Voor de oplossing van conflicten binnen een appartementsmedeeigendom is niet alleen wettelijk voorzien in de aanstelling van een voorlopig syndicus, maar werd sinds de wet van 18 juni 2018 ook de functie van de voorlopige bewindvoerder wettelijk verankerd, welke rechtsfiguur momenteel nog maar weinig gekend is.
Om verwarring te voorkomen wordt hierbij een kort overzicht gegeven van de verschillen tussen deze twee mandaten. Daarbij is het meer bepaald van belang de finaliteit van het mandaat van een voorlopig syndicus en een voorlopige bewindvoerder te onderscheiden, aangezien daaruit ook de andere bijzonderheden voortvloeien inzake onder meer hun bevoegdheden en de duur van hun mandaat.
De finaliteit van het mandaat
Voor conflicten tussen de syndicus en de mede-eigenaars, enerzijds, kan een beroep gedaan worden op een voorlopig syndicus. Een voorlopig syndicus kan namelijk aangesteld worden bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus (artikel 577-8, §6-7 van het Burgerlijk Wetboek), bijvoorbeeld bij belangenvermenging, ziekte of afwezigheid.
Voor conflicten tussen de mede-eigenaars onderling, anderzijds, kan een beroep gedaan worden op een voorlopige bewindvoerder. Een belangrijke vernieuwing van de wet van 18 juni 2018 die in werking is getreden op 1 januari 2019, bestaat meer bepaald in de wettelijke verankering van het mandaat van een voorlopige bewindvoerder binnen een gedwongen mede-eigendom van gebouwen op basis van reeds bestaande Belgische rechtspraak, welke wettelijke regeling tevens geïnspireerd werd door het Frans recht.
Waar een voorlopig syndicus aldus wordt aangesteld in het bijzondere geval waarin de syndicus zijn taken niet of niet naar behoren vervult, heeft de aanstelling van een voorlopige bewindvoerder daarentegen tot doel een blokkering van de besluitvorming binnen de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars op te lossen. Meer bepaald kan een voorlopige bewindvoerder aangesteld worden indien er sprake is van een blokkering in de mede-eigendom waardoor het financieel evenwicht van de mede-eigendom ernstig in het gedrang is of waardoor de vereniging van mede-eigenaars in de onmogelijkheid verkeert om het behoud van het gebouw of de overeenstemming ervan met de wettelijke verplichtingen te waarborgen (artikel 577-9, §1/1 van het Burgerlijk Wetboek).
Het verzoek tot aanstelling
Een voorlopig syndicus kan door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars benoemd worden of kan ook door de rechter op verzoek van iedere mede-eigenaar aangesteld worden. Hoewel dit niet uitdrukkelijk wettelijk bepaald is, zou het volgens bepaalde rechtspraak ook mogelijk zijn om meerdere voorlopige syndici aan te stellen. Voor de concrete modaliteiten van zijn mandaat zal steeds uitgegaan moeten worden van (de notulen betreffende) de beslissing van de algemene vergadering of het vonnis van de rechter waarin hij wordt aangesteld.
In tegenstelling tot de aanstelling van een voorlopig syndicus dient voor de aanstelling van een voorlopige bewindvoerder steeds de rechter tussen te komen. Met het oog daarop kunnen namelijk zowel de syndicus als één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, de zaak aanhangig maken bij de rechter. De nieuwe wetsbepaling stipuleert uitdrukkelijk dat ook meerdere voorlopige bewindvoerders aangewezen kunnen worden. Voor de concrete uitwerking van zijn mandaat zal ten slotte steeds het aanstellingsvonnis van de rechter als uitgangspunt genomen moeten worden.
In beginsel neemt de vrederechter kennis van dergelijke verzoeken tot aanstelling van een voorlopig syndicus of voorlopige bewindvoerder, aangezien hij bevoegd is om te oordelen over geschillen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom van gebouwen in het algemeen.
Aldus kan de vrederechter om de aanstelling van een voorlopig syndicus verzocht worden middels verzoekschrift. Aangezien de syndicus in deze procedure betrokken moet worden, is het aangeraden dit te doen middels een tegensprekelijk verzoekschrift.
De aanstelling van een voorlopige bewindvoerder gebeurt in principe middels een tegensprekelijk verzoekschrift, tenzij de gemeenrechtelijke voorwaarden voor een eenzijdig verzoekschrift vervuld zijn.
De bevoegdheden
De bevoegdheden van de voorlopig syndicus en de voorlopige bewindvoerder vloeien logischerwijze voort uit de verschillende conflictsituaties ter oplossing waarvan ze worden aangesteld.
De bevoegdheden van de voorlopig syndicus worden door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars of door de rechter bepaald rekening houdend met de punten waarop de syndicus in gebreke blijft. In functie daarvan bepalen de algemene vergadering, respectievelijk de rechter de duur van zijn mandaat en/of de specifieke doeleinden waarvoor hij aangesteld wordt.
Aan de voorlopige bewindvoerder kunnen door de rechter daarentegen meer verregaande bevoegdheden toevertrouwd worden. De voorlopige bewindvoerder kan namelijk de bevoegdheid krijgen om in de plaats te treden van de vereniging van mede-eigenaars en aldus bevoegdheden uit te oefenen die normaal gezien aan de algemene vergadering of de syndicus toekomen. In principe kan de syndicus enkel daden van bewaring en voorlopig beheer stellen, maar een voorlopige bewindvoerder moet gelet op de finaliteit van zijn mandaat in dergelijk geval tevens daden van beheer kunnen stellen.
Indien de feitelijke omstandigheden het toelaten, sluit overigens niets uit dat de syndicus of de voorlopig syndicus als voorlopige bewindvoerder worden aangesteld.
Zowel een voorlopig syndicus als een voorlopige bewindvoerder zijn tot slot aansprakelijk voor de uitvoering van hun taken. Zij dienen dan ook elk rekenschap en verantwoording af te leggen.
De overeenkomst en de bezoldiging
Ook de antwoorden op de vraag of na hun aanstelling een overeenkomst opgesteld moet worden met de voorlopig syndicus en de voorlopige bewindvoerder en op de vraag hoe zij vergoed worden, vloeien voort uit de finaliteit van hun mandaat.
Tussen de voorlopig syndicus en de vereniging van medeeigenaars dient in principe een schriftelijke syndicusovereenkomst opgesteld en ondertekend te worden. In die overeenkomst wordt onder meer de vergoeding voor de voorlopig syndicus bepaald.
Aangezien een voorlopige bewindvoerder daarentegen in de plaats treedt van de vereniging van mede-eigenaars, is er geen sprake van een (syndicus)contract. Naar analogie met Frans recht zou de voorlopige bewindvoerder dan ook beschouwd kunnen worden als een gerechtelijk mandataris. In Frankrijk worden zijn kosten en erelonen wettelijk bepaald, hetgeen (nog) niet geregeld werd door de Belgische wetgever.
Het einde van het mandaat
Het mandaat van de voorlopig syndicus eindigt bij het verstrijken van de duur waarvoor hij werd aangesteld of dooft uit wanneer hij de hem toevertrouwde taken heeft uitgevoerd. Voor de eventuele verlenging van zijn mandaat kan een specifieke regeling voorzien worden in de syndicusovereenkomst, maar is hoe dan ook een beslissing van de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars vereist. In principe kan de algemene vergadering de door haarzelf aangestelde voorlopig syndicus ook steeds ontslaan.
Het mandaat van de voorlopige bewindvoerder eindigt tevens bij het verstrijken van de duur waarvoor hij werd aangesteld. Zijn mandaat kan enkel rechterlijk verlengd worden, indien dit nodig zou zijn.
Verder kan enkel de rechter het mandaat van de gerechtelijk benoemde voorlopig syndicus of van de voorlopige bewindvoerder vroegtijdig beëindigen en kan enkel de rechter voorzien in hun eventuele vervanging, aangezien dit dient te gebeuren bij rechterlijke beslissing.
Besluit
Niettegenstaande de wettelijke verankering van het mandaat van de voorlopige bewindvoerder naast het mandaat van de voorlopig syndicus, was het alleszins de bedoeling van de wetgever dat slechts als laatste redmiddel beroep gedaan zou worden op een voorlopige bewindvoerder.
Het is bovendien nog te vroeg om te kunnen evalueren of de functie van de voorlopige bewindvoerder effectief een geschikt middel is om een blokkering van de besluitvorming binnen de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars op te lossen.
In de praktijk zal de daaruit voorvloeiende vraag of het opportuun is om een voorlopig syndicus of een voorlopige bewindvoerder aan te stellen ten slotte steeds neerkomen op maatwerk, zodat u voor meer informatie terecht kunt bij Liesbet Van Gijsel;
INFO
Mev. Liesbet Van Gijsel
Advocaat
Nelissen Grade Advocaten
Hoofdkantoor Leuven
Philipssite 5, Ubicenter (ingang B), 2de verdieping,
3001 Leuven
T 016 22 24 73
F 016 22 24 82
liesbet.vangijsel@nelissengrade.com