Implementatie van zonnepanelen en laadpalen bij appartementsgebouwen

Zonnepanelen en laadpalen spelen een belangrijke rol in de ambitieuze doelstellingen voor een klimaatneutraal Vlaanderen, België en Europa tegen 2050. Ook de toepassing ervan binnen appartementsgebouwen zal alleen nog maar toenemen en gepromoot worden.

Bovendien kunnen zonnepanelen en laadpalen voor een VME een interessante investering vormen, eventueel zelfs een verdienmodel. Duidelijke, up-to-date juridische en technische informatie is hierbij een grote meerwaarde, zowel voor de syndicus als zijn klanten.

Vanuit dit oogpunt is het belangrijk dat er zo weinig mogelijk struikelblokken zijn, van welke aard dan ook. Dit blijkt vandaag de dag nog niet in elk aspect het geval te zijn. Om dit beter in kaart te brengen heb ik in het kader van mijn opleiding een onderzoek gedaan met een bevraging over de toepassing van zonnepanelen en laadpalen in het werkveld.

Zonnepanelen

Uit deze bevraging onder syndici blijkt dat zonnepanelen behoorlijk ingeburgerd zijn en dat er weinig technische of zuiver juridische problemen zijn voor de vastgoedbeheerders. In mijn onderzoek kwam ik tot de conclusie dat er voor de meest voorkomende vormen van zonnepaneleninstallaties wel voldoende wetgeving is die de specifieke kenmerken binnen een VME behandelt, zijnde de opstelling op een gemeenschappelijk deel, de financiering, de vereiste meerderheden, etc. Specifieke regelgeving voor de nieuwe gebruiksvormen van zonnepanelen waaronder bv. zonnedelen en energiedelen ontbreekt wel.

Zonnedelen

Zonnedelen kan een alternatief zijn voor mede-eigenaars die wensen te investeren in hernieuwbare energie maar hiervoor onvoldoende plaats hebben op het appartementsgebouw.

De opbrengsten van deze zonnepanelen, geplaatst op een dak van een ander gebouw, zien de mede-eigenaars rechtstreeks verrekend op hun energiefactuur door het ontvangen van een dividend of de tegenwaarde in kWh als vergoeding. Zonnedelen is op dit moment vanuit juridisch oogpunt echter zeer complex en er is nood aan een kader om de opbrengst van een zonnedeelproject te kunnen verrekenen van op afstand.

Energiedelen

Bij energiedelen kan men een overschot aan opgewekte energie doorverkopen. De wetgeving laat vandaag de dag niet toe dat de VME deze surplus aan opgewekte stroom (voor collectief gebruik) doorverkoopt aan de privatieve kavels. Kortom, de appartementen zijn benadeeld ten opzichte van individuele woningen. Ook de VME loopt hierdoor opbrengsten mis uit het doorverkopen van opgewekte stroom, die kunnen zorgen voor een extra financieringsmethode voor bv. herstellingen aan het gebouw.

Een bijkomend voordeel is dat het EPC-peil van de appartementen ook kan dalen eenmaal energiedelen binnen een appartementsgebouw mogelijk wordt. We kunnen hieromtrent evenwel aanpassingen aan de bestaande regelgeving verwachten medio 2021 wanneer de hernieuwbare energierichtlijn in intern recht wordt omgezet.

Laadpalen

De resultaten van mijn bevraging rond de implementatie van laadpalen toont aan dat het aantal residenties met laadpalen nog beperkt is. Er wordt hierbij aangegeven dat er onvoldoende informatie of wetgeving beschikbaar is. Uit mijn verder onderzoek blijkt dat de wetgeving wel bestaande is, maar nog niet overzichtelijk gecentraliseerd aangeboden wordt.

Verschillen tussen beide investeringen

Het is opmerkelijk dat de behandeling van laadpalen en zonnepanelen op sommige vlakken verschilt wanneer het gaat over een investering voor privatief gebruik. Daar waar voor de installatie van zonnepanelen een tweederdemeerderheid vereist is voor de werken in de gemene delen en een viervijfdemeerderheid voor de bijzondere machtiging, is geen tussenkomst van de AV vereist voor het installeren van laadpalen. Wel dient er voor het installeren van een laadpaal een notificatieprocedure gevolgd te worden wanneer de mede-eigenaar werken moet uitvoeren in de gemene delen zoals het aanleggen van kabels.

Wanneer hij hiervoor geen werken moet uitvoeren in de gemene delen hoeft hij zelfs de notificatieprocedure niet te volgen. Dit onevenwicht doet toch vragen rijzen, meer bepaald welke andere installaties ‘bijbehorende faciliteiten’ zijn en welke niet. De wetgever zou hier duidelijker moeten zijn om discussies te vermijden.

Ook omtrent energiedelen is er een verschil te merken tussen beide investeringen. Om de uitrol van laadpalen niet te hypothekeren heeft de wetgever hier een uitzondering voorzien.

Het ter beschikking stellen van een laadpaal of het leveren van elektriciteit via een laadpaal wordt niet aanzien als het verkopen van elektriciteit. Hierdoor kan men de tarieven voor de afgenomen stroom aan een laadpaal zelf bepalen. Zolang deze marktconform zijn is er geen enkel probleem.

Techniciteit

Uit de enquête kwam eveneens naar boven dat er vaak niet proactief een installatie wordt voorgesteld aan een VME alleen al omwille van de bijhorende werkdruk. De werkdruk van de syndicus ligt momenteel al hoog, de bijkomende taken kunnen hier afschrikken. Het is duidelijk dat ook de techniciteit van de materie rond zonnepanelen en laadpalen de adoptie bij de syndicus afremt, aangezien hij toch ook in zekere mate op de hoogte moet zijn en zich zodus moet bijscholen.

De technologie staat niet stil en nieuwe vormen van energiewinning, opslag en verdeling zullen hun intrede maken. De vastgoedbeheerders kunnen daarom best al de nodige kennis
vergaren om voldoende voorbereid te zijn.

INFO

Barbara Bogaert
laatstejaarsstudent vastgoed Odisee Hogeschool Aalst
Mijn onderzoek is op aanvraag verkrijgbaar bij Property Today
info@propertytoday.be.

Onze blogs

DELEN


 



De overdracht van een syndicuskantoor - deel (2) Due diligence onderzoek op risico’s