Article 577-8 §4,18° du Code civil - budget prévisionnel pour les frais extraordinaires. Que doit faire le syndic en cas de travaux à exécuter ?
Depuis la modification de loi de 2010, le syndic est responsable du fonctionnement et de la gestion des parties communes ainsi que des installations techniques. Il est chargé de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance.
A cet effet, le syndic agit conformément à l’article 577-8, § 4, 18° du Code civil, quelles que soient les compétences qui lui ont été attribuées par l’Association des copropriétaires. Il estime, en outre, le budget des dépenses extraordinaires prévisibles. Ces estimations sont placées à l’ordre du jour de l’assemblée générale de manière à être soumises au vote.
De wet van 18 juni 2018 vult deze bepaling aan en stelt dat ‘in voorkomend geval, de syndicus het onderwerp van de buitengewone werkzaamheden voor de komende jaren moet voorzien, en dat hij of zij die dient te plaatsen op de agenda van de algemene vergadering.’
La loi du 18 juin 2018 complète cette disposition et établit que “le cas échéant, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.” En d’autres mots, lorsque le syndic le juge nécessaire, il placera la question des travaux extraordinaires à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Cette marge octroyée au syndic par la loi renforce son rôle en tant que gestionnaire de l’immeuble. Parmi les travaux préparatoires prévus par cette loi, ‘l’introduction d’un plan pluriannuel pour l’assemblée générale représente une partie de la bonne gestion du syndic’.
En général, le placement du sujet des activités à l’ordre du jour ne suffit pas pour octroyer toute son efficacité à cette nouvelle disposition juridique. Il est également nécessaire d’informer les copropriétaires à propos de l’état technique de la copropriété. La nouvelle disposition contraint donc également le syndic à surveiller en permanence l’état général de l’immeuble.
de cause, à propos des travaux et des investissements à effectuer lors de l’assemblée générale, il est nécessaire de leur présenter un rapport détaillé de l’état technique de l’immeuble, un rapport des travaux à effectuer à court, moyen et long terme, ainsi qu’une estimation des coûts.
Ce type de rapport peut aider le syndic à élaborer un budget provisoire des dépenses extraordinaires et, par conséquent, à l’imputer au fonds de réserve qu’il soumettra ensuite pour discussion et approbation aux copropriétaires. L’élaboration d’un tel rapport technique et évaluation ne relève pas de l’expertise du syndic. Le syndic fait, en effet, de plus en plus souvent appel aux experts pour la gestion exécutive de travaux de rénovation importants ou de respect des requis légaux, sous réserve toutefois de l’accord de l’assemblée générale.
COMMENT LE SYNDIC PEUT-IL ÉTABLIR UN RAPPORT D’INSPECTION RÉPONDANT AUX NORMES CI-DESSUS ?
Il existe plusieurs options. Le syndic peut contacter un bureau d’architectes ou une société de construction. Ceux-ci n’ont pas toujours le temps ou la priorité de le faire. Par ailleurs, tous établissent des rapports de manière différente, les uns de manière plus claire, les autres de manière non exhaustive, avec ou sans photos, avec ou sans budget ou timing, et à quel prix ?
ImmoPass syndic propose donc d’y donner une réponse efficace. Les rapports d’ImmoPass sont uniformes, clairs, objectifs et transparents. Qu’il s’agisse d’un lot à Gand, Anvers, Bruxelles ou Liège, tous les rapports se ressemblent au niveau du lay-out et de la présentation des résultats. Ils sont établis par un architecte agréé, désigné par ImmoPass. Au total, 80 points de l’immeuble sont contrôlés et particulièrement les parties communes et l’équipement technique. La toiture, les murs, les châssis et portes, caves, garages, ascenseurs, le chauffage, la pathologie (amiante, pourrissement du bois,…) sont quelquesuns des points faisant l’objet de ce contrôle. Certains contrôles de conformité des documents présents sont également effectués tels que rapports d’inspection des ascenseurs, électricité, etc.
Les 80 points de contrôle reçoivent un drapeau : vert (aucun problème spécifique), orange (problèmes mineurs) ou rouge (problèmes graves). Ceux-ci sont décrits par l’inspecteur et illustrés au moyen de photos. Un budget et un timing sont joints : urgent (dans les 2 ans), à solutionner à moyen terme (2 à 5 ans) ou à long terme (dans les 10 ans). Les budgets sont divisés par poste, par période et par copropriétaire. Pratique pour emporter à l’assemblée générale des copropriétaires.
A QUEL PRIX ?
Ce point est également transparent et clair, à la demande et à charge de l’ACP : par immeuble à appartements, le prix courant est de 59,-euros par appartement, avec un prix minimum de 500,-euros TVAC.
Exemple : pour un bloc de 12 appartements : 708,-euros TVAC. Ces prix datent de mai 2019.
QUELS SONT LES SERVICES INCLUS ?
Une inspection par un architecte agréé, un rapport détaillé en format PDF et une présentation PowerPoint prête à l’emploi, accompagnée de photos, remarques et budgets. Et la conscience tranquille pour le syndic de faire sa gestion de manière encore plus objective ou de préparer et mener ses assemblées générales conformément à la nouvelle règlementation en vigueur depuis le 1 janvier 2019.
Cet article a été rédigé avec la collaboration de mme Mostin-Lannoy, avocate.
INFO
Patrick De Mesmaeker
Directeur général ImmoPass Flandre
Contact via www.immopass.eu
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