Nous tenons à remercier la Commission Nationale Climat de nous avoir consulté au sujet du projet de résolution visant à simplifier et stimuler les travaux d’efficience énergétique dans les immeubles à appartements en copropriété forcée. Clairement, on ne peut remettre en doute la nécessité indéniable d’un rattrapage énergétique dans les immeubles à appartement. En perpétuant le business as usual, les ambitions pour 2050 seront inatteignables.
Il est important de prendre en considération sur deux blocages essentiels liés à un constat économique qui impacte l’évolution énergétique en copropriété. D’une part la réduction du pouvoir d’achat, d’autre part la durée du processus décisionnel en copropriété, à laquelle s’ajoute la complexité du métier de syndic et la stagnation des honoraires qui en fait actuellement un métier en pénurie.
Au niveau économique, nous sommes tous confrontés à l’inflation importante ; le prix des produits de première nécessité (essence électricité produit alimentaires de base) ne cesse d’augmenter et de prendre une place de plus en plus grande dans le budget des ménages. L’effet immédiat est l’augmentation de la précarité en général et principalement de la précarité énergétique.
On constate la vie en en copropriété, que l’on considérait autrefois comme l’option d’habitation la moins chère en raison du partage des frais entre tous les copropriétaires, est devenue l’option la plus chère, particulièrement pour les personnes à revenus faibles ou les retraités. Exemple : immeuble de 5 ans : frais trimestriel pour une copropriétaire retraitée : 650€ par trimestre = ± € 163,00 par mois sans compter les apports pour le fonds de réserve et/ou les travaux divers… Sur une retraite d’indépendant de €1.100… cela représente 20% du budget mensuel !
Nous connaissons tous la place centrale des syndics dans la gestion des bâtiments. La tendance actuelle fait en sorte que le métier est en pénurie. Nous y trouvons deux raisons principales. D’une part la multiplication des tâches et de leur complexité depuis la modification législative de 2010. D’autre part la stagnation des honoraires de base qui n’ont quasiment pas augmenté depuis 25 ans (!) : « dans certaines régions, les syndics facturent encore toujours une moyenne de 12 à 15 € par mois par appartement. Dans les grandes villes, cela varie entre 17 et 20 euros par mois ». (Ref Property Today - édition 5 / Fév.2021)
Au niveau des honoraires relatifs aux prestations concernant les travaux en général, il n’y a ni barème, ni directive, ni uniformité. Pour le suivi des travaux, chaque syndic est libre de demander ou non des honoraires. Le plus souvent, en raison de l’investissement chronophage que représentent de tels travaux, la plupart des syndics demandent un honoraire supplémentaire à l’AG en fonction de l’ordre de grandeur des travaux. Il est clair que personne ne peut savoir à l’avance combien de temps il passera sur un chantier pour le suivi les problèmes et la réception. L’honoraire est principalement en régie. Idem pour les dossier de demande de crédits qui sont des dossiers administratifs très lourds.
Enfin chacun sait qu’une décision portant sur des travaux d’importance ne peut jamais être prise en une seule AG annuelle. Le recours aux AG extraordinaires a un coût supplémentaire pour l’ACP qui n’est pas toujours le bienvenu pour les copropriétaires.
Nous avons donc proposé à la Commission Nationale Climat un certain nombre de modifications législatives qui pourraient jouer en faveur d’un élargissement des modes de financement et une accélération du processus décisionnel.
Il est donc essentiel de se focaliser sur les points essentiels suivants : les modes de financement des travaux la loi sur la Copropriété (Les pouvoirs des syndics et le Processus décisionnel).
Modes de Financements
1/ Fonds de réserve
Nous réitérons notre position en ce qui concerne le fonds de réserve : la base de calcul de l’Art 3.86-§3 du Cc est variable et insuffisante. En effet elle doit représenter « cinq pour cent de la totalité des charges communes ordinaires de l’exercice précédent ». Nous proposons donc une modification de la base de calcul du fonds de réserve comme par exemple un pourcentage de la valeur assurée du bâtiment qui sera donc un montant fixe qui ne change pas tous les ans et permettrait de faciliter la gestion financière des syndics et qui permettrait aux copropriétaires de mieux budgéter.
Par ailleurs, l’opt-out qui peut être voté à la majorité des quatre cinquièmes en AG, est global pour toute l’ACP. Nous proposons d’individualiser l’opt-out : ce dernier ne devrait pas être global pour l’ACP mais individuel, ce qui permettrait aux personnes souhaitant épargner de le faire.
Enfin, il est clair que le montant du fonds de réserve est le plus souvent insuffisant pour des travaux significatifs : il est donc majoritairement accessoire, et ne peut que servir que d’appoint et/ou de preuve de bonne volonté pour les institutions financières.
2 / Options cash-in : Surélévation ou Optopping
Cette approche est utile dans le contexte du stop au béton et de la densification des villes. Dans certains cas, le fait de construire des appartements supplémentaires en hauteur permet de générer un cash-In significatif pour l’ACP. Suite à la vente du toit pour surélever l’immeuble, une rentrée significative de fonds pourrait permettre à l’ACP de faire effectuer les aménagements énergétiques nécessaires sans débourser.
Il faudrait donc fortement promouvoir et encadrer la surélévation, en introduisant une condition préalable d’autorisation qui obligerait l’ACP à utiliser ces rentrées d’argent uniquement ou partiellement pour des améliorations énergétiques à présenter en même temps que le demande de surélévation.
3 / Option sans dépense : tiers investisseurs/ESCO
Le système de tiers investisseur est la panacée pour les syndics et les copropriétaires. En effet le tiers investisseurs est à la fois le spécialiste technique et le financier : il a la connaissance et le budget. Exemple : les ESCO (Energy Service Company).
Il n’y a donc pas de surcharge financière à l’acquisition, pas de frais d’entretien et autres réparations, pas de surcharge de travail pour le syndic, pas de frais d’architecte ou de bureau d’étude, les copropriétaires continuent à verser les mêmes montants consacrés à l’énergie, ce qui n’alourdit pas leur budget et implique donc moins de risque de tomber dans la précarité énergétique. Le tiers investisseur présente l’avantage d’arriver à l’AG avec un dossier complet aussi bien technique que financier. Cela a pour conséquence de raccourcir le processus décisionnel.
La plupart des copropriétaires seront d’accord si le projet leur est utile et sans impact sur leurs finances. Le projet peut donc être proposé et approuvé en une ou deux AG.
4 / Les crédits aux ACP : le soutien des banques
A ce jour il y a un grand manque de motivation des syndics au niveau de leur implication dans les dossiers de demande des prêts bancaires. Nous y voyons deux raisons principales. D’une part la lourdeur administrative et le temps consacré à ces dossiers. D’autre part la maigre rémunération ou même l’absence de rémunération du syndic pour ces dossiers.
Une courte enquête nous apprends que les syndics ne demandent aucun honoraire pour les frais de dossiers relatifs au emprunts bancaires. Une minorité demande un tarif horaire. Il est clair que les banques ont un grand rôle à jouer pour faciliter les crédits bancaires et soulager les syndics par exemple au niveau du contrôle des mensualités des copropriétaires emprunteurs en ouvrant un compte par crédit et par immeuble. Se faisant la banque sera immédiatement au courant des impayés, et il n’y aura pas de problème en cas de changement de syndic.
En cas de transmission du lot, il faudrait prévoir dans le contrat les deux options suivantes :
a) rembourser le solde sans frais de pénalités
b) transmettre d’un commun accord le solde au nouvel acquéreur qui versera les mensualités restantes.
Prêts hypothécaires individuels : une option à promouvoir !
Pour éviter les situations dramatiques, qui obligeraient certains copropriétaires à vendre leur bien dans le cas où ils ne pourraient plus payer les charges communes, on pourrait envisager des prêts hypothécaires individuels à hauteur de leur participation aux rénovations énergétiques de leur immeuble. Ces emprunts pourraient être remboursés sur une période plus longue que le crédit à l’ACP ou à la vente du lot dans un futur lointain (20-30 ans).
Processus décisionnel et majorités requises
Mise en conformité obligatoire des installations techniques
Nous proposons d’élargir clairement la mission légale du syndic en introduisant l’obligation de mettre les installations des ACP en conformité aux lois et normes en vigueur dans les délais impartis par la loi.
Nous proposons la modification suivante de l’article 3.89-§5-1° Cc : et de faire exécuter toutes les lois et normes énergétiques ou techniques en vigueur sur le territoire. Cela permettrait au syndic de demander des offres de prix pour les travaux obligatoires et de les faire approuver à une majorité absolue.
Elargir le champ d’application de l’article 3.82 Cc concernant les opérateurs d’utilité publique
Depuis 2018 la majorité qualifiée requise pour les travaux dans les parties communes est passée des trois quarts aux deux tiers. Pour les travaux imposés par la loi la majorité est même passée à la majorité absolue des voix. Si les travaux énergétiques ne sont pas également considérés comme imposés par la loi, la majorité qualifiée requise restera les deux-tiers. Par ailleurs, cet article est ambigu car il laisse à penser que les copropriétaires pourraient voter contre l’application d’une loi qui leur paraitrait trop couteuse par exemple.
C’est pourquoi il nous semble nécessaire d’apporter deux modifications à cet article :
- Art 3.88-§1-1°b) : Ajouter « d’amélioration énergétique » : « de tous travaux affectant les parties communes, à l’exception des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires d’amélioration énergétique, et d’administration provisoire, qui peuvent être décidés à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés ».
- Art 3.88-§1-1°b): Ajouter un alinéa explicatif : En ce qui concerne des travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires , d’amélioration énergétique et d’administration provisoire, le vote portera uniquement sur le choix des devis en présence.
Raccourcir la durée du processus décisionnel grâce au vote par correspondance
Certains projets sont décidés après trois AG annuelles ; donc trois ans... car les AG intermédiaires appelées AG extraordinaires occasionnent des prestations supplémentaires de la part du syndic, et font donc l’objet d’un honoraire variant entre 250€ et 500€ ou plus, en fonction de la taille de l’ACP. Il faut raccourcir le délai de ce processus.
Nous proposons donc les modifications suivantes :
1/ Instaurer de manière permanente, comme en France, le vote par correspondance dans l’article 3.87-§11 Cc : par exemple
« Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire de vote correspondant à la convocation et établi par le syndic. Ces bulletins de vote seront pris en compte pour le calcul du quorum de présence ».
2/ Promouvoir et utiliser largement la possibilité légale de donner un mandat au Conseil de Copropriété pour accompagner le syndic et prendre les décisions hors AG (donc 1 AG suffit). Cela peut s’avérer très utile dans les grandes copropriétés pour organiser des réunions informelles rapidement.
Responsabiliser les copropriétaires en cas de refus d’application des lois et normes en vigueur
Enfin pour être certains que les travaux énergétiques obligatoires soient effectués dans les ACP, il faudrait introduire une clause de responsabilité de l’ACP, au cas où cette dernière voterait contre l’application de la loi ou des normes en vigueur.
La loi ne prévoit que la responsabilité du syndic, ce qui constitue un manque d’équité. Lorsque le syndic est empêché par l’AG d’effectuer les modernisations obligatoires, il ne peut pas être tenu pour responsable. Il n’est pas non plus autorisé par la loi de passer outre les décisions de l’AG, même pour le bien de l’ACP. Ce faisant il risque de perdre son mandat ce qui pour lui, peut entrainer des conséquences financières fâcheuses.
Pour motiver les copropriétés à effectuer les travaux énergétiques imposés, il serait même souhaitable de réintroduire le système de pénalisation dans le cadre de l’obligation d’isolation des toitures, selon lequel l’ACP dans son entièreté pourrait être déclarée non conforme à la location.
Bruxelles : un temps d’avance sur la Flandre ??
Le cadre législatif bruxellois actuel permet aux copropriétés d’investir massivement dans des installations « énergies renouvelables » de type cogénération, panneaux solaires photovoltaïques et éoliennes.
Si les rendements de ces installations facilitent une approbation en Assemblée Générale, ces projets souffrent du cadre dérogatoire actuel qui est limité dans le temps (deux ans). Cela implique que le syndic doit solliciter tous les deux ans la prolongation de la communauté énergétique. Par ailleurs, sans la certitude de cette prolongation les tiers investisseurs restent frileux pour engager des frais importants sans garantie de durabilité de l’autorisation.
La Directive Européenne « Communauté Energétique » (UE/2019/944) retranscrite dans l’Ordonnance Bruxelloise du 23 juillet 2018 - art. 89 constitue pourtant la clé de voûte indispensable pour atteindre les objectifs de rénovations du parc immobilier bruxellois.
L’UDS (Union des Syndics) et l’UVS proposent donc de transformer ce régime dérogatoire en une législation définitive. En effet, il s’agit là, purement et simplement, d’un moyen de financement de travaux de rénovation à grande échelle qui peut être mis en place sans ponctionner le budget de l’Etat. De plus l’énergie est produite en Belgique ce qui nous libère de la dépendance énergétique internationale.
Un exemple saisissant est l’ACP Marius Renard à Anderlecht ; 260.000€ de rentrées financières nettes annuelles sans que les copropriétaires aient investi le moindre euro !
- Production d’énergie électrique verte annuelle : 1,2 GWh
- Economie annuelle grâce à l’autoconsommation électrique des installations communes : 35.000 €
- Obtention d’une partie des Certificats Verts annuellement : 35.000 €
- Revenus de la revente annuelle de l’électricité auto-produite aux occupants de la Résidence : 170.000 €
- Récupération annuelle de la TVA sur l’énergie primaire utilisée par l’installation de cogénération : 20.000 €
L’Union des Syndics attire l’attention sur le fait qu’il s’agit ici de la production annuelle d’énergie verte d’une seule copropriété en Région Bruxelloise. Avec les revenus engendrés, cette copropriété va investir dans 550m² de panneaux solaires photovoltaïques et 24 éoliennes nouvelle génération développées par la société Sonaca… ceci portera la production annuelle d’électricité verte à 1,4 GWh…
Managimm, syndic de copropriétés en Région Bruxelloise, gère une vingtaine de résidences équipées d’installations à « énergies renouvelables ». Cela représente une puissance installée de 1 MW. Saviez-vous que le réacteur nucléaire Doel 1 ne représente qu’une puissance de 433 MW ? Il est donc évident que le Parc Immobilier Bruxellois peut représenter à lui seul une alternative crédible en énergie renouvelable à la fermeture de ce réacteur nucléaire qui date de 1969...
Nous pensons qu’il est impératif de créer un cadre légal pérenne identique au système dérogatoire actuel et faire connaître au grand public les possibilités existantes.
INFO
Pour l’UDS (Union des Syndics) – UVS (Unie van Syndici)
Dominique Krickovic
Directeur de l’UVS
Présidente de l’UDS
Vincent Spruytte
Membre du conseil UDS