La résolution des conflits au sein d’une copropriété prévoit non seulement la nomination légale d’un syndic provisoire, mais aussi, depuis la loi du 18 juin 2018, la fonction d’administrateur provisoire, figure juridique actuellement peu connue et désormais prévue par la loi.
Pour éviter toute confusion, nous vous offrons ci-dessous un bref aperçu des différences entre ces deux mandats. À cet égard, il est particulièrement important de distinguer la finalité du mandat d’un syndic provisoire ou d’un administrateur provisoire, car cela a des conséquences sur d’autres aspects légaux comme notamment les pouvoirs qui en découlent et la durée des mandats respectifs.
La finalité du mandat
Tout d‘abord, un syndic provisoire peut être sollicité dans le cadre d’un conflit entre le syndic en fonction et les copropriétaires. Un syndic provisoire peut donc effectivement être nommé en cas d’empêchement ou de défaut du syndic en fonction (article 577-8, §6-7 du Code civil), ou par exemple, en cas de conflit d’intérêts ou en cas de maladie ou d’absence.
En revanche, on peut faire appel à un administrateur provisoire en cas de conflit entre les copropriétaires eux-mêmes. Une innovation importante de la loi du 18 juin 2018 (entrée en vigueur le 1er janvier 2019), fondée sur la jurisprudence belge et s’inspirant également du droit français, consiste notamment à introduire juridiquement le mandat d’administrateur provisoire au sein de la copropriété forcée.
Là où un syndic provisoire est nommé pour pallier la déficience totale ou partielle du syndic en fonction, la nomination d’un administrateur provisoire vise en tant que telle, à la résolution d’un blocage lors de la prise de décision au sein de l’assemblée générale de l’association des copropriétaires. Plus précisément, un administrateur provisoire peut être nommé en cas de blocage dans la copropriété qui aurait pour effet de compromettre gravement l’équilibre financier de la copropriété , ou dans le cas où l’association de copropriétaires ne serait pas en mesure de maintenir l’immeuble en l’état ou en conformité aux obligations légales (article 577-9, §1 / 1 du Code civil).
La demande de désignation
Le syndic provisoire peut être nommé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires. Il peut également être nommé par le juge de paix suite à une requête qui peut être introduite par tout copropriétaire. Bien que cela ne soit pas expressément précisé par la loi, il est également possible selon certaines jurisprudences, de désigner plusieurs syndics provisoires. Les modalités contractuelles du mandat doivent toujours reposer sur la décision de l’assemblée générale reprises dans le procèsverbal ou dans le jugement par lequel le syndic provisoire a été désigné par le juge.
Contrairement à la nomination d’un syndic provisoire, l’intervention du juge de paix est toujours nécessaire pour procéder à désignation d’un administrateur provisoire. C’est pour cette raison que soit le syndic soit un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un cinquième des quotesparts dans les parties communes, doivent introduire légalement une requête en ce sens auprès du juge de paix. La nouvelle disposition légale stipule aussi explicitement que dans certains cas, plusieurs administrateurs provisoires peuvent être nommés. Enfin, en ce qui concerne l’élaboration concrète du mandat, on se référera scrupuleusement à l’arrêt de désignation du juge qui servira de point de départ.
En principe, le juge de paix a toujours connaissance de ces demandes de désignation d’un syndic provisoire ou administrateur provisoire, puisque c’est lui qui généralement juge en premier ressort les litiges liés à la copropriété forcée des immeubles.
Le juge de paix peut ainsi être invité à nommer un syndic provisoire par voie de requête. Le syndic devant être impliqué dans cette procédure, il est recommandé de le faire au moyen d’une requête contradictoire.
En principe, un administrateur provisoire est nommé au moyen d’une requête contradictoire, à moins que les conditions de droit commun pour une requête unilatérale ne soient remplies.
Les pouvoirs
Logiquement, les pouvoirs d’un syndic provisoire et d’un administrateur provisoire découlent des différentes situations conflictuelles dans le cadre desquelles on a fait appel à eux pour leur résolution.
Les pouvoirs du syndic provisoire sont déterminés par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires ou par la justice de paix, en tenant compte des points sur lesquels le syndic fait défaut. En fonction de cela, l’assemblée générale ou le juge de paix détermine la durée de son mandat et / ou les finalités spécifiques de sa désignation.
Toutefois, le juge peut confier des pouvoirs plus étendus à l’administrateur provisoire. En effet, l’administrateur provisoire peut être habilité à remplacer les organes de l’association des copropriétaires et à exercer ainsi les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale ou au syndic. En principe, le syndic provisoire ne peut accomplir que des actes de préservation et de gestion provisoire. Par contre, compte tenu de la finalité de son mandat, un administrateur provisoire doit également pouvoir accomplir des actes de gestion.
Si les circonstances de fait le permettent, cela n’empêche pas le syndic ou le syndic provisoire d’être nommé administrateur provisoire.
Enfin, un syndic provisoire et un administrateur provisoire sont responsables de l’exercice de leurs fonctions. Ils doivent donc rendre des comptes et son redevables de leurs actions.
L’accord et la rémunération
La réponse à la question de savoir si un accord préalable doit être conclu avec le syndic provisoire et/ou avec l’administrateur provisoire après leur nomination par le juge ainsi que la façon dont il seront remboursés découle également de la finalité de leur mandat respectif.
En principe, une convention écrite doit être rédigée et signée entre le syndic provisoire et l’association des copropriétaires. Cet accord prévoit, entre autres, la rémunération du syndic provisoire.
Dans la mesure où, en revanche, un administrateur provisoire remplace l’association de copropriétaires, il n’est pas question de contrat (de syndic). Par analogie avec le droit français, l’administrateur provisoire pourrait donc être considéré comme un mandataire judiciaire. En France, ses frais et honoraires sont déterminés par la loi, qui n’a pas (encore) été réglementée par le législateur belge.
La fin du mandat
Le mandat du syndic provisoire prend fin à l’expiration du mandat pour lequel il a été nommé. Le mandat expire aussi lorsque le syndic provisoire a accompli les tâches qui lui ont été confiées. Pour le renouvellement éventuel de son mandat, un accord spécifique peut être prévu dans le contrat de syndic provisoire, mais en tout état de cause, une décision de l’assemblée générale de l’association des copropriétaires est requise. En principe, l’assemblée générale peut toujours révoquer le syndic autoproclamé.
Le mandat de l’administrateur provisoire prend également fin à l’expiration du mandat pour lequel il a été nommé. Son mandat ne peut être prorogé par un tribunal que si cela est nécessaire.
Par ailleurs, seul le juge peut mettre fin prématurément au mandat du syndic provisoire nommé par le tribunal ou de l’administrateur provisoire et seul le juge peut pourvoir à leur remplacement éventuel. Il s’agit donc toujours d’une décision prise au niveau judiciaire.
Conclusion
Nonobstant l’introduction, à côté du mandat de syndic provisoire, du mandat d’administrateur provisoire dans la nouvelle loi sur la copropriété, il est clair, qu’en tout état de cause, le législateur a eu l’intention de prévoir l’intervention d’un administrateur provisoire comme dernier recours.
Enfin, il est pour l’instant trop tôt pour évaluer si la fonction d’administrateur provisoire est effectivement un moyen approprié pour résoudre un blocage de la prise de décision au sein de l’assemblée générale de l’association des copropriétaires.
En pratique, la question qui se pose est de savoir quand il est opportun de désigner un syndic provisoire ou un administrateur provisoire. Il semble qu’à l’avenir, cela se résumera finalement souvent à du sur-mesure. Pour plus d’informations vous pouvez contacter Liesbet Van Gijsel.
INFO
Me Liesbet Van Gijsel
Avocat
Nelissen Grade Avocats
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