelfde verantwoordelijkheden, betekenen kleine gebouwen een overbelasting van werk voor het kantoor van de syndicus, terwijl de rendabiliteit verwaarloosbaar blijft. De mogelijkheid om voor kleine gebouwen het ritme van de AV’s te vertragen of te digitaliseren, zou dus een welkome verlichting zijn.

Onduidelijkheid zaait conflict

Wij hebben reeds een lijst opgesteld die een twintigtal punten blootlegt die voor interpretatie of misverstanden vatbaar zijn en die duidelijk een wettelijke verduidelijking vereisen.

Zo moet de overdracht van een kavel aan duidelijkheid winnen. De koper van een kavel binnen een VME wordt mede-eigenaar, met talrijke rechten en verplichtingen zoals vermeld in de statuten van de VME. Nochtans voorziet de huidige wetgeving inzake mede-eigendom niet uitdrukkelijk dat deze statuten aan de koper moeten worden overhandigd bij de overdracht van een kavel, noch in een eerste fase vóór het compromis, noch bij de ondertekening van de authentieke akte.

De statuten bevatten nochtans essentiële informatie over de gemeenschappelijke en privatieve delen en over de financiële verplichtingen (bijvoorbeeld deelname in de kosten van de lift). Dit kan leiden tot situaties waarin de koper pas na de ondertekening van de akte volledig kennis neemt van zijn verplichtingen. Op dat moment zijn de meeste juridische en financiële verbintenissen al afgesloten, waardoor er weinig ruimte overblijft om zijn beslissing te herzien.

Een eenvoudige en toegankelijke piste zou zijn om de raadpleging van de statuten mogelijk te maken via de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO). Aangezien de VME een rechtspersoon is die verplicht is zich daar in te schrijven, staat niets in de weg om haar statuten daar beschikbaar te maken, zoals nu reeds het geval is voor andere rechtspersonen. Kopers zouden zo over een duidelijke en onmiddellijke manier beschikken om deze documenten te raadplegen en hun rechten en verplichtingen binnen hun toekomstige VME te kennen. Bij gebrek daaraan zou een andere mogelijkheid zijn om de wet op de mede-eigendom te wijzigen, teneinde kopers uitdrukkelijk een tijdige toegang tot de statuten van de VME te garanderen (art. 3.94-§1 BW). Eveneens zou het bestaan van eventuele lopende kredieten verbonden aan de kavel duidelijk moeten worden meegedeeld aan de koper vóór de ondertekening van het compromis. Dat is vandaag niet altijd het geval.

Feit is dat de ambiguïteiten van artikel 3.94 BW talrijk zijn en dat dit gebrek aan duidelijkheid een obstakel vormt voor een transparante aanpak van de overdracht van een kavel voor de syndici. 

Wetgevende traagheid: een koninklijk besluit als spook sinds 2010

Het Post Interventie Dossier (PID) is uitgegroeid tot het symbool van een regelgevende traagheid die vragen oproept. Aangekondigd sinds 2010, en met naam en toenaam vermeld in de wet op de mede-eigendom, blijft het koninklijk besluit dat dit document zou moeten uniformiseren, uit. Resultaat: indien niet afgeleverd door de bouwheer, kan elke syndicus zijn eigen PID opstellen, met uiteenlopende inhoud, verschillende informatie en een wankele juridische zekerheid.

Vijftien jaar later is er nog steeds geen officiële verduidelijking. Hoe kan zo’n vertraging verklaard worden? Welke inertie verhindert de aanneming van een tekst die nochtans essentieel is voor transparantie en veiligheid in vastgoedbeheer? Terwijl de wet blijft talmen, redden syndici zich zoals ze kunnen en vaart iedereen in onzekerheid. Laten we duidelijk zijn: deze situatie is intussen belachelijk geworden. Wanneer komt eindelijk dat langverwachte koninklijk besluit?

Institutionele en organisatorische hervormingsvoorstellen betreffende het beroep van syndicus

De functie van syndicus wordt gekenmerkt door een groeiende werklast, een bijzonder zware verantwoordelijkheid en een nog steeds (veel te) beperkte erkenning. Het imago van de syndicus moet worden herwaardeerd door maatregelen die het vertrouwen van de mede-eigenaars herstellen en de legitimiteit versterken van deze functie, die onmisbaar is voor het goede beheer van mede-eigendommen. Onder de overwogen maatregelen stellen wij voor dat syndici, zowel professionelen als vrijwilligers, een eed zouden afleggen voor de vrederechter, om de morele en juridische dimensie van hun functie duidelijk te omlijnen. In dezelfde logica zou elke bij het BIV ingeschreven syndicus zich moeten verbinden tot het naleven van een integriteitscharter of een erewoord, waarmee een onbetwistbare ethische basis wordt vastgelegd.

Een einde maken aan misbruik van klachten

Ook de klachtenprocedure moet dringend herzien worden. Vandaag kan elke betrokken persoon een klacht of betwisting indienen betreffende het beheer of de beslissingen binnen de mede-eigendom, zonder verplichting om zijn démarche formeel te motiveren of bewijselementen bij te voegen. Zie ons artikel hierover.

Dit gebrek aan een rigoureus kader opent de deur naar misbruik, zoals herhaalde, ongegronde of kwaadwillige klachten, die onnodig tijd en middelen opslorpen van de beschuldigde syndici.

