Le gouvernement flamand s'engage à rendre le patrimoine immobilier flamand plus durable. Pour les bâtiments non résidentiels, cela signifie la neutralité carbone d'ici 2050. Cela signifie que toute la consommation d'énergie de ces bâtiments est couverte par des énergies renouvelables ou de la chaleur résiduelle.
Que signifie 'non résidentiel' ?
La loi utilise le principe de "destination principale" pour déterminer "l'unité non résidentielle". Parmi les unités non résidentielles, la loi les divise en petites ou grandes unités non résidentielles.
- L'"unité non résidentielle" est définie séparément. Selon l'Article 1.1.1, §2, 72, une unité non résidentielle est "une unité de bâtiment avec une destination principale non résidentielle".
- Une unité non résidentielle n'est donc pas principalement destinée à être habitée.
- La destination principale est déterminée en fonction de la plus grande surface de plancher utile occupée par fonction (résidentielle ou non).
Des exemples incluent des écoles, des hôpitaux, des infrastructures sportives, des bureaux et des commerces. Les bâtiments de pratique indépendante ou de bureaux relèvent également de cette catégorie, en fonction de leur destination principale et de leur taille.
Grand ou petit ?
Groot : selon l'Article 47°/1 de l'Arrêté du Gouvernement flamand portant dispositions générales sur la politique énergétique du 19 novembre 2010, une grande unité non résidentielle est une unité non résidentielle qui n'est pas une petite unité non résidentielle.
Ce que signifie "petit" est indiqué dans le même article, §2, 60°/1 : une petite unité non résidentielle :- est "une unité de bâtiment avec une destination principale non résidentielle ayant une surface de plancher utile ne dépassant pas 500 m2 et dont l'ensemble contigu d'unités de bâtiment non résidentielles dans le même bâtiment dont l'unité fait partie a une surface de plancher utile ne dépassant pas 1000 m2 et ne contient pas d'unité non résidentielle supérieure à 500 m2".
Les seuils sont de 500 m² et 1000 m² pour l'ensemble contigu. Par conséquent, tout ce qui n'entre pas dans cette catégorie est automatiquement considéré comme "grand".
L'obligation de certificat de performance énergétique NR (certificat de performance énergétique pour les bâtiments non résidentiels) à partir du 1er janvier 2026 s'applique à tous les grands bâtiments non résidentiels en Flandre.
Il s'agit donc de :
- bâtiments ou parties de bâtiments qui ne sont pas principalement destinés à l'habitation;
- entre autres : magasins, bureaux, cabinets, écoles, salles de sport, etc.
- des bâtiments mixtes avec une partie non résidentielle (comme des magasins au rez-de-chaussée d'un immeuble d'appartements).
Les bâtiments industriels et agricoles sont exemptés de l'obligation de certificat de performance énergétique pour les bâtiments non résidentiels (EPC NR).
Pour les petits biens non résidentiels – tels qu'une boulangerie, un cabinet dentaire ou un petit commerce – le propriétaire peut choisir entre un EPC NR (non résidentiel) ou un EPC kNR (petit non résidentiel).
Ce choix ne s'applique que lorsque le bâtiment est entièrement occupé par une seule fonction et ne contient aucune autre partie non résidentielle.
Ce que cela signifie en pratique pour le syndic
Le syndic est uniquement compétent pour les parties communes d'un bâtiment en copropriété. Les affaires privatives (comme les obligations légales pour les magasins, bureaux ou appartements privatifs) échappent à sa gestion et à son obligation d'information.
Les lots privatifs (magasins, bureaux, cabinets) relèvent de la responsabilité de leur propriétaire.
Concrètement
- Les unités privatives, telles que les appartements, les commerces ou les bureaux dans un bâtiment, doivent faire établir elles-mêmes un EPC NR (ou kNR) pour leur unité privative.
- Le syndic doit s'assurer de l'EPC des parties communes, lorsque le bâtiment dans son ensemble (ou en partie) a une destination résidentielle.
Est-ce que cela s'applique aussi aux bâtiments résidentiels avec des magasins au rez-de-chaussée ? Oui, mais seule la partie non résidentielle (les zones commerciales, les bureaux, etc.) est soumise à l'obligation EPC NR.
Les appartements restent en dessous de l'EPC ordinaire pour les bâtiments résidentiels.
Que signifie le EPC NR ? Le EPC NR est établi par un expert en énergie de type D et est valable cinq ans. Il contient :
- Un label énergétique de A (carboneutre) à G (pas d'énergie renouvelable ou de chaleur résiduelle).
- Un score énergétique : basé sur un calcul théorique, qui reflète la performance énergétique de l'unité elle-même, indépendamment de l'utilisateur.
- Recommandations pour rendre l'unité plus économe en énergie.
L'étiquette énergétique sur l'EPC NR est basée sur la consommation d'énergie réelle de l'unité. Cela contraste avec l'EPC pour les bâtiments résidentiels. Par conséquent, les relevés de compteurs et les données concernant à la fois la consommation d'énergie et la production d'énergie renouvelable doivent être enregistrés. En l'absence de données de mesure, le bâtiment reçoit l'étiquette 'X'.
L'obligation EPC NR n'est pas seulement une exigence administrative, mais un levier vers un parc immobilier plus durable.
Guide EPC
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Ce qui semble n'être pour beaucoup qu'une obligation légale peut donc devenir une opportunité pour les syndics : se positionner comme un acteur clé dans la durabilité du patrimoine. Plus d'infos ? Voir : www.vlaanderen.be/epc-nr
Info
Cet article a été réalisé en collaboration avec l'agence flamande de l'énergie et du climat (VEKA).