De kostenverdeling bij structurele werken aan terrassen of balkons in een appartementsgebouw
Mede-eigendom is in België geen marginaal fenomeen meer: het structureert het dagelijkse leven van 3 tot 4 miljoen burgers, bijna een derde van de bevolking, en vertegenwoordigt circa een miljoen collectieve woningen. Met de toenemende verstedelijking zullen deze cijfers alleen maar blijven groeien.
Kwalificatie van een terras of balkon als gemeenschappelijk of privatief
1. De uitvoering van structurele werkzaamheden in appartementsgebouwen is geen vanzelfsprekendheid, hetgeen voornamelijk te wijten is aan de splitsing van het eigendomsrecht in het Belgisch appartementsrecht. Dit wil zeggen dat een appartementseigenaar weliswaar het exclusieve eigendomsrecht van zijn private kavel heeft maar dat hij slechts mede-eigenaar is van een onverdeeld aandeel in de gemeenschappelijke delen (artikel 3.85, §1 van het Burgerlijk Wetboek).
Ten gevolge van deze dualistische vorm van het eigendomsrecht heeft een appartementseigenaar slechts over zijn privatieve kavel een absoluut en exclusief zeggenschap. Hierover heeft hijzelf met andere woorden het exclusieve gebruiks-, genots- en beschikkingsrecht.
Daarentegen komen die rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen toe aan alle mede-eigenaars gezamenlijk. Het is dan ook de vereniging van mede-eigenaars die instaat voor het nemen van beslissingen en het stellen van daden met betrekking tot de gemeenschappelijke delen.
2. Om te bepalen of een terras of balkon van een appartementsgebouw een gemeenschappelijk of een privatief deel vormt, gelden de statuten van de mede-eigendom als uitgangspunt.
Zo wordt in veel statuten van een appartementsgebouw een onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van een terras of balkon:
- De structuur, de ruwbouw en de waterdichting: Deze worden meestal als gemeenschappelijke delen omschreven.
- De bekleding: Vaak wordt de vloerbekleding van het terras of balkon als privatief deel omschreven.
- De balustrade: Indien er per terras of balkon een aparte balustrade voorzien is, wordt deze regelmatