L'un des aspects les plus longs, les plus frustrants et les plus fastidieux du travail d'un syndic est de traiter avec les mauvais payeurs et de veiller à ce que des fonds suffisants soient toujours disponibles sur le compte de l'association des copropriétaires. Cela est essentiel pour assurer le paiement en temps voulu des dépenses communes telles que le nettoyage, la consommation d'énergie dans les parties communes, l'entretien des ascenseurs, l'assurance et d'autres dépenses.
En outre, lors de la signature d'appels d'offres pour des travaux ou des services, le syndic doit s'assurer rigoureusement que le montant total de la commande ou du contrat soit déjà sur le compte de l’ACP. Une insuffisance à cet égard peut non seulement entraver l'avancement des travaux, mais aussi entraîner des problèmes de paiement avec d'autres fournisseurs, comme le non-paiement de la prime d'assurance-incendie qui peut entraîner des exclusions. Dans les cas les plus graves, la négligence du syndic peut mettre l’ACP en difficulté financière, ce qui peut entraîner des conséquences juridiques importantes pour le syndic lui-même. Rappelons que la loi sur la copropriété prévoit que le syndic est déjà seul responsable de sa gestion...
Aussi fastidieuse et répétitive que soit cette tâche, il est impératif de suivre de près les paiements des copropriétaires pour préserver votre responsabilité.
Les défaillances des copropriétaires peuvent avoir plusieurs causes, allant de malheurs personnels à des désaccords sur les coûts. Les scenario’s les plus courants sont les suivants :
- La hausse de l'inflation et l'augmentation constante des coûts de l'énergie mettent de nombreux ménages en difficulté financière. Pour les copropriétaires, ces pressions peuvent conduire à des choix difficiles. Lorsque le budget familial est soumis à des pressions croissantes, le coût des parties communes d'un immeuble d'habitation n'est souvent pas l'une des premières priorités.
- Un copropriétaire peut se trouver temporairement dans une situation financière ou familiale difficile en raison d'une perte de revenus, par exemple à la suite d'un divorce, d'un chômage ou d'une maladie. Cela peut compliquer le paiement des charges.
- Des frais de santé élevés, des dépenses personnelles urgentes ou d'autres obligations financières peuvent amener un copropriétaire à retarder le paiement à l’ACP.
- Même si l'AG approuve les travaux à une faible majorité, tous les copropriétaires sont obligés de contribuer à ces coûts, même la minorité des copropriétaires qui n'a pas donné son accord ; ces coûts inattendus peuvent être très malvenus pour certaines personnes.
- Un copropriétaire qui loue son appartement peut également rencontrer des problèmes lorsque les revenus locatifs sont plus faibles que prévu, ou lorsque les locataires n'effectuent pas leurs paiements à temps. Cela peut entraîner des arriérés de contributions aux charges communes.
L'obligation de paiement
demeure même en cas de litige
Indépendamment de la situation
précaire d'un copropriétaire, et en toute
compréhension des circonstances difficiles,
l'obligation de contribuer aux charges
communes demeure. Il en va de même en
cas de litige sur le montant ou la répartition
de ces charges. Un litige ou une contestation
ne donne pas le droit de suspendre
unilatéralement les paiements. Le même principe s'applique, par exemple,
en matière de location : un locataire en litige
au sujet du loyer ou d'autres obligations
contractuelles ne peut pas simplement
suspendre le paiement du loyer sans
décision de justice.
En fin de compte, l’ACP a le droit d'intenter une action en justice pour recouvrer les arriérés, et c'est au syndic qu'il incombe de faire en sorte que cela se produise.
Ne laissez pas la situation
dégénérer
En cas de non-paiement persistant de la part
d’un copropriétaire, cela peut parfois mener
à la vente de l’appartement concerné.
Aussi drastique que cela puisse paraître, ce
genre de situation n’est pas rare dans le cadre
d’une copropriété. Lorsqu’un copropriétaire
manque structurellement à ses obligations
financières, le syndic, après avoir épuisé
toutes les démarches raisonnables telles
que rappels, plans d’étalement de la dette
et médiation, peut entamer une procédure
judiciaire qui peut aboutir à une décision
de justice ordonnant la vente publique de
l’appartement concerné pour couvrir les
impayés.
Bien que cette mesure soit sévère, elle représente souvent le dernier recours pour protéger les intérêts financiers de l’ACP. Les droits et devoirs des copropriétaires étant inscrits dans une logique d’intérêt collectif, cela implique que chacun doit contribuer à supporter les charges communes.
Conseils pour une négociation
réussie
Une communication efficace repose sur
l’empathie, la clarté et l’assertivité. L’écoute
active en est la base : montrez un intérêt
sincère, reformulez ce que l’autre personne
exprime et posez des questions ouvertes
pour approfondir la compréhension.
L’empathie est essentielle — mettez-vous à la
place de l’autre et reconnaissez ses émotions
sans jugement.
Les signaux non verbaux, comme un langage corporel ouvert et un ton approprié, renforcent le message. Utilisez un langage simple et direct. Le cadrage des idées est crucial : présentez-les de manière constructive, par exemple en disant " Essayons une autre approche " ou " Comment pouvons-nous résoudre cela ensemble ? ".
Gérez les émotions, restez calme dans les situations conflictuelles et concentrezvous sur des solutions communes. Enfin, soyez flexible. Ces techniques augmentent les chances d’une issue positive aux négociations.
Info
Dimitri Nicoli
Conseiller Exécutif et gérant de
Valeur Expertise,
spécialisé dans l'optimisation du
fonctionnement des bureaux, des
associations et des acquisitions.
info@valeurexpertise.eu
www.valeurexpertise.eu