Une fois que l’acquéreur potentiel a décidé de s’engager à reprendre un portefeuille de syndic, il est important qu’il approfondisse les risques pouvant être associés au transfert.
Pour estimer ces risques, une enquête dite de diligence raisonnable est nécessaire.
Une enquête de diligence raisonnable vise à vérifier l’exactitude de toutes les informations présentées à l’acquéreur potentiel afin d’évaluer tous les risques existants et latents liés à la société à acquérir.
Afin de répondre aux besoins d’information du futur acquéreur, celui-ci doit donc recevoir un rapport approfondi sur tous les aspects de la société de gestion immobilière qu’ils soient commerciaux, financiers, juridiques, déontologiques ou liés au droit du travail.
1. Aspects commerciaux
L’acquéreur potentiel doit tout d’abord savoir exactement combien d’associations de copropriétaires se trouvent dans le portefeuille du cédant.
Il est important de vérifier les accords contraignants conclus entre les parties, plus précisément:
- les contrats de syndic légalement valables;
- la durée de ces mandats: 1, 2 ou 3 ans. Une durée plus longue offrira naturellement un rendement plus élevé;
- si certains mandats ont déjà été annulés, ces derniers devront, le cas échéant, être retirés de l’offre d’achat;
- le nombre de lots privatifs que comporte chaque bâtiment: les petits bâtiments étant de toutes façons moins rentables que les plus grands.
2. Aspects financiers
a. Prix
Les taux appliqués par le cédant sont d’une grande importance pour tout acquéreur potentiel.
On sait que les associations de copropriétaires choisissent trop facilement les syndics qui proposent les tarifs les moins chers. Pourtant, cette tarification trop basse risque de ne pas correspondre au modèle économique de l’acquéreur potentiel qui fait appel à des salariés hautement qualifiés pour couvrir toutes les obligations légales et contractuelles. Ce genre de situation peut influencer l’acquéreur potentiel à rejeter un certain nombre de petites ACP hors de son offre d’acquisition.
b. Comptabilisation bâtiment par bâtiment
L’article 577-5 § 3 Cc impose à l’association des copropriétaires de détenir un fonds de roulement et un fonds de réserve. Ce montant doit être déposé sur différents comptes bancaires au nom de l’association des copropriétaires.
Dans ce domaine, le candidat acquéreur doit investiguer de manière distincte pour chaque association de copropriétaires sur l’existence du fonds de roulement et du fonds de réserve de chaque ACP faisant partie de son offre d’acquisition.
Dans certaines circonstances, un gestionnaire d’immeuble peut être impliqué dans une enquête civile, pénale ou disciplinaire concernant le capital collecté auprès des associations de copropriétaires.
L’acquéreur potentiel prend un risque en assumant aveuglément ce que l’acquéreur potentiel lui propose à cet égard.
Il est donc important d’inclure une clause de sauvegarde dans tout contrat d’acquisition, stipulant que le cédant reste responsable de toutes les réclamations et rétro-facturations contre le cédant faites par l’association de copropriétaires qui pourraient résulter d’un défaut, d’une erreur ou une gestion imprudente du cédant, ayant eu lieu avant le transfert mais n’a qu’ultérieurement été révélée ou portée à la connaissance du cessionnaire».
INFO
M Roland Timmermans
Avocat er Rédacteur en chef de la revue Copropriété et Droit Immobilier