Réformer la copropriété : un impératif citoyen, professionnel et politique

La copropriété n’est plus un phénomène marginal en Belgique : elle structure la vie quotidienne de 3 à 4 millions de citoyens, soit près d’un tiers de la population, et représente plus d’un million de logements collectifs. Avec l’urbanisation croissante, ces chiffres ne feront qu’augmenter.

Chaque immeuble est une microsociété : conseils de copropriété, assemblées générales, décisions à répétition. Résultat : des centaines de milliers de décisions collectives chaque année, qui façonnent directement la qualité de vie des habitants. 

Mais cette réalité est encadrée par un cadre légal lacunaire : les articles 3.78 à 3.100 du Code civil. Flous, contradictoires et incomplets, ils produisent une insécurité juridique chronique. Les assemblées générales hésitent, les syndics naviguent à vue, et les copropriétaires s’affrontent. Chaque année, des milliers de procès encombrent les juges de paix, pour des litiges qui pourraient être évités par une loi claire, modernisée et adaptée. 

Le syndic au centre d’un système fragilisé 

Au cœur de ce mécanisme se trouve le syndic. Nous avons recensé 100 tâches administratives, juridiques, financières et techniques qui s’imposent à lui. Comptable, juriste, médiateur, gestionnaire technique : le syndic est tout à la fois, mais sans reconnaissance ni outils adaptés. La profession souffre d’une pénurie de candidats, alourdie par une charge administrative écrasante et une responsabilité juridique démesurée.

Le paradoxe est cruel : plus de 3 millions de citoyens dépendent du syndic, mais la profession elle-même s’effondre. Dans ces conditions, comment espérer une gestion efficace, transparente et moderne de ce patrimoine collectif ?

Renforcer le rôle du syndic et sécuriser la gestion 

Les syndics sont parfois bloqués dans l’application de lois déjà en vigueur. Les ACP n’étant pas au-dessus des lois, il n’y a pas de raison pour qu’un vote d’AG puisse refuser l’application d’une loi en vigueur. Un mandat légal prévu par la loi devrait permettre au syndic de mettre en œuvre ces obligations sans attendre le feu vert de l’assemblée. 

De même, dans le cas de gros travaux, le syndic devrait pouvoir recourir de plein droit à un expert — architecte, ingénieur, AMO (Assistance à la Maîtrise d'Ouvrage), etc. — sans décision préalable de l’AG. Car même si à la base un syndic a des connaissances dans divers domaines associés à la gestion administrative, financière et technique, il n’est pas forcément technicien architecte ou ingénieur… Lui faire assumer seul ce rôle n’est pas responsable, et l’ACP ne devrait pas pouvoir s’opposer au recours à un architecte. Enfin, la transition énergétique impose un assouplissement : les travaux visant les objectifs climatiques doivent pouvoir être décidés à la majorité absolue (1/2+1), et non plus avec une majorités qualifiée (2/3).

Décider plus vite et plus efficacement

Choisir un syndic relève aujourd’hui du casse-tête. La jungle des offres et contrats, tous structurés différemment, empêche toute comparaison claire. Trop détaillés pour certains, trop vagues pour d’autres, ils brouillent plus qu’ils n’éclairent. La solution est pourtant simple et éprouvée ailleurs : instaurer, comme en France, un contrat-type obligatoire, accompagné d’une fiche tarifaire normalisée précisant les prestations incluses et les suppléments. Transparence, lisibilité et équité en sortiraient renforcées. Au sein de l’ACP, certaines rigidités paralysent inutilement les ACP. Les décisions écrites par exemple, exigent aujourd’hui l’unanimité de tous les copropriétaires (100%) ce qui est rarement possible et rend cette possibilité obsolète dans la plupart des cas. Un assouplissement de cette exigence d’unanimité totale, éviterait au syndic de devoir organiser de nombreuses AG extraordinaires, avec seulement un ou deux points à l’ordre du jour comme c’est souvent le cas pour une décision urgente.

La proposition consisterait donc à les assouplir, en les alignant sur les majorités habituelles de l’article 3.88 Cc (majorité absolue ou qualifiée), tout en excluant comme c’est déjà le cas les modifications statutaires mais aussi, par respect pour lui, la révocation du syndic. Il est effectivement indispensable que la révocation du syndic ne se fasse pas hors de sa présence, par écrit et sans possibilité de dialoguer. 

Les petits immeubles (moins de 20 lots) devraient eux-aussi bénéficier d’une procédure simplifiée : assemblées digitales ou écrites, et AG physique annuelle facultative. En effet, puisque le syndic calcule la base de ses honoraires sur le nombre de lots de l’ACP, il est évident que les petits immeubles s’avèrent peu ou pas rentables. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle de plus en plus de syndics refusent de prendre les petits immeubles en portefeuille. Le nombre de taches légales financières, techniques étant les mêmes, avec les même responsabilités, les petits immeubles représentent une surcharge de travail pour le cabinet de syndic, alors que la rentabilité est négligeable. L’idée pour les petits immeubles de ralentir la cadence des AG ou de les digitaliser seraient donc la bienvenue pour les syndics.

