D'un loft à deux appartements (1ère partie)

La division d'un appartement en copropriété en 2020

La division d'un appartement en copropriété en 2020

Il est de plus en plus fréquent que les copropriétaires divisent leur appartement ou le divisent en plusieurs lots. Pour y parvenir de manière correcte et légale, l'assistance et les conseils d'un expert ne sont pas un luxe inutile.

La première partie de cette contribution traite des dispositions légales. La partie II (prochaine édition) fournira une feuille de route étape par étape basée sur un exemple pratique.

OBIGATIONS LEGALES

1. Loi sur la copropriété forcée

Avant le 1.1.2019.

Avant la loi de 2018, le partage d'un lot s'effectuait généralement sans intervention de l'assemblée générale.

En l'absence de disposition spécifique dans la législation antérieure, il a fallu se rabattre sur le contenu des statuts (= acte de base & règlement de copropriété). Mais même dans ce cas, soit rien n'était prévu, soit les règles de copropriété stipulaient généralement que le partage pouvait avoir lieu sans l'approbation de l'assemblée générale si la stabilité de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci n'était pas affectée et/ou si l’esthétique de l’immeuble était préservée.Maar ook hierin was dan ofwel niets voorzien, ofwel bepaalde het reglement van mede-eigendom meestal dat de opsplitsing zonder goedkeuring van de algemene vergadering mocht gebeuren wanneer er niet aan de stabiliteit van het gebouw of een deel ervan werd geraakt en/of als het uniforme uitzicht bewaard bleef.

Si le partage d'un lot était néanmoins mis à l'ordre du jour d'une réunion, celui-ci faisait généralement l'objet d'une seule décision, à savoir celle d'obtenir l'accord autorisant à diviser.

Dans la grande majorité des cas, les autres conséquences (juridiques) qui en découlaient n'avaient pas du tout été prises en compte.

A partir du 1.1.2019

Heureusement, le législateur n'est pas resté aveugle à l'absence de réglementation statutaire dans la législation précédente sur les appartements.

L'article 577-7§1, 2°, g) du code civil a été remplacé dans la loi modifiée du 18 juin 2018. L'ancienne disposition, qui prévoyait la possibilité de constituer des sous-associations sans personnalité juridique, a été modifiée en ce sens que la loi prévoit désormais qu'à compter du 1er janvier 2019, il appartient exclusivement à l'assemblée générale de décider de la répartition ou sur la réunion totale ou partielle d'un lot.

2. Autres dispositions (juridiques)

Outre la loi impérative sur la copropriété forcée, les éléments suivants doivent également être pris en compte lors de la division d'un lot.

Règlements d'urbanisme

Sauf lorsqu'il s'agit de créer une maison de retraite, la scission d'une maison, même si aucun chantier n'est en cours, nécessite un permis d'environnement (ancien permis d'urbanisme).

Un copropriétaire souhaitant scinder son appartement devra donc soumettre un dossier aux autorités compétentes, en complément et indépendamment de l'approbation de l'assemblée générale.

Un tel dossier est évalué, entre autre, sur la base de critères imposés dans les règlements dits d'urbanisme. Une telle réglementation d'urbanisme englobe toutes les réglementations d'urbanisme s'appliquant à un territoire ou un objet déterminé.

Dans le cas de la division d'une habitation, par exemple, il peut être imposé que la surface intérieure de la parcelle que l'on souhaite diviser soit d'au moins 200 m², ou qu'au moins 1,5 place de parking et/ou au moins 2 abris vélos par nouveau logement doit être fourni (à augmenter par chambre supplémentaire), et ainsi de suite.​

Attention! Ces ordonnances diffèrent d'une ville à l'autre et d'une municipalité à l'autre. Ils peuvent être élaborés aux niveaux municipaux, provinciaux et régionaux. Les règlements élaborés par un niveau supérieur de gouvernement ont toujours préséance sur ceux élaborés par un niveau inférieur de gouvernement. Une enquête préalable est donc recommandée!

Arrêté ministériel et royal du 18 novembre 2013 - Précadastration.​

Pour un projet éligible à un permis, l'application de l'arrêté ministériel (AM) et royal (AR) du 18.11.2013, modifié par l'AR du 12.05.2015, doit être prise en compte lors de l'établissement du dossier et du AM du 11.05. 2015 ou la de précadastration.

Numéro de lot réservé

Lorsqu'une parcelle existante est modifiée, comme par exemple dans le cas présent d’un lotissement, lorsqu’un lot est divisé, il va de soi que chaque nouvelle entité devra être créée. Une nouvelle entité résidentielle se verra donc attribuer son propre numéro d'identification.

Avant que le service de l'administration générale de la documentation patrimoniale (AGDP) n'enregistre le numéro définitif, il attribuera d'abord un numéro de parcelle provisoire, dit réservé. Le numéro d'identification définitif ne sera attribué définitivement qu'après le transfert de l'acte authentique.​

Élaboration obligatoire du plan de délimitation.

En plus du numéro de lot réservé, un numéro de référence de plan doit également être demandé.

Ce numéro est attribué sur la base d'un plan dit de délimitation, qui doit être soumis aux autorités compétentes. En termes de contenu, le plan doit répondre aux conditions imposées, telles que: une délimitation claire des limites de la parcelle et l'indication des surfaces de plancher nettes.

Mieux vaut donc confier l’établissement du plan de délimitation à un architecte ou un géomètre- expert. Après approbation, il est inscrit dans le registre des plans et le numéro de référence est attribué.

Que faire si l’arrêté Ministériel ou l’Arrêté royal ne sont pas (correctement) respectés?

Plusieurs des décisions à prendre par l'assemblée générale concernant le partage d'un lot doivent faire l'objet d'un acte modificatif authentique.

Lors de sa rédaction, le notaire est tenu de joindre à la fois la référence du plan de démarcation et l'identification de la parcelle réservée. Sans ces informations, le notaire se verra dans l’obligation de refuser de passer l'acte. S'il le fait quand même, le bureau « sécurité juridique » (ancien bureau des hypothèques) risque de ne pas vouloir effectuer la transcription de l'acte.

INFO

Peter Leyseele
Responsable juridique COPPER | département syndic.
Diepestraat 2a
1780 Wemmel

- expert d'Appartement en copropriété.
- expert juridique reconnu par le SPF Justice.
- auteur de plusieurs publications sur la copropriété d'appartements.
peter.leyseele@copper.be
www.copper.be

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