Les panneaux solaires et les bornes de recharge jouent un rôle important dans les objectifs ambitieux d'une Flandre, d’une Belgique et d’une Europe climatiquement neutres à l'horizon 2050. Il est clair qu’ à l’avenir, leur promotion et leur application dans les immeubles d'habitation ne fera que croître.
Par ailleurs, les panneaux solaires et les bornes de recharge peuvent constituer un investissement intéressant pour une ACP, voire même une source récurrente de revenu. C’est pourquoi l’offre d’informations juridiques et techniques claires représente une grande valeur ajoutée, tant pour le gestionnaire immobilier que pour ses clients.
Bien évidemment, il est important de rencontrer le moins possible d’embûches, ce qui aujourd'hui ne semble pas être toujours le cas. Afin de mieux cartographier la situation, j'ai mené, dans le cadre de ma formation, une enquête sur l'approche professionnelle des panneaux solaires et des bornes de recharge.
Panneaux solaires
Il est ressorti de ce sondage auprès des syndics que les panneaux solaires sont une pratique bien ancrée et qu’ils ne posent que peu de problèmes techniques ou purement juridiques aux gestionnaires d’immeubles. Lors de mon enquête, je suis arrivée à la conclusion qu’il existait suffisamment de dispositions législatives pour les types d’installations photovoltaïques les plus courantes, réglant les problèmes spécifiques que peut rencontrer une ACP, comme la création de communs, le financement, les majorités requises, etc. Il existe toutefois un manque cruel de réglementation spécifique pour les nouvelles formes d’utilisation des panneaux solaires, comme le partage d’énergie (solaire).
Partage d’énergie solaire
Le partage d’énergie solaire peut constituer une solution pour les copropriétaires désireux d’investir dans l’énergie renouvelable, mais dont l’immeuble ne dispose pas de la place suffisante pour accueillir une installation photovoltaïque.
Les produits générés par les panneaux solaires placés sur le toit d’un autre bâtiment sont directement déduits de la facture d’énergie des copropriétaires sous la forme d’un dividende ou d’une contre-valeur en kWh en guise de compensation. Cependant, d’un point de vue juridique, le partage d’énergie solaire reste actuellement un domaine très complexe et le cadre régissant l’imputation des produits d’un projet de partage d’énergie solaire à distance est inexistant.
Partage d’énergie
Le partage d’énergie permet de revendre l’énergie produite en surplus. La législation actuelle n’autorise pas les ACP à revendre ce surplus d’énergie produite (à usage collectif) à des lotissements privatifs. Autrement dit, les appartements sont lésés par rapport aux habitations individuelles. Les ACP aussi perdent les revenus qu’elles auraient pu tirer de la revente de ce surplus d’énergie, qui auraient pu servir à financer des réparations dans l’immeuble par exemple.
Une fois qu’il sera rendu possible dans les immeubles à appartements, le partage d’énergie pourra également offrir l’avantage de faire baisser le CPE des appartements. Il nous faudra cependant attendre que la directive énergie renouvelable soit transposée dans notre législation nationale, à la mi-2021, pour espérer une modification de la réglementation existante.
Bornes de recharge
Les résultats de mon sondage sur l’installation de bornes de recharge démontrent que peu de résidences sont déjà équipées de bornes de recharge. L’explication tient dans le manque d’informations ou de dispositions législatives. J’ai constaté, après quelques recherches supplémentaires, que la législation existe bel et bien, mais que les informations ne sont pas encore clairement mises à disposition en un lieu centralisé.
Différences entre les deux types d’investissement
Il est à noter que certains aspects des bornes de recharge et des panneaux solaires sont soumis à un traitement différent lorsqu’il est question d’un investissement à usage privatif. Par exemple, l’installation de panneaux solaires nécessite une majorité des deux tiers pour les travaux dans les communs et une majorité des quatre cinquièmes pour obtenir une autorisation spéciale, tandis que l’installation de bornes de recharges ne requiert pas d’intervention de l’AG. Il convient toutefois de suivre une procédure de notification si, dans le cadre de l’installation d’une borne de recharge, le copropriétaire doit effectuer des travaux dans les communs, pour tirer des câbles par exemple.
En l’absence de travaux dans les communs, il n’est pas nécessaire de suivre cette procédure de notification. Ce déséquilibre pose question, notamment celle de savoir quelles autres installations sont des « équipements associés » ou lesquelles n’en sont pas. Le législateur devrait faire preuve de plus de clarté pour éviter les discussions.
Les deux investissements diffèrent aussi l’un de l’autre sur la question du partage d’énergie. Pour ne pas hypothéquer le déploiement des bornes de recharges, le législateur a prévu une exception.
La mise à disposition d’une borne de recharge ou la fourniture d’électricité au moyen d’une borne de recharge n’est pas considérée comme de la vente d’électricité. Quiconque peut dès lors fixer les tarifs de l’électricité fournie à partir d’une borne de recharge à sa guise. Tant que cela reste conforme au marché, il n’y a pas de problème.
Aspect technique
L’enquête a également montré qu’un projet d’installation n’est souvent pas proposé de manière proactive aux ACP, tout simplement en raison de la charge de travail qui y est associée. Les syndics sont généralement déjà débordés et l’éventualité d’une charge de travail supplémentaire peut les rebuter. Il apparaît clairement que l’aspect technique de l’installation de panneaux solaires et de bornes de recharge freine également les syndics, qui devraient, le cas échéant, se tenir au courant et se perfectionner dans le domaine.
La technologie évolue sans cesse et d’autres formes de production, de stockage et de partage d’énergie ne manqueront pas de faire leur apparition à l’avenir. Il serait dès lors opportun pour les gestionnaires d’immeubles d’acquérir les connaissances nécessaires en la matière pour être prêts le moment venu.vergaren om voldoende voorbereid te zijn.
INFO
Barbara Bogaert
Étudiante en dernière année – Immobilier – Odisee Hogeschool – Alost
Mon enquête est disponible sur demande auprès de Property Today
info@propertytoday.be.