Er bestaat een vrij grote eensgezindheid in de rechtsleer over het feit dat het huidige wettelijke beheerregime te gedetailleerd en te formalistisch is voor de appartementsmede-eigendommen die slechts een beperkt aantal kavels omvatten. In de praktijk zijn de mede-eigenaars in dit soort van appartementsmedeeigendommen vaak geneigd om de nodige beslissingen buiten de algemene vergadering en met unanimiteit te nemen.
Wanneer de VME slechts een beperkt aantal leden telt, is het dikwijls ook moeilijk om onder hen zowel een syndicus als een commissaris van de rekeningen te vinden. Doordat de kleine mede-eigendommen aan (bijna) dezelfde verplichtingen en formaliteiten onderworpen zijn als de grote mede-eigendommen, zijn ze de facto zo goed als verplicht om een beroep te doen op een professionele syndicus.
De integrale toepassing van het wettelijke beheerregime brengt voor deze medeeigendommen dan ook een grote administratieve en financiële belasting met zich mee. De artikelen 3.84 tot en met 3.100 NBW zijn evenwel van dwingend recht, zodat de mede-eigenaars er in principe niet van kunnen afwijken. Vandaar het bijzondere belang van de afwijkingsmogelijkheid in artikel 3.84, eerste lid in fine NBW. Het Belgische appartementsrecht kent dus een ‘opt-out’.
Een cruciale vraag is uiteraard op welke mede-eigendommen artikel 3.84, eerste lid in fine NBW van toepassing is. Sinds de wet van 18 juni 2018 in werking is getreden, bepaalt artikel 3.84, eerste lid, tweede zin NBW dat van dit ‘hoofdstuk’ kan worden afgeweken indien de aard van de gemeenschappelijke delen dat rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking en middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld. Het gevolg is dat het aantal privatieve kavels “op zich” geen afwijking van de Appartementswet (meer) rechtvaardigt. Enkel het “beperkte aantal gemeenschappelijke delen” kan na de wetwijziging nog een grondslag vormen om een ‘vereenvoudigde’ basisakte op te stellen.
UVS-opmerking
Omdat het beroep van syndicus een knelpuntberoep is geworden, is het ook erg ingewikkeld geworden, zo niet onmogelijk, om een syndicus te vinden wanneer de VME slechts 3 tot 10 kavels telt.
Voor de syndicus zijn de basistaken in het kader van het administratief, technisch en financieel beheer dezelfde ongeacht de VME, met zoveel follow-up, technische controles, algemene vergaderingen ... enz. Idem voor zijn aansprakelijkheid. Bovendien kampt de syndicus met een opeenstapeling van nieuwe technische verplichtingen, normen, audits, EPC, asbest ... enz . Hierdoor vervalt het basisereloon van de syndicus van 15 tot 17 euro per kavel, omdat deze op een zeer beperkt aantal kavels niet rendabel is.
Om het financieel het hoofd te bieden, zal de syndicus daarom een globaal tarief toepassen voor de VME, te delen door een zeer laag aantal kavels ... Dit zal onvermijdelijk leiden tot een hoge kost voor de medeeigenaars. Uiteindelijk blijkt dat de opt-outoplossing zich momenteel presenteert als een reddingsplank voor kleine residenties, die nu voor deze optie kunnen kiezen. Het spreekt voor zich dat de sfeer in het gebouw optimaal moet zijn; bij het minste probleem wordt een beroep op een professionele syndicus zo goed als onvermijdelijk.
INFO
Mevr. Charlotte Willemot
Notarieel juriste, praktijkassistent en doctor in de rechten (UGent)