Wij stellen daarom de volgende wijzigingen voor:

• Verplichte motivering: elke klacht moet vergezeld gaan van een motivering en een duidelijke uitleg van de feiten en redenen die haar rechtvaardigen.
• Bewijsplicht: de klager moet verplicht alle beschikbare documenten of bewijselementen toevoegen ter staving van zijn beweringen.
• Onontvankelijkheid van ongefundeerde klachten: elke klacht die niet aan deze formele vereisten voldoet, wordt onontvankelijk verklaard.
• Betalend recht van neerlegging: indien mogelijk wordt voorgesteld een forfaitair en bescheiden bedrag in te voeren voor het indienen van een klacht. Deze bepaling beoogt misbruik te beperken en klagers te responsabiliseren.

Radiatie: geen tweede kans
Radiatie moet ernstig genomen worden. Vandaag kan een geschrapte vastgoedmakelaar na vijf jaar opnieuw zijn herinschrijving aanvragen. Een dergelijke rehabilitatie is onaanvaardbaar. Disciplinaire radiatie kan immers enkel opgelegd worden voor ernstige feiten, vaak van frauduleuze aard of erger. Hoe kan men zich inbeelden dat een professional die om zulke zware tekortkomingen gesanctioneerd werd, na amper vijf jaar zijn activiteiten zomaar kan hervatten?

Een professional met zulke tekortkomingen opnieuw toelaten tot het beroep na zo’n korte periode, betekent het negeren van het evidente risico op recidive en het toelaten van negatieve publiciteit die het hele beroep zal schaden. Elke ongerechtvaardigde herinschrijving ondermijnt de geloofwaardigheid van eerlijke syndici en makelaars, en geeft het beeld van een sector die niet in staat is om blijvend afstand te nemen van wie hem in diskrediet heeft gebracht. De sanctie moet definitief zijn, in verhouding tot de ernst van de gepleegde fouten.

Verplichte stage: een archaïsch systeem
Wij stellen ook de afschaffing voor van de verplichte stage bij een andere syndicus. In de praktijk is het extreem moeilijk om een stageplaats te vinden bij een collega: deze beschouwt de stagiair vaak als een toekomstige concurrent in plaats van als een leerling die moet worden opgeleid. Het resultaat is een kolossaal tijdverlies, zonder garantie op een echte overdracht van expertise of een serieuze begeleiding. Deze formule, als weinig efficiënt en moeilijk te organiseren beoordeeld, zou vervangen moeten worden door een pragmatischer en meer opleidend systeem: de verplichte deelname aan meerdere algemene vergaderingen van verschillende syndici, gevalideerd door het BIV, waardoor een concrete onderdompeling in de praktijk mogelijk wordt. Daaraan zou een proefperiode van één tot twee jaar worden toegevoegd, vóór de definitieve toekenning van de titel, afhankelijk van de afwezigheid van deontologische klachten.

Deze hervorming zou een geloofwaardig, realistisch en veel beter aangepast alternatief bieden aan de noden van het beroep, door zowel een praktische opleiding als een ethische controle te verzekeren.

Derde tableau: een deontologisch vacuüm opvullen
Wij stellen ten slotte de oprichting voor van een derde tableau binnen het BIV. Vandaag ontsnappen vrijwillige syndici en externe interveniënten - advocaten, landmeters enz. - die regelmatig betrokken zijn bij het beheer van mede-eigendommen, volledig aan elke deontologische controle terwijl professionele syndici wél streng worden opgevolgd. Binnen deze eigen ordes / beroepsinstituten concentreert de deontologische aanpak zich voornamelijk op de taken verbonden aan hun discipline (advocaten, landmeters enz), en niet op die uitgevoerd binnen de specifieke context van de mede-eigendom.

Dit gebrek schept hiaten in hun verantwoordelijkheid.

Door deze actoren op te nemen in een derde tableau van het BIV, zouden een verplichte inschrijving voor vrijwillige syndici en een registratie voor externe aanverwante beroepen ingevoerd worden. Zij zouden zo onderworpen worden aan minimale deontologische principes die aangepast zijn aan de context van VME’s, evenals aan de controle van hun beroepsverzekering.

Een dergelijke hervorming zou niet alleen meer samenhang brengen in het beheer van mede-eigendommen, maar ook een grotere transparantie: mede-eigenaars zouden weten dat alle regelmatige actoren, intern of extern, onderworpen zijn aan een gemeenschappelijk kader en gecontroleerd worden door het BIV. 

Uit het juridische moeras
Deze voorstellen schetsen een unanieme vaststelling: de huidige wet beantwoordt niet langer aan de noden van het moderne leven in mede-eigendom. Zij is te rigide waar soepelheid nodig is, en vooral te vaag en te onvolledig waar duidelijkheid vereist is. Het is tijd om de mede-eigendom te moderniseren, de huidige tegenstrijdigheden achter ons te laten en een solide kader uit te bouwen dat aangepast is aan de realiteiten van vandaag.

Mede-eigendom is geen niche: het betreft een derde van het land. Weigeren haar te hervormen, betekent miljoenen Belgen veroordelen tot juridische onzekerheid, besluiteloosheid en een toenemende juridisering.

Integendeel, door haar te verduidelijken en te professionaliseren, garanderen we een veiliger, duurzamer en solidaire woonomgeving. Het is tijd dat de wet ophoudt een bron van conflicten te zijn en een instrument van vertrouwen wordt. De energie en de tijd die verspild worden om een onduidelijke en onvolledige wetgeving te volgen is niet meer verantwoord.

Ook al is het evident – en wij zijn ons daar volledig van bewust – dat al deze voorstellen niet onmiddellijk zullen worden aangenomen, de dag zal komen dat sommigen ervan vanzelfsprekend zullen worden.

Het huidige archaïsme kan niet blijven voortduren: het moet plaats maken voor meer professionalisme, transparantie en duidelijkheid. Mede-eigendom verdient een modern kader dat syndici waardeert en een efficiënt beheer van dit collectieve patrimonium waarborgt, terwijl het toekomstige evoluties begeleidt.