L'urgence de la rénovation énergétique des immeubles d'habitation est indéniable. Le maintien du « Business as usual » rendra les objectifs ambitieux de 2050 irréalisables. Dans ce mémorandum, nous nous concentrons sur les principaux obstacles et formulons des recommandations pour des changements législatifs qui pourraient faciliter le financement et le processus de prise de décision.
1. Défis économiques et impact sur l'évolution de l'énergie
Le contexte économique actuel, caractérisé par une inflation croissante et une augmentation de la pauvreté, fait peser une lourde charge sur les copropriétaires, en particulier les plus vulnérables. Vivre dans un immeuble, autrefois considéré comme une option de logement abordable, est devenu financièrement insoutenable pour beaucoup. À cela s'ajoutent la complexité et l'alourdissement des tâches des syndics, alors que leur rémunération s'est à peine adaptée à l'accroissement de leurs responsabilités.
2. Recommandations concernant les méthodes de financement
a. Fonds de réserve
Nous préconisons de revoir la base de calcul
du fonds de réserve telle que stipulée dans
l'article 3.86-§3 du Cc. Le système actuel est inadéquat. Nous suggérons de prendre
comme base un pourcentage fixe de la
valeur assurée du bâtiment, ce qui apporte
stabilité et prévisibilité dans la budgétisation.
b. Options d'encaissement : surélévation
ou optopping
La construction d’appartements ou d’étages
supplémentaires peut générer des revenus
importants pour les ACP. Cette surélévation
devrait être encouragée comme un moyen
de financer les rénovations énergétiques
sans ressources propres préalables.
c. Tiers investisseurs
Le système du tiers investisseur offre une
solution sans charge financière pour les ACP.
Ce système réduit le risque de pauvreté
énergétique et accélère considérablement le
processus de décision.
d. Crédits aux ACP : le soutien des
banques
Les syndics devraient être davantage incités
à s'impliquer dans les prêts aux ACP, en
réduisant les charges administratives et en
introduisant des rémunérations appropriées.
Les banques peuvent jouer un rôle crucial,
par exemple en ouvrant des comptes par
prêt et par bâtiment, ce qui faciliterait le
suivi des remboursements. Comme en
France, il serait judicieux d’étendre les
prêts hypothécaires aux copropriétaires
pour la rénovation énergétique des parties
communes.
3. Ajustements du processus décisionnel
a. Conformité obligatoire des
installations techniques
Nous recommandons d'étendre le mandat
légal du syndic pour s'assurer que les installations techniques des ACP soient
mises en conformité avec les lois et normes
applicables dans les délais légaux. Cela
permettrait au syndic d'obtenir des offres
pour les travaux obligatoires et de les faire
approuver à la majorité absolue.
b. Assouplissement des majorités
requises pour les rénovations
énergétiques
Nous proposons d'inclure les rénovations
énergétiques parmi les travaux qui peuvent
être approuvés par un vote à la majorité
absolue afin de simplifier et d'accélérer le
processus.
c. Procédure de vote par écrit pour l'AG
Pour raccourcir le processus de prise
de décision, nous proposons de rendre
légalement possible le vote par écrit avant
l'AG. Cela réduirait la nécessité de tenir
permettrait aux copropriétaires de réaliser
des économies.
4. Responsabilité juridique des copropriétaires
Enfin, il est nécessaire d'accroître la responsabilité des copropriétaires lorsqu'ils refusent de réaliser les travaux énergétiques obligatoires. Cela pourrait se faire par le biais de pénalités similaires au système précédent de points de pénalité pour l'isolation non conforme des toitures.
5. Uniformisation des mesures
relatives à la sécurité incendie des
installations de
bornes de recharge en Belgique
Une autre question importante à laquelle
il faut prêter attention est l'uniformité des
réglementations et des mesures concernant
la sécurité incendie des installations de
bornes de recharge dans les immeubles
d'habitation. Actuellement, il existe des
différences de réglementation et de mise
en œuvre entre les différentes régions, ce
qui entraîne des incertitudes et des risques
potentiels pour la sécurité.
Nous préconisons une harmonisation
nationale des réglementations en matière
de sécurité incendie pour les stations de
recharge dans les bâtiments. Cela permettrait
non seulement de garantir la sécurité des occupants, mais aussi de réduire la charge
administrative des syndics, qui doivent
actuellement gérer des réglementations
différentes en fonction de l'emplacement du
bâtiment.
L'UDS (Union des Syndics) propose
d'introduire une norme de sécurité
nationale pour l'installation et l'entretien
des bornes de recharge, cohérente dans
toute la Belgique. Il s'agirait d'une étape
importante vers la promotion de la mobilité
électrique tout en garantissant la sécurité
des immeubles d'habitation.
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