Van één loft naar twee appartementen - (deel 1)

De opsplitsing van een appartement in mede-eigendom anno 2020.

De opsplitsing van een appartement in mede-eigendom anno 2020.

Het komt meer en meer voor dat mede-eigenaars overgaan tot het (laten) opsplitsen van hun appartement in meerdere kavels. Om dit op een correcte en legale manier tot stand te brengen, is de bijstand en begeleiding van een expert geen overbodige luxe.

In deel I van deze bijdrage worden de wettelijke bepalingen behandeld. In deel II (volgende editie) wordt aan de hand van een praktijkvoorbeeld een stappenplan aangereikt.

Wettelijke bepalingen

1. Appartementenwet

Voor 1.1.2019

Voor de wet van 2018 werd de opsplitsing van een kavel meestal uitgevoerd zonder tussenkomst van de algemene vergadering.

Door het ontbreken van een specifieke bepaling in vroegere wetgeving, diende te worden teruggevallen op de inhoud van de statuutakte (= basisakte & reglement van mede-eigendom).
Maar ook hierin was dan ofwel niets voorzien, ofwel bepaalde het reglement van mede-eigendom meestal dat de opsplitsing zonder goedkeuring van de algemene vergadering mocht gebeuren wanneer er niet aan de stabiliteit van het gebouw of een deel ervan werd geraakt en/of als het uniforme uitzicht bewaard bleef.

Stond de opsplitsing van een kavel toch op de agenda van een vergadering, dan maakte dit meestal het voorwerp uit van één enkele beslissing, namelijk deze tot het verkrijgen van het akkoord om te mogen opsplitsen.

Met de andere (juridische) gevolgen die hieraan dienden te worden gekoppeld, werd in het overgrote deel van de gevallen totaal geen rekening gehouden.

Vanaf 1.1.2019

Gelukkig is de wetgever niet blind gebleven voor het ontbreken van een wettelijke regeling in vorige appartementenwetgeving.

Binnen de gewijzigde wet van 18 juni 2018 werd artikel 577-7§1, 2°, g) B.W. vervangen. De oude bepaling, die in de mogelijkheid voorzag om deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid op te richten, werd in die zin aangepast dat de wet thans verplicht oplegt dat vanaf 1 januari 2019 het exclusief aan de algemene vergadering toekomt om te beslissen over de verdeling of over de volledige of gedeeltelijke vereniging van een kavel.

2. Andere (wettelijke) bepalingen

Naast de dwingende wet op de gedwongen mede-eigendom, dient bij de verdeling van een kavel ook nog rekening te worden gehouden met navolgende.

Stedenbouwkundige verordeningen

Behalve wanneer het om het creëren van een zorgwoning gaat, is voor het opsplitsen van een woning, ook al worden er geen bouwwerken aan uitgevoerd, een omgevingsvergunning (vroegere stedenbouwkundige vergunning) vereist.

Een mede-eigenaar die zijn appartement wenst op te splitsen zal dus, naast en los van de goedkeuring van de algemene vergadering, een dossier moeten indienen bij de bevoegde instanties.

Het beoordelen van zo’n dossier gebeurt o.m. op basis van criteria die worden opgelegd in zgn. stedenbouwkundige verordeningen. Zulke stedenbouwkundige verordening omvat het geheel aan stedenbouwkundige voorschriften die van toepassing zijn voor een afgebakend grondgebied of een bepaald onderwerp.

In het geval van de opsplitsing van een woning kan bijvoorbeeld worden opgelegd dat de binnen- oppervlakte van de kavel die men wenst op te splitsen, minstens 200m² moet zijn, of dat er per nieuwe woongelegenheid minstens 1,5 parkeerplaatsen en/of minstens 2 fietsenstallingen moeten worden voorzien (te verhogen per extra kamer), enzovoort.

Opgelet! Deze verordeningen verschillen van stad tot stad en van gemeente tot gemeente. Ze kunnen worden opgemaakt op gemeentelijk, provinciaal en op gewestelijk niveau. De voorschriften opgemaakt door een hoger overheidsniveau hebben steeds voorrang op deze opgemaakt door een lager overheidsniveau. Navraag is dus aangeraden!

Ministerieel en Koninklijk Besluit van 18 november 2013 - Prekadastratie.

Voor een project dat in aanmerking komt om te worden vergund, moet bij de opmaak van het dossier rekening worden gehouden met de toepassing van het Ministerieel (MB) en Koninklijk Besluit (KB) van 18.11.2013, gewijzigd door het KB van 12.05.2015 en het MB van 11.05. 2015 of de zgn. prekadastratie.

Gereserveerd perceelnummer

Wanneer een bestaand perceel wordt gewijzigd, bijvoorbeeld bij een verkaveling of zoals in ons geval, bij de verdeling van een perceel, dan dient ook aan elk nieuw te creëren perceel, waaronder dus een nieuwe woonentiteit, een eigen identificatienummer te worden toegekend.

Vooraleer de dienst Algemene Administratie voor Patrimoniumdocumentatie (AAPD) het definitief nummer vastlegt, zal zij eerst een voorlopig, een zgn. gereserveerd perceelnummer, toekennen. Het definitieve identificatienummer wordt pas toebedeeld na overschrijving van de authentieke akte.

Verplichte opmaak afbakeningsplan.

Naast het gereserveerde perceelnummer, moet er ook een planreferentienummer worden aangevraagd.

Dit nummer wordt toegekend op basis van een zgn. afbakeningsplan, dat verplicht moet worden ingediend. Inhoudelijk moet het plan aan de opgelegde voorwaarden voldoen, o.m.: duidelijke afbakening van de perceelsgrenzen en de vermelding van de netto vloeroppervlakten.

Het plan wordt dan ook best opgemaakt en ingediend door een architect of door een landmeter-expert. Na goedkeuring ervan, wordt het in het plannenregister opgenomen en wordt het referentienummer toegekend.

Wat als het KB en het MB niet (correct) worden nageleefd?

Meerdere van de beslissingen die m.b.t. het opsplitsen van een kavel door de vergadering dienen te worden genomen, moeten het voorwerp uitmaken van een authentiek wijzigende akte.

Bij de redactie ervan is de notaris verplicht om zowel de referentie van het afbakeningsplan als de gereserveerde perceelidentificatie mee op te nemen. Zonder deze gegevens zal de notaris weigeren om de akte te verlijden. Doet hij dit toch, dan zal i.p. het kantoor rechtszekerheid (vroegere hypotheekkantoor) de akte niet overschrijven.

INFO

Peter Leyseele
Legal Manager COPPER | syndicusafdeling.
Diepestraat 2a
1780 Wemmel

- deskundige appartementsmede-eigendom.
- gerechtsdeskundige, erkend door de FOD Justitie.
- auteur van verschillende publicaties over appartementsmede-eigendom
peter.leyseele@copper.be
www.copper.be

Onze blogs

DELEN


 



Syndic4you: het platform dat het dagelijkse leven van de syndicus vereenvoudigt