La répartition des coûts lors de travaux structurels aux terrasses ou balcons dans un immeuble à appartements
Dans les immeubles à appartements, il arrive régulièrement qu’il faille d’abord enlever le revêtement des terrasses ou balcons avant que certains travaux structurels puissent y être exécutés. Dans une telle situation, la question se pose de savoir qui doit supporter les coûts liés à l’enlèvement et à la réinstallation de ce revêtement. S’agit-il d’un coût privatif ou commun ?
Qualification d’une terrasse ou d’un balcon comme partie commune ou privative
1. L’exécution de travaux structurels dans les immeubles à appartements n’est pas une évidence, ce qui est principalement dû à la division du droit de propriété dans le droit de la copropriété en Belgique. Cela signifie qu’un copropriétaire dispose certes du droit de propriété exclusif de son lot privatif, mais qu’il n’est qu’indivisaire d’une quote-part des parties communes (article 3.85, §1 du Code civil).
En raison de cette forme dualiste de droit de propriété, le copropriétaire ne dispose d’un pouvoir absolu et exclusif que sur son lot privatif. En d’autres termes, il a l’usage, la jouissance et le droit de disposition exclusifs sur celui-ci.
En revanche, ces droits concernant les parties communes appartiennent à l’ensemble des copropriétaires collectivement. C’est donc l’association des copropriétaires qui est compétente pour prendre les décisions et accomplir les actes concernant les parties communes.
2. Pour déterminer si une terrasse ou un balcon d’un immeuble à appartements constitue une partie commune ou une partie privative, il faut prendre comme point de départ les statuts de la copropriété.
Ainsi, dans de nombreux statuts d’immeubles à appartements, une distinction est faite entre les différents éléments d’une terrasse ou d’un balcon :
- La structure, le gros œuvre et l’étanchéité : ceux-ci sont généralement qualifiés de parties communes.
- Le revêtement : souvent, le revêtement de sol de la terrasse ou du balcon est qualifié de partie privative.
- La balustrade : si chaque terrasse ou balcon dispose d’une balustrade distincte, celle-ci est régulièrement qualifiée de privative. En revanche, lorsqu’une balustrade se prolonge sur plusieurs terrasses ou balcons, elle est plutôt considérée comme commune.
3. Si les statuts sont contradictoires ou ne contiennent aucune clause spécifique concernant la qualification des terrasses ou balcons, il s’applique la présomption légale selon laquelle les parties de l’immeuble destinées à l’usage de tous les copropriétaires ou de certains d’entre eux sont réputées communes (article 3.84, alinéa 3 du Code civil).
En d’autres termes, il convient alors d’examiner si les éléments de la terrasse ou du balcon sont destinés à être utilisés par tous les copropriétaires ou par certains d’entre eux. Dans l’affirmative, l’élément doit être qualifié de commun. Si, en revanche, la partie de la terrasse ou du balcon ne sert qu’à un seul copropriétaire déterminé, elle peut être qualifiée de privative.
Ainsi, la jurisprudence a déjà jugé que les terrasses, dans leur ensemble, servent à la solidité et contribuent à l’esthétique de l’immeuble, de sorte qu’elles doivent être considérées comme communes (J.P. Gand 12 février 1998, T.App. 1998, no 2, 28 ; J.P. Anvers 22 mars 2005, T.App. 2005, no 414 ; J.P. Anvers 26 avril 2005, T.App. 2005, no 413 ; Trib. Louvain 2 novembre 2005, T.App. 2006, no 2, 15). D’autres jurisprudences distinguent en revanche les différents éléments d’une terrasse ou d’un balcon et qualifient au moins le gros œuvre ou la structure en béton et la couche de support d’une terrasse comme parties communes (J.P. Borgerhout 17 mai 1999, T.App. 2001, no 230 ; J.P. Anvers 28 avril 2005, T.App. 2005, no 412).
Les terrasses peuvent également être qualifiées de parties communes parce qu’elles servent, entre autres, de toit pour les étages sous-jacents (J.P. Molenbeek-SaintJean 23 juin 1992, T.J.P. 1992, 207 ; J.P. Anvers 26 avril 2005, T.App. 2005, no 413).
4. Une fois le caractère commun ou privatif des différents éléments des terrasses ou balcons d’un immeuble à appartements déterminé, se pose la question de la prise en charge des coûts des travaux aux terrasses.
Répartition des coûts des travaux à une terrasse ou un balcon
5. En cas de la répartition statutaire susmentionnée des éléments d’une terrasse ou d’un balcon, où le gros œuvre et l’étanchéité sont communs et le revêtement privatif, des travaux sur la structure en béton d’une terrasse peuvent par exemple être qualifiés de travaux aux parties communes. Par conséquent, les coûts incombent en principe à l’association des copropriétaires et sont répartis entre tous les copropriétaires proportionnellement à leur quotepart dans les parties communes.
