De dringende noodzaak voor energierenovatie in appartements-gebouwen is onbetwistbaar. Voortzetting van de huidige gang van zaken zal de ambitieuze doelstellingen voor 2050 onhaalbaar maken. Wij richten ons in dit memorandum op de voornaamste belemmeringen en doen aanbevelingen voor wetgevende aanpassingen die de financiering en het besluitvormingsproces kunnen vergemakkelijken.
1. Economische uitdagingen en impact op energetische evolutie
De huidige economische context, gekenmerkt door stijgende inflatie en toenemende armoede, legt een zware druk op mede-eigenaars, vooral de meest kwetsbaren. Wonen in een appartementsgebouw, ooit beschouwd als een betaalbare huisvestingsoptie, is voor velen financieel onhoudbaar geworden. Daarbij komt de complexiteit en verzwaring van de taken van de syndicus, terwijl de vergoeding hiervoor nauwelijks is aangepast aan de gestegen verantwoordelijkheden.
2. Aanbevelingen voor financieringsmethoden
a. Reservefonds
Wij pleiten voor een herziening van de
berekeningsgrondslag van het reservefonds
zoals vastgelegd in BW art 3.86-§3. Het
huidige systeem is ontoereikend. Wij stellen
voor om een vast percentage van de
verzekerde waarde van het gebouw als basis
te nemen, wat stabiliteit en voorspelbaarheid
in budgettering brengt.
b. Cash-In Opties: elevation of
optopping
De bouw van extra
hoogbouwappartementen kan aanzienlijke
inkomsten genereren voor de VME’s. Deze
"optopping" moet worden bevorderd als
een middel om zonder eigen middelen
energetische renovaties te financieren.
c. Derde investeerders
Het systeem van derde-investeerders
biedt een uitkomst voor syndici en mede-eigenaars zonder financiële last voor de
VME. Dit systeem vermindert het risico
op energiearmoede en versnelt het
besluitvormingsproces aanzienlijk.
d. VME Kredieten: de steun van de banken
Er moet meer stimulans komen voor syndici
om betrokken te zijn bij VME leningen,
door administratieve lasten te verminderen
en gepaste vergoedingen in te voeren.
Banken kunnen een cruciale rol spelen door
bijvoorbeeld het openen van rekeningen per
lening en per gebouw, wat de opvolging van
terugbetalingen vergemakkelijkt. Ook zoals
in Frankrijk hypotheeklening uit te breiden
naar de mede-eigenaars voor energetische
renovaties van de gemeenschappelijke
delen.
3. Aanpassingen in het besluitvormingsproces
a. Verplichte conformiteit van
technische installaties
Wij adviseren om de wettelijke opdracht
van de syndicus uit te breiden, zodat de VME-installaties binnen de wettelijke termijnen
conform de geldende wetten en normen
worden gebracht. Dit zou de syndicus in
staat stellen om offertes voor verplichte
werken te verkrijgen en deze met een
absolute meerderheid te laten goedkeuren.
b. Versoepeling van de vereiste
meerderheden voor energetische renovaties
Wij stellen voor om energetische renovaties
op te nemen onder de werken die met
een volstrekte meerderheid van stemmen
kunnen worden goedgekeurd, om het
proces te vereenvoudigen en te versnellen.
c. Schriftelijk stemmingsproces voor AV
Om het besluitvormingsproces te verkorten,
stellen wij voor om schriftelijke stemming
voorafgaand aan de AV wettelijk mogelijk te
maken. Dit zou de noodzaak voor meerdere
AV’s verminderen en kosten besparen voor
mede-eigenaars.
4. Juridische aansprakelijkheid van mede-eigenaars
Tot slot is het noodzakelijk om de aansprakelijkheid van mede-eigenaars te verhogen wanneer zij weigeren verplichte energiewerken uit te voeren. Dit zou kunnen door middel van sancties, vergelijkbaar met het vroegere systeem van strafpunten voor niet-conforme dakisolatie.
5. Uniformiteit van maatregelen
met betrekking tot brandveiligheid van laadpaleninstallaties in
België
Een ander belangrijk punt dat aandacht
behoeft, is de uniformiteit van regelgeving
en maatregelen met betrekking tot de
brandveiligheid van laadpaleninstallaties in
appartementsgebouwen. Op dit moment
zijn er verschillen in de voorschriften
en handhaving tussen de verschillende
gewesten, wat leidt tot onzekerheid en
mogelijke veiligheidsrisico's.
Wij pleiten voor een nationale harmonisatie
van de brandveiligheids-voorschriften
voor laadpalen in gebouwen. Dit zou niet
alleen de veiligheid van de bewoners
garanderen, maar ook de administratieve
lasten voor syndici verminderen, aangezien
zij momenteel te maken hebben met
uiteenlopende regelgeving afhankelijk van
de locatie van het gebouw.
De UVS (Unie van Syndici) stelt voor om
een nationale veiligheidsnorm in te voeren
voor de installatie en het onderhoud van
laadpalen, die consistent is in heel België.
Dit zou een belangrijke stap zijn in de
richting van het stimuleren van elektrische
mobiliteit, terwijl tegelijkertijd de veiligheid
van appartementsgebouwen wordt
gewaarborgd.
Info
UVS vzw (Unie van Syndici)
info@uvsyndici.be
www.uvsyndici.be