Modifications des plans de construction
En pratique, lors de la construction d'un immeuble à appartements, il arrive souvent que des modifications doivent être apportées aux plans d'origine. Parfois, des ajustements sont nécessaires pour mieux adapter le bâtiment aux besoins et aux souhaits du client ou du ou des acheteurs potentiels. La réalisation concrète de l'immeuble d'appartements peut également être influencée par des facteurs externes.
Après tout, des événements inattendus peuvent toujours survenir pendant le processus de construction, ce qui oblige forcément à s'écarter du projet initial.
Types de changements
Ces changements au projet original peuvent être divisés en deux catégories : changements factuels et juridiques.
Les changements réels font référence aux changements physiques apportés à la disposition ou à l'apparence d'origine du bâtiment ou du groupe de bâtiments. Les modifications effectives des parties privatives ou communes qui auraient pour conséquence que les descriptions et dispositions de l'acte de base ne soient plus correctes, ne peuvent être réalisées sans une modification de l'acte de base.
Les changements juridiques, qui signifient principalement des modifications des droits et obligations des copropriétaires, nécessiteront généralement une modification des statuts. Conformément à l'article 3.85, § 1, 1° du Code civil, le règlement de copropriété doit contenir une description des droits et obligations de chaque copropriétaire concernant les parties privatives et communes.
Compétence de l'assemblée générale
Après la cession du premier lot, toutes les dispositions de la loi sur les appartements s'appliquent, non seulement aux acheteurs, mais également au promoteur, s'il possède encore un certain nombre de lots invendus à ce moment-là.
La faculté de modifier les statuts est prévue à l'article 3.84 jusqu'à l’art 3.100 BW compris, exclusivement affectés à l'assemblée générale de l’ACP. Les modifications des statuts de l'immeuble ne sont donc, en principe, plus possibles sans la convocation d'une assemblée générale qui doit statuer dans le respect des majorités prévues par la loi sur la copropriété.
Innovation législative
Le législateur du 18 juin 2018 a introduit une innovation importante à cet égard. Les signataires des statuts originaux se sont vu expressément accorder le droit de modifier unilatéralement les statuts jusqu'à la réception provisoire des parties communes (article 3.85, § 2 du Code civil).
Considération critique
À l'exception de ce droit unilatéral de modification, les règles « normales » s'appliquent à la phase initiale. Pourtant, appliquer à la phase initiale les mêmes règles que celles qui s'appliquent à la gestion d'un immeuble existant conduit inévitablement à un certain nombre de difficultés.
Tant que la construction et la commercialisation ne sont pas terminées, il y a souvent des conflits d'intérêts au sein d'une copropriété, car les parties impliquées n'ont pas nécessairement les mêmes objectifs en tête (comme par exemple les acheteurs et le promoteur). Des questions se posent, entre autre, concernant la répartition des pouvoirs entre les différents organes, l'exercice du droit de vote lors de l'assemblée générale et la répartition des frais.
Heureusement, la phase de construction et de commercialisation est généralement relativement courte. Mails il arrive aussi qu’elle se prolonge, dans le cas où un groupe de bâtiments est construit par étapes successives. Dans cette dernière hypothèse, il est donc important de compartimenter le projet, afin que la loi sur la copropriété n'ait pas à être appliquée dans son intégralité.
INFO
Dr. Charlotte Willemot
Avocat notaire, assistant de pratique et docteur en droit (UGent)