Les coûts des travaux aux parties privatives, par exemple aux carrelages privatifs de terrasse, incombent en revanche en principe au copropriétaire individuel.
6. Toutefois, davantage de discussions peuvent surgir concernant la prise en charge des coûts lorsque les parties privatives doivent être touchées pour l’exécution de travaux aux parties communes, comme lorsque des carrelages privatifs de terrasse doivent être enlevés puis replacés afin de procéder à la réparation de la structure commune sous-jacente de la terrasse ou du balcon.
Il est établi en premier lieu que l’association des copropriétaires peut effectivement décider de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons économiques ou techniques, seront exécutés par l’association des copropriétaires (article 3.88, §1, 1°, d), alinéa 1er du Code civil).
Une telle décision ne peut toutefois être prise qu’à la majorité qualifiée des deux tiers des voix à l’assemblée générale et moyennant une motivation particulière de la décision. Cependant, la loi ajoute expressément que cette décision ne modifie en rien la répartition des coûts de ces travaux entre les copropriétaires (article 3.88, §1, 1°, d), alinéa 2 du Code civil).
7. Se pose alors la question de la répartition des coûts des travaux aux parties privatives ainsi décidés.
Si les travaux sont causés par une faute ou une négligence d’un tiers, celui-ci pourrait être tenu d’indemniser tous les dommages en résultant. Il pourrait ainsi être tenu responsable de tous les coûts des travaux aux parties communes et aux parties privatives de la terrasse.
En revanche, si le copropriétaire individuel est lui-même responsable du dommage aux parties communes, par exemple lorsque l’étanchéité commune d’une terrasse fuit en raison d’une mauvaise utilisation ou d’un défaut d’entretien de ses carrelages privatifs, il peut en être tenu exclusivement responsable (J.P. Sint-Kwintens-Lennik 23 janvier 1997, T.App. 1997, no 34). Dans un tel cas, il se peut qu’il doive assumer seul les coûts des travaux tant aux parties communes qu’aux parties privatives.
Inversement, l’association des copropriétaires pourrait elle-même être tenue responsable de l’ensemble des coûts des travaux si une faute ou une négligence lui est imputable (J.P. Nieuport no 17A551, 12 juin 2018, T.App. 2020, no 1, 63), par exemple lorsqu’une corrosion avancée du béton du gros œuvre commun, due à un défaut d’entretien par l’association des copropriétaires, a entre-temps endommagé également les carrelages privatifs en béton des terrasses. Le copropriétaire concerné pourrait alors tenter de récupérer auprès de l’association des copropriétaires les coûts des travaux à ses carrelages privatifs.
8. La réponse à la question de la répartition des coûts est toutefois plus difficile en pratique lorsque les travaux ne résultent pas d’une faute évidente.
Le juge de paix du canton d’Ostende a ainsi jugé, dans une telle affaire, que le coût de l’enlèvement du revêtement privatif de terrasse afin de permettre une rénovation adéquate de l’étanchéité commune de la toiture devait être considéré comme un dommage aux parties privatives, lequel devait être réparé par l’association des copropriétaires (J.P. Ostende 15 mars 2018, T.App. 2020, no 1, 53). Comme fondement juridique, ce jugement a expressément renvoyé à l’interdiction des troubles de voisinage excessifs.
Selon cette doctrine, celui qui cause une nuisance excédant les inconvénients normaux du voisinage doit rétablir l’équilibre rompu. Aucune faute identifiable de l’association des copropriétaires ni défaut des parties communes n’est requis à cet effet.
Le copropriétaire individuel doit toutefois prouver que l’exécution des travaux en question lui cause une nuisance anormale, imputable à l’association des copropriétaires, pour que cette dernière puisse être tenue d’indemniser les coûts des travaux en découlant aux parties privatives.
Conclusion
9. Pour chaque projet concret comportant des travaux aux parties communes d’un immeuble à appartements ayant également un impact sur certaines parties privatives – qu’il s’agisse d’entretien, de réparation, de rénovation ou de renouvellement –, il paraît donc indiqué, à la lumière de la jurisprudence susmentionnée, de vérifier dans les statuts quels éléments des terrasses ou balcons sont communs ou privatifs.
Il paraît en outre opportun de faire déterminer clairement la cause ou la nécessité de ces travaux aux terrasses ou balcons par un expert technique en la matière. Sur la base de son avis, les discussions concernant l’application des principes susmentionnés relatifs à la répartition des coûts qui en découlent pourraient en effet être évitées.
En tout état de cause, l’association des copropriétaires doit toujours veiller à ce que les nuisances éventuelles résultant de certains travaux aux parties communes des terrasses ou balcons soient limitées autant que possible pour les copropriétaires individuels, ce qui vaut d’autant plus lorsqu’il en résulte également des travaux aux parties privatives.
Info
Liesbet Van Gijsel
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