L’ambiguïté nourrit le contentieux

Nous avons dressé une liste qui met déjà en lumière une vingtaine de points sujets à interprétation ou à malentendu, et qui appellent clairement une clarification législative.

Par exemple, la transmission d’un lot de copropriété doit gagner en clarté. L’acquéreur d’un lot au sein d’une ACP devient copropriétaire, avec de nombreux droits et obligations repris dans les statuts de l’ACP. Or, la législation actuelle sur la copropriété ne prévoit pas expressément que ces statuts doivent être remis à l’acheteur lors du transfert d’un lot, ni en première phase avant le compromis, ni en deuxième lieu lors de la passation de l’acte authentique.

Les statuts contiennent pourtant des informations essentielles concernant les parties communes et privatives et les obligations financières (par exemple participation aux frais d’ascenseur). Cela peut conduire à des situations où l’acquéreur ne prend pleinement connaissance de ses obligations qu’après la signature de l’acte authentique. À ce stade, la plupart des engagements juridiques et financiers sont conclus, laissant peu de marge à l’acheteur pour reconsidérer sa décision à la lumière des informations contenues dans les statuts.

Une piste simple et accessible consisterait à permettre la consultation des statuts via la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Puisque l’ACP est une personne morale tenue d’y être inscrite, rien ne s’oppose à ce que ses statuts y soient rendus disponibles, comme c’est déjà le cas pour les autres personnes morales. Les acquéreurs disposeraient ainsi d’un moyen clair et immédiat de consulter ces documents et de connaitre leurs droits et obligations au sein de leur future ACP. À défaut, une autre voie serait de modifier la loi sur la copropriété afin de garantir expressément aux acheteurs un accès en temps utile aux statuts de l’ACP (art 3.94-§1 Cc). De même, l’existence éventuelle de crédits en cours liés au lot devrait être clairement signalée à l’acquéreur avant la signature du compromis. Ce n’est à ce jour pas toujours le cas.

Il est un fait que les ambiguïtés de l’article 3.94 Cc sont nombreuses et ce manque de clarté est un obstacle à une approche claire de la transmission d’un lot pour les syndics. 

Lenteur législative : un arrêté royal fantôme depuis 2010

Le Dossier d’Intervention Ultérieure (DIU) est devenu le symbole d’une lenteur réglementaire qui interpelle. Annoncé depuis 2010, et mentionné en toutes lettres dans la loi sur la copropriété, l’arrêté royal censé uniformiser ce document se fait toujours attendre. Résultat : si non fourni par le maître d'ouvrage, chaque syndic peut élaborer son propre DIU, avec des contenus disparates, des informations divergentes et une sécurité juridique fragile.

Quinze ans plus tard, toujours aucune clarification officielle. Comment expliquer un tel retard ? Quelle inertie empêche l’adoption d’un texte pourtant essentiel à la transparence et à la sécurité dans la gestion immobilière ? Pendant que la loi piétine, les syndics se débrouillent comme ils peuvent et chacun naviguent dans l’incertitude. Soyons clairs : cette situation est devenue ridicule. A quand l’arrêté royal tant attendu ?

Propositions de réformes institutionnelles et organisationnelles relatives à la profession de syndic

La fonction de syndic est marqué par une charge de travail croissante, une responsabilité particulièrement lourde et une reconnaissance encore (trop) limitée. L’image du syndic doit être revalorisée par des mesures de nature à redonner confiance aux copropriétaires et à affermir la légitimité de cette fonction indispensable à la bonne gestion des copropriétés. Parmi les mesures envisagées Il est proposé que les syndics, professionnels comme bénévoles, prêtent serment devant le juge de paix, afin de marquer clairement la dimension morale et juridique de leur fonction. Dans la même logique, tout syndic inscrit à l’IPI devrait s’engager à respecter une charte d’intégrité ou un serment d’honneur, établissant ainsi un socle éthique indiscutable.

En finir avec les plaintes abusives

La procédure de plainte, elle aussi, mérite d’être revisitée d’urgence. Actuellement, toute personne concernée peut introduire une plainte ou une contestation relative à la gestion ou aux décisions prises au sein de la copropriété, sans obligation de motiver formellement sa démarche ni de fournir d’éléments probants à l’appui de ses accusations. Voir notre article à ce sujet.

Cette absence de cadre rigoureux ouvre la porte à des abus, tels que des plaintes répétitives, infondées ou malveillantes, qui mobilisent inutilement le temps et les ressources des syndics accusés.

Nous proposons donc les modifications suivantes:

• Motivation obligatoire : Toute plainte devra être accompagnée d’une motivation et d’une explication claire des faits et motifs qui la justifient.
• Apport de preuves : Le plaignant devra obligatoirement joindre à sa plainte tout document ou élément de preuve disponible permettant d'étayer ses allégations.
• Irrecevabilité des plaintes non fondées: Toute plainte qui ne satisfait pas à ces exigences formelles sera déclarée irrecevable.
• Droit de dépôt payant : Dans la mesure du possible, il est proposé d’instaurer un montant forfaitaire modique pour l’introduction d’une plainte. Cette disposition vise à limiter les abus et à responsabiliser les plaignants.

Radiation : pas de seconde chance
​La radiation doit être prise au sérieux. Aujourd’hui, un agent immobilier radié peut demander sa réinscription après cinq ans. Une telle réhabilitation est inacceptable. La radiation disciplinaire ne peut intervenir que pour des faits graves, souvent de nature frauduleuse ou pire. Comment imaginer qu’un professionnel sanctionné pour de tels manquements puisse, après seulement cinq années, reprendre ses activités comme si de rien n’était ?

Permettre à un professionnel sanctionné pour de tels manquements de revenir dans la profession après un délai aussi court, c’est ignorer le risque évident de récidive et donner libre court à une publicité négative qui entachera l’ensemble de la profession. Chaque réintégration injustifiée fragilise la crédibilité des syndics et agents honnêtes, en donnant l’image d’un secteur incapable d’écarter durablement ceux qui l’ont discrédité. La sanction doit être définitive, à la hauteur de la gravité des fautes commises.

Stage obligatoire : un dispositif archaïque
​Nous proposons également la suppression du stage obligatoire chez un autre syndic. Dans les faits, il est extrêmement difficile de trouver un stage auprès d’un confrère : celuici perçoit souvent le stagiaire comme un futur concurrent plutôt que comme un élève à former. Le résultat est une perte de temps colossale, sans garantie d’un réel transfert d’expertise ni d’un encadrement sérieux. Cette formule, jugée peu efficace et compliquée à organiser, devrait être remplacée par un dispositif plus pragmatique et formateur : la participation obligatoire à plusieurs assemblées générales de syndics différents, validée par l’IPI, permettant une immersion concrète dans la pratique. À cela s’ajouterait une période probatoire de un à deux ans avant l’attribution définitive du titre, conditionnée par l’absence de plaintes déontologiques.

Cette réforme offrirait une alternative crédible, réaliste et bien plus adaptée aux besoins de la profession, en assurant à la fois un apprentissage pratique et un contrôle éthique.

Troisième tableau : combler un vide déontologique
​Nous proposons enfin la création d’un troisième tableau au sein de l’IPI. Actuellement, les syndics bénévoles et les intervenants externes - avocats, comptables, géomètres… - qui interviennent régulièrement dans la gestion des copropriétés échappent à tout contrôle déontologique alors que les syndics professionnels sont strictement soumis. Dans leur propre institut professionnel, l’approche déontologique se concentre principalement sur les tâches liées à leur discipline, et non sur celles exercées dans le cadre spécifique de la copropriété.

Cette lacune crée un vide de responsabilité.

En intégrant ces acteurs dans un troisième tableau de l’IPI, on instaurerait une inscription obligatoire pour les syndics bénévoles ainsi qu’un enregistrement pour les intervenants extérieurs. Ils seraient ainsi soumis à des principes déontologiques minimaux adaptés au contexte des ACP et au contrôle de leur couverture d’assurance professionnelle.

Une telle réforme apporterait non seulement plus de cohérence dans la gestion des copropriétés, mais aussi une transparence accrue : les copropriétaires sauraient que tous les intervenants réguliers, qu’ils soient internes ou externes, sont soumis à un cadre commun et contrôlés par l’IPI. 

Sortir du chaos juridique 
​Ces propositions dressent un constat unanime : la loi actuelle ne répond plus aux besoins de la vie moderne en copropriété. Elle est trop rigide là où elle devrait être souple, trop floue là où elle devrait être claire. il est temps de moderniser la copropriété, de sortir des contradictions actuelles et de bâtir un cadre solide, adapté aux réalités d’aujourd’hui.

La copropriété n’est pas une niche : elle concerne un tiers du pays. Refuser de la réformer, c’est condamner des millions de Belges à l’insécurité juridique, au blocage décisionnel et à la judiciarisation croissante.

À l’inverse, la clarifier et la professionnaliser, c’est garantir un habitat plus sûr, plus durable et plus solidaire. Il est temps que la loi cesse d’être une source de conflits pour devenir un outil de confiance. L'énergie et le temps gaspillés suite à une législation imprécise et incomplète ne sont plus justifiables aujourd'hui.

Même s’il est évident – et nous en sommes pleinement conscients – que toutes ces propositions ne seront pas adoptées immédiatement, loin s'en faut, le temps viendra où certaines d'entre elles s’imposeront comme une évidence.

L’archaïsme actuel ne peut perdurer : il doit céder la place à davantage de professionnalisme, de transparence et de clarté. La copropriété mérite un cadre moderne, capable de valoriser les syndics et d’assurer une gestion efficace de ce patrimoine collectif, tout en accompagnant ses évolutions futures.