Artikel 577-8, § 4, 18° BW - begrotingsraming voor buitengewone kosten. Wat moet de syndicus daarmee als het gaat over uit te voeren werken?
Sinds de wetswijziging van 2010 is de syndicus verantwoordelijk voor de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de technische installaties. Hij of zij bereidt een voorlopige budgettering voor met de lopende onderhoudsuitgaven.
De syndicus interpreteert daarmee artikel 577-8, § 4, 18° van het Burgerlijk Wetboek, ongeacht de bevoegdheden die hem of haar door de vereniging van mede-eigenaars zijn opgelegd. Tevens raamt hij of zij de begroting voor te verwachten buitengewone kosten. Deze ramingen worden in de agenda van de algemene vergadering van de VME opgenomen zodat daarover kan worden gestemd.
De wet van 18 juni 2018 vult deze bepaling aan en stelt dat ‘in voorkomend geval, de syndicus het onderwerp van de buitengewone werkzaamheden voor de komende jaren moet voorzien, en dat hij of zij die dient te plaatsen op de agenda van de algemene vergadering.’
Met andere woorden: wanneer de syndicus het nodig acht, zal hij of zij het onderwerp van de buitengewone werkzaamheden in de agenda van de algemene vergadering opnemen. Deze speelruimte die aan de syndicus door de wetgever wordt verleend, versterkt zijn of haar rol als manager van het gebouw. Volgens de voorbereidende werkzaamheden aan deze wet, is ‘het indienen van een meerjarige planning voor de algemene vergadering een onderdeel van goed beheer van de syndicus’.
Over het algemeen lijkt het op de agenda plaatsen van het onderwerp van de werkzaamheden niet voldoende om deze nieuwe juridische bepaling al haar doeltreffendheid te verlenen. Het is ook noodzakelijk om de medeeigenaars over de technische staat van de medeeigendom in te lichten. De nieuwe bepaling verplicht de syndicus derhalve om voortdurend aandacht te besteden aan de algemene toestand van het gebouw.
Vooraleer de mede-eigenaars in de algemene vergadering een standpunt kunnen innemen, met volledige kennis van zaken, over de te verrichten werkzaamheden en over de uit te voeren investeringen, is het noodzakelijk om hen een volledig verslag over de technische toestand van het gebouw voor te leggen. Alsmede een rapport met de uit te voeren werken op korte, middellange en lange termijn, en een raming van hun kosten.
Dergelijk verslag kan de syndicus helpen om een voorlopig budget op te maken voor uitzonderlijke uitgaven en bijgevolg de bijdrage aan het reservefonds te berekenen, die hij of zij dan ter bespreking en goedkeuring van de mede-eigenaars zal indienen. Een dergelijk technisch verslag met raming opstellen, valt niet onder de expertise van de syndicus. Steeds vaker doet de syndicus een beroep op deskundigen, als onderdeel van het uitvoerend beheer van belangrijke renovatiewerken of van de naleving aan de wettelijke eisen, weliswaar altijd met de instemming van de algemene vergadering.
HOE GERAAKT DE SYNDICUS AAN EEN INSPECTIERAPPORT DAT VOLDOET AAN BOVENSTAANDE NORMEN?
Er zijn verschillende opties. De syndicus kan contact opnemen met een architect of bouwkundig bureau. Die hebben niet altijd de tijd of prioriteit om dat te doen. Ook werken ze allemaal met verschillende manieren van rapporteren, de ene al wat duidelijker, de andere weer niet volledig genoeg, met of zonder foto’s, met of zonder budgettering of timing, en tegen welke prijs?
ImmoPass wil en kan hier een antwoord op geven. De rapporten die ImmoPass levert zijn uniform, duidelijk, objectief en transparant. Of het nu een pand betreft in Gent, Antwerpen, Brussel of Luik, ze gelijken allemaal op elkaar qua layout en scoring. Opgemaakt door een erkend architect, aangesteld door ImmoPass. 80 punten van het gebouw, met nadruk op de gemene delen en technische uitrusting worden bekeken. Dakbedekking, muren, raamwerk en deuren, kelders, garages, liften, verwarming, pathologie (asbest, houtrot, …) zijn maar enkele van de aandachtspunten. Ook enkele conformiteitscontroles op aanwezige documenten zoals inspectierapporten van liften, elektriciteit, enz. worden uitgevoerd.
Alle 80 controlepunten krijgen een groene vlag (geen specifieke problemen), een oranje ( kleine problemen) of een rode (ernstige tekortkoming). Die worden door de inspecteur beschreven en geïllustreerd met foto’s. Er wordt een budgettering en timing op gezet: dringend binnen de 2 jaar, op middellange termijn op te lossen (2 tot 5 jaar) of op lange termijn (binnen 10 jaar). De budgetten zie je per post uitgesplitst per periode en per mede-eigenaar. Handig voor op de algemene vergadering van de VME.
VOOR WELKE PRIJS ?
Ook dat is heel transparant, in opdracht en ook ten laste van de VME: per appartementsgebouw is de gangbare prijs 59 euro per appartement, met 500 euro minimumkosten, telkens incl. 21% btw .
Voorbeeld: voor een blok van 12 appartementen: 708 euro incl. btw. Deze prijzen dateren van mei 2019.
WAT KRIJG JE DAARVOOR?
Een inspectiebezoek door een erkend architect, een gedetailleerd rapport in pdf en kant-en-klare powerpointpresentatie, aangevuld met foto’s, opmerkingen en budgettering. En een geruster geweten voor de syndicus die conform de nieuwe wetgeving ingegaan op 1 januari 2019 zijn of haar beheer doet en nog objectiever zijn of haar algemene vergaderingen kan voorbereiden en voeren.
Dit artikel kwam tot stand met de medewerking van mevr. Mostin-Lannoy, advocaat.
INFO
Patrick De Mesmaeker
Zaakvoerder ImmoPass Vlaanderen
Contact via www.immopass.eu
of via info@immopass.eu