Wijzigingen aan de bouwplannen
In de praktijk gebeurt het vaak dat er tijdens de constructie van een appartementsgebouw wijzigingen moeten worden aangebracht aan de originele bouwplannen. Soms zijn er aanpassingen nodig om de gebouw beter af te stemmen op de behoeften en wensen van de bouwheer of de kandidaatkoper( s). De concrete realisatie van het appartementsgebouw kan ook door externe factoren beïnvloed worden.
Tijdens het bouwproces kunnen zich immers onverwachte gebeurtenissen voordoen waardoor er van het originele project moeten worden afgeweken.
Soorten wijzigingen
Men kan deze wijzigingen aan het originele project onderverdelen in twee categorieën: feitelijke en juridische wijzigingen.
Met feitelijke wijzigingen worden fysieke wijzigingen bedoeld aan de oorspronkelijke indeling of het uitzicht van het gebouw of de groep van gebouwen. Feitelijke wijzigingen aan de privatieve of aan de gemeenschappelijke delen die tot gevolg hebben dat beschrijvingen en bepalingen in de basisakte niet meer correct zijn, kunnen niet worden gerealiseerd zonder een aanpassing van de basisakte.
Ook juridische wijzigingen, waarmee dus vooral wijzigingen aan de rechten en verplichtingen van de mede-eigenaars worden bedoeld, zullen doorgaans een statutenwijziging vereisen. Het reglement van mede-eigendom moet immers overeenkomstig artikel 3.85, § 1, 1° BW de beschrijving bevatten van de rechten en plichten van iedere medeeigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten.
Principiële bevoegdheid algemene vergadering
Nadat de eerste kavel werd overgedragen, zijn alle bepalingen van de appartementswetgeving van toepassing, niet alleen op de kopers, maar ook op de bouwpromotor, indien hij op dat moment nog eigenaar is van een aantal nietverkochte kavels.
De bevoegdheid om de statuten te wijzigen wordt door artikel 3.84, t.e.m. 3.100 BW exclusief toegewezen aan de algemene vergadering van de VME. Wijzigingen aan de statuten van het gebouw zijn dus in principe niet meer mogelijk zonder een algemene vergadering bijeen te roepen die hierover moet beslissen met eerbiediging van de door de appartementswet vooropgestelde meerderheden.
Wetgevende innovatie
De wetgever van 18 juni 2018 heeft in dit verband wel een belangrijke innovatie doorgevoerd. Aan de ondertekenaars van de originele statuten werd uitdrukkelijk het recht toegekend om tot aan de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen onder bepaalde voorwaarden eenzijdig tot een statutenwijziging over te gaan (artikel 3.85, § 2 BW).
Kritische bedenking
Met uitzondering van dit eenzijdig wijzigingsrecht zijn op de beginfase evenwel de ‘gewone’ regels van toepassing. Wanneer men op de beginfase dezelfde regels moet toepassen als deze die gelden voor het beheer van een bestaand gebouw, leidt dit onvermijdelijk tot een aantal moeilijkheden.
Totdat de bouw en commercialisatie zijn afgerond, spelen immers binnen een appartementsmede-eigendom vaak tegenstrijdige belangen, omdat er partijen betrokken zijn die niet noodzakelijk dezelfde doelstellingen voor ogen hebben (zoals de kopers en de bouwpromotor). Er rijzen onder meer vragen over de bevoegdheidsverdeling tussen de verschillende organen, de uitoefening van stemrechten tijdens de algemene vergadering en de kostenverdeling.
Doorgaans is de fase van aanbouw en commercialisatie relatief kort. Ze kan echter ook langer duren wanneer een groep van gebouwen in stappen wordt gerealiseerd. Vooral in die laatste hypothese is het belangrijk dat er voor compartimentering van het project wordt gezorgd, zodat de appartementswet niet integraal moet worden toegepast.
INFO
Dr. Charlotte Willemot
Notarieel juriste, praktijkassistent en doctor in de rechten (UGent)