Parlementaire hoorzitting van 08 maart 2022 – Aanbevelingen van de UVS

Eerst en vooral willen wij de Klimaatcommissie bedanken om ons advies te vragen m.b.t. het voorstel tot resolutie tot vereenvoudiging en stimuleren van energetische ingrepen in appartementsgebouwen in gedwongen mede-eigendom. De behoefte aan energierenovatie in appartementsgebouwen is overduidelijk geworden en kan niet meer in twijfel getrokken worden. De verderzetting van onze business as usual zal de ambities voor 2050 onhaalbaar maken.

Als eerste is het belangrijk om rekening te houden met twee essentiële remmingen die verband houden met een economische vaststelling die een impact heeft op de energie-evolutie in mede-eigendom. Enerzijds de afname van de koopkracht, anderzijds de lange duur van het besluitvormingsproces in mede-eigendom, daar komt nog de complexiteit van het beroep van syndicus en de stagnatie van het honoraria waardoor het beroep van syndicus een knelpuntberoep is geworden.

Op economisch vlak hebben wij allemaal te maken met forse inflatie; de prijs van basisbehoeften (benzine-elektriciteit basisvoedselproducten) blijft stijgen en neemt een steeds grotere plaats in op het huishoudbudget. Het onmiddellijke effect is een toename van de armoede in het algemeen en vooral brandstofarmoede.

We zien dat wonen in een appartementsgebouw, dat ooit als de goedkoopste huisvestingsoptie werd beschouwd vanwege het delen van de kosten tussen alle mede-eigenaren, de duurste optie is geworden, vooral voor mensen met een laag inkomen, ziek of gepensioneerd. Voorbeeld: een gebouw - 5 jaar oud: driemaandelijkse kosten voor een gepensioneerde mede-eigenaar: € 650 per kwartaal = ± € 163,00 per maand, de bijdragen voor het reservefonds en/of diverse werkzaamheden niet meegerekend... Op een pensioen van zelfstandige van € 1.100… betekent dit 20% van het maandbudget !

Wij kennen allemaal de centrale plaats van syndici in het beheer van gebouwen. Toch is het een knelpunt beroep geworden. Hiervoor zijn er o.a. twee belangrijke redenen. Aan de ene kant de vermenigvuldiging van taken en hun complexiteit sinds de wetswijzigingen van 2010. Aan de andere kant de stagnatie van de basisvergoedingen die de afgelopen 25 jaar nauwelijks zijn gestegen (!): " in bepaalde regio’s factureren syndici nog steeds van 12 tot 15 € per maand per appartement. In de grote steden varieert het tussen de 17 en 20 euro per maand ”. (Ref Property Today - editie 5 / feb. 2021).

Voor wat betreft de vergoedingen m.b.t. bijkomende prestaties, voor diensten die betrekking hebben op werken in het algemeen, is er geen barema, geen richtlijn, geen uniformiteit. Voor de opvolging van de werken staat het elke syndicus vrij om al dan niet een ereloon te vragen. Vanwege de tijdrovende investering die dergelijk werk met zich meebrengt, vragen de meeste syndici meestal een extra vergoeding van de AV, afhankelijk van de orde van grootte van het werk. Het is duidelijk dat niemand op voorhand kan weten hoeveel tijd hij op een werf zal doorbrengen voor de opvolging van de problemen en de oplevering. De vergoeding is voornamelijk in regie. Idem voor aanvraagdossiers voor kredieten die zeer zware administratieve dossiers zijn.

Tot slot weet iedereen dat een beslissing over grote werken nooit in de loop van één jaarlijkse AV kan worden genomen. Het vergt enkele bijkomende AV’s (buitengewone AV’s) die een meerprijs met zich meebrengen voor de VME en niet altijd welkom is voor de mede-eigenaars.

Daarom hebben wij de Klimaatcommissie een aantal wetswijzigingen voorgesteld die zouden kunnen werken in het voordeel van de uitbreiding van de financieringsmethoden en het versnellen van het besluitvormingsproces.

Het is volgens ons essentieel om te focussen op de volgende essentiële punten: de financieringswijzen van de werken de wet op de mede-eigendom (de bevoegdheden van de syndici en het besluitvormingsproces).

Financieringsmethoden

1/ Reservefonds

Wij herhalen ons standpunt met betrekking tot het reservefonds: de berekeningsgrondslag van BW art 3.86-§3 is variabel en ontoereikend. Momenteel moet het "vijf procent van alle gewone gemeenschappelijke uitgaven van het vorige boekjaar" vertegenwoordigen. Daarom stellen wij een wijziging voor van de grondslag voor de berekening van het reservefonds op basis van bij voorbeeld een vaste percentage van de verzekerde waarde van het gebouw. De basis van de berekening wordt dus een vast bedrag dat niet elk jaar verandert. Voor de syndici betekent dit een vereenvoudiging van het financieel beheer, en voor de mede-eigenaars wordt het makkelijker budgetteren.

Bovendien is de opt-out die in AV met vier vijfden meerderheid kan worden gestemd, voor de hele VME voorzien. Wij stellen voor om deze opt-out te individualiseren: deze moet niet globaal zijn voor de ganse VME, maar individueel, zodat mensen die willen sparen dit kunnen doen. 

Ten slotte is het duidelijk dat het bedrag van het reservefonds meestal onvoldoende is voor significante werkzaamheden: het is dus meestal incidenteel en kan alleen dienen als aanvulling en/of bewijs van goodwill voor financiële instellingen.

2 / Cash-In opties: optoppen (optopping)

Deze aanpak is bruikbaar in het kader van het betonstop en de verdichting van steden. In sommige gevallen levert de bouw van extra hoogbouwappartementen aanzienlijke inkomsten op voor de VME’s. Dankzij de verkoop van het dak aan een derde om het gebouw te verhogen, zou deze aanzienlijke instroom van fondsen de VME in staat kunnen stellen om de nodige energieverbeteringen door te voeren zonder eigen middelen te gebruiken.

De “optopping” moet daarom sterk worden bevorderd en gekaderd, door bijvoorbeeld bij de indiening van de aanvraag, een voorwaarde voor voorafgaande toestemming in te voeren met als doel de VME te verplichten om deze “cash-in” uitsluitend of gedeeltelijk te gebruiken voor energetische renovaties.

3 / Optie “geen onkosten”: derde investeerders/ESCO

Het systeem van derden-investeerders is het wondermiddel voor syndici en mede-eigenaars. De derde-investeerder brengt immers zowel de technische kennis als de financiële middelen. Hij heeft de knowhow en het budget! Voorbeeld : de ESCO's (Energy Service Company). 

Concreet is er dus geen enkel financiële last van de VME bij aankoop, geen onderhoudskosten en andere herstellingen, geen werkoverlast voor de syndicus, geen architect- of ontwerpkosten. De mede-eigenaars blijven dezelfde energetische kosten betalen, wat hun budget niet verhoogt met als gevolg minder risico om in energiearmoede te vallen. De derde-investeerder heeft het voordeel dat hij met een volledig dossier, zowel technisch als financieel, bij de AV toekomt. Dit heeft als voordeel dat het besluitvormingsproces wordt verkort. 

De meeste mede-eigenaars zullen sneller akkoord gaan met een project dat niet alleen nuttig is maar ook geen impact heeft op hun financiën. Het project kan daarom in één of twee AV's worden voorgesteld en goedgekeurd.

4 / VME kredieten: de steun van de banken

Tot op heden is er een groot gebrek aan motivatie onder de syndici voor wat betreft hun betrokkenheid bij aanvraagdossiers voor VME leningen. Wij zien hiervoor twee belangrijke redenen. Enerzijds de administratieve lasten en de tijd die aan deze dossiers wordt besteed. Anderzijds de magere vergoeding of zelfs het uitblijven van een vergoeding van de syndicus voor deze dossiers.

Een kort onderzoek leert ons dat syndici geen vergoeding vragen voor de kosten van dossiers die betrekking hebben op een VME lening. Een minderheid vraagt ​​een uurtarief. Het is duidelijk dat banken een belangrijke rol spelen bij het faciliteren van VME leningen en het ontlasten van syndici. Bijvoorbeeld door het openen van een rekening per lening en per gebouw om zodoende de controle van de maandelijkse terugbetalingen van mede-eigenaars. Op deze manier zou de bank direct op de hoogte zijn van de achterstanden. Dit zou de opvolging faciliteren, wat ook een voordeel is bij verandering van syndicus.

In het geval van overdracht van het kavel, moet het contract de volgende twee opties bevatten: 

a) het saldo zonder wederbeleggingsvergoeding terugbetalen

b) het saldo in onderling akkoord op naam van de koper plaatsen, die de resterende maandelijkse afbetalingen op zich zal nemen.

Individuele hypothekenleningen; een optie om te promoten!

Om dramatische situaties te vermijden, die sommige mede-eigenaars zouden dwingen hun eigendom te verkopen omdat zij de gemeenschappelijke lasten niet meer kunnen betalen, is het volgens ons zinvol om individuelen hypothecaire kredieten te verlenen, voor het bedrag van hun deelname in de kosten van de energetische renovatie van hun residentie. Deze leningen zouden over een langere periode kunnen worden afgelost dan deze van de VME, zelfs tot de verkoop/overdracht van hun kavel in de verre toekomst. (20-30 jaar later).

Besluitvormingsproces en vereiste meerderheden

Verplichte conformiteit van de technische installaties

Wij stellen voor om de wettelijke opdracht van de syndicus aanzienlijk uit te breiden door de verplichting in te voeren om de VME installaties, binnen de door de wet gestelde termijnen, in conformiteit te brengen met de vigerende wetten en normen.

De volgende toevoeging is volgens ons zinvol; artikel 3.89-§5-1° BW ; en om alle wetten, technische en energetische normen die op het grondgebied van kracht zijn na te leven. Dit zou de syndicus in staat stellen om prijsopgaven voor verplichte werken op te vragen en deze met een absolute meerderheid te laten goedkeuren.

Uitbreiding van het toepassingsgebied van artikel 3.82 BW betreffende de erkende nutsoperatoren

Sedert 2018 is de vereiste gekwalificeerde meerderheid voor werken in de gemeenschappelijke delen van drie vierden naar twee derde gezakt. Voor wettelijk opgelegde werken is zelfs de absolute meerderheid van toepassing. Indien de energetische renovaties niet als wettelijk opgelegde werken worden beschouwd, blijft de vereiste gekwalificeerde meerderheid op twee derde van toepassing. Bovendien is dit artikel dubbelzinnig omdat het suggereert dat de mede-eigenaars bijvoorbeeld tegen de toepassing van een wet zouden kunnen stemmen die hen te duur zou lijken.

Daarom achten wij het noodzakelijk om twee wijzigingen in dit artikel aan te brengen :

  • Art 3.88-§1-1°b): "energetische renovaties " toevoegen: "over alle werken betreffende de gemene delen, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken, de energetische renovaties, en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij vol­strekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars.”
  • Art 3.88-§1-1°b): Toevoeging van een verklarende paragraaf: betreffende de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het goed en daden van voorlopig beheer, zal de stemming uitsluitend betrekking hebben op de aanwezige offertes.

Het besluitvormingsproces faciliteren door schriftelijk te stemmen voor de AV

Over sommige grote renovatieprojecten wordt soms pas besloten na drie jaarlijkse AV's; drie jaar dus... Omdat de intermediaire AV's (buitengewone AV’s genoemd) extra prestaties van de syndicus vergen zijn deze onderworpen aan een bijkomende vergoeding variërend tussen € 250 en € 500 of meer, afhankelijk van de grootte van de VME. Dit proces moet worden verkort.

Daarom stellen wij de volgende wijzigingen voor:

1/ Zoals in Frankrijk, de mogelijkheid voor schriftelijke besluitvorming permanent toevoegen in artikel 3.87-§11 BW: bijvoorbeeld :

“Bovendien kunnen de mede-eigenaars, voorafgaand aan de algemene vergadering, schriftelijk stemmen door middel van een bij de oproeping behorend stemformulier dat door de syndicus is opgesteld. Deze stembrieven tellen mee in de berekening van het dubbele aanwezigheidsquorum”.

2/ Het gebruik promoten van de wettelijke mogelijkheid om een ​​mandaat te geven aan de Raad van Mede-eigendom om de syndicus te begeleiden en beslissingen te nemen buiten de AV (dus 1 AV is voldoende). Dit kan erg handig zijn om bij grote mede-eigendommen informele bijeenkomsten snel te organiseren.

De aansprakelijkheid van de mede-eigenaars verhogen in geval van weigering om de geldende wetten en normen toe te passen

Om ervoor te zorgen dat de verplichte energiewerken in de VME worden uitgevoerd, zou ten slotte een bepaalde aansprakelijkheid van de VME in de wet ingevoerd moeten worden, dit voor het geval deze laatste tegen de toepassing van de wet of de geldende normen zou stemmen.

De wet voorziet enkel en alleen in de aansprakelijkheid van de syndicus, hetgeen een gebrek aan evenwicht inhoudt. Wanneer de syndicus door de AV wordt verhinderd om de verplichte moderniseringen uit te voeren, kan hij daarna niet verantwoordelijk worden gehouden voor het niet respecteren van de verplichten modernisering. De syndicus is niet wettelijk bevoegd om de beslissingen van de AV naast zich neer te leggen, zelfs niet in het belang van de VME. Bovendien loopt hij daarbij het risico zijn mandaat te verliezen, wat voor hem ongelukkige financiële gevolgen kan hebben.

Om VME’s te motiveren om de nodige energierenovaties uit te voeren, zou het wenselijk zijn om een sanctiesysteem opnieuw in te voeren. Wij denken aan de herinvoering van de strafpunten zoals een paar jaar geleden in het kader van de dakisolatienorm, waarbij de VME in haar geheel niet-conform kon verklaard worden voor het verhuren van appartementen.

Brussel: een stap voor op Vlaanderen ?

Het huidige wettelijke kader in Brussel laat appartementsgebouwen toe om massaal te investeren in “hernieuwbare energie”-installaties zoals warmtekrachtkoppeling (WKK), fotovoltaïsche zonnepanelen en windturbines.

Hoewel de opbrengsten van deze installaties de goedkeuring op de Algemene Vergadering vergemakkelijken, lijden deze projecten onder het huidige afwijkende kader dat beperkt is in de tijd (twee jaar). Dit houdt in dat de syndicus elke twee jaar de uitbreiding van de energiegemeenschap moet aanvragen. Bovendien, zonder de zekerheid van deze verlenging zijn de derde investeerders niet happig om aanzienlijke kosten te maken zonder garantie over de duurzaamheid van de vergunning.

De Europese richtlijn “Energiegemeenschap” (EU/2019/944), overgenomen in de Verordening van Brussel van 23 juli 2018 – art. 89, is niettemin de essentiële hoeksteen voor het bereiken van de doelstellingen van renovatie van het Brusselse gebouwenbestand.

De UVS (Unie van Syndici) en de UDS stellen daarom voor om deze afwijkende regeling om te zetten in een definitieve wetgeving. Dit is simpelweg een manier om grootschalige renovatiewerken te financieren, zonder de staatskas te belasten. Bovendien wordt de energie geproduceerd in eigen land, wat ons verlost van de internationale energieafhankelijkheid.

Een sprekend voorbeeld is de VME Marius Renard in Anderlecht; € 260.000 aan jaarlijkse netto inkomsten zonder dat de mede-eigenaars ook maar één euro hebben geïnvesteerd!

  • Jaarlijkse productie groene stroom: 1,2 GWh
  • Jaarlijkse besparing dankzij eigen elektriciteitsverbruik van gemeenschappelijke installaties: € 35.000
  • Jaarlijks een deel van de Groenestroomcertificaten behalen: € 35.000
  • Inkomsten uit de jaarlijkse doorverkoop van zelf opgewekte elektriciteit aan de bewoners van de Residentie: € 170.000
  • Jaarlijkse btw-recuperatie op de door de WKK-installatie verbruikte primaire energie: € 20.000

De UVS en de UDS vestigen de aandacht op het feit dat dit de jaarlijkse productie van groene energie is uit één enkel appartementsgebouw in het Brussels Gewest. Met de gegenereerde inkomsten zal deze VME verder investeren in 550m² fotovoltaïsche zonnepanelen en 24 nieuwe generatie windturbines ontwikkeld door het bedrijf Sonaca ... dit zal de jaarlijkse productie van groene elektriciteit op 1,4 GWh brengen ...

Managimm, syndicus van flatgebouwen in het Brussels Gewest, beheert een twintigtal residenties uitgerust met installaties voor “hernieuwbare energie”. Dit vertegenwoordigt een geïnstalleerd vermogen van 1 MW. Wist je dat de kernreactor van Doel 1 maar een vermogen van 433 MW vertegenwoordigt? Het is dan ook duidelijk dat het Brussels Vastgoedpark op zich een geloofwaardig alternatief kan vormen voor hernieuwbare energie voor de sluiting van deze kernreactor die dateert uit 1969...

Wij zijn van mening dat het absoluut noodzakelijk is om een ​​permanent wettelijk kader te creëren en om het publiek over de bestaande mogelijkheden te sensibiliseren.

INFO

Voor UVS (Unie van Syndici) - UDS (Union des Syndics)
Dominique Krickovic
directeur UVS
voorzitter UDS

Vincent Spruytte
Bestuurslid UDS

Onze blogs

DELEN


 



Ultraperformant internet komt naar uw gebouwen!