Application de la loi sur la Copropriete et opt-out pour les petites ACP

Il existe un assez large consensus dans la doctrine juridique selon lequel le régime juridique actuel de gestion est trop détaillé et trop formaliste pour la copropriété d'appartements qui ne comporte qu'un nombre limité de lots. Dans la pratique, les copropriétaires de ce type d’immeubles sont souvent enclins à prendre les décisions nécessaires en dehors de l'assemblée générale et à l'unanimité.

Lorsque l’ACP ne compte qu'un nombre limité de membres, il est souvent difficile de trouver à la fois un syndic et un commissaire aux comptes parmi eux. Les petites copropriétés étant soumises (presque) aux mêmes obligations et formalités que les grandes copropriétés, elles sont de facto quasiment obligées de faire appel à un syndic professionnel.

L'application intégrale du régime légal de gestion entraîne donc une charge administrative et financière importante pour ces copropriétés. Cependant, les articles 3.84 à 3.100 du NCc sont de loi impérative, de sorte qu'en principe les copropriétaires ne peuvent pas y déroger. D'où l'importance particulière de la faculté dérogatoire de l'article 3.84, premier alinéa in fine du Nouveau Code civil. Le droit belge d'appartement dispose donc d'un 'opt-out'.

Une question cruciale est bien entendu de savoir à quelle copropriété l'article 3.84, premier alinéa in fine du Code civil s'applique. Depuis l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2018, l'article 3.84, premier alinéa, deuxième phrase du code civil prévoit qu'il peut être dérogé à ce « chapitre » si la nature des parties communes le justifie, pour autant que tous les copropriétaires consentent à cette dérogation et au moyen d'un acte de base dans lequel des parties privatives distinctes sont établies. Il en résulte que le nombre de lots privatifs « à lui seul » ne justifie plus une dérogation à la loi sur la copropriété. Après la modification de la loi, seul le « nombre limité de parties communes » peut encore servir de base à l'établissement d'un acte de base « simplifié ».

Remarque UDS

Le métier de syndic étant en pénurie, il est également devenu très compliqué voire impossible, de trouver un syndic lorsque l’ACP ne compte que 3 à 10 lots.

En effet, la mission de base du syndic dans le cadre de la gestion administrative, technique et financière reste la même, ainsi que sa responsabilité, quelle que soit l’ACP, avec autant que suivi divers, contrôles techniques, assemblées générales ..etc , Par ailleurs, on ne compte plus l’accumulation de nouvelles obligations techniques, normes, audits, EPC, amiante ...etc. Il en résulte que le tarif minimum du syndic de 15 à 17 euros par lot devient inapplicable car non rentable sur un nombre très limité de lots.​

Pour s’en sortir financièrement, le syndic appliquera donc un tarif global pour l’ACP, à diviser par un nombre très bas de lot… Cela aura inévitablement pour résultat un coût élevé pour les copropriétaires. Finalement, il s’avère que la solution de l’opt-out se présente actuellement comme une planche de salut pour les petites copropriétés, qui pourront désormais choisir cette option. Il va de soi que l’entente dans l’immeuble doit être au beau fixe; au moindre problème, le recours à un syndic professionnel deviendra inévitable.

INFO

Mme Charlotte Willemot
Avocat notaire, assistant de pratique et docteur en droit (UGent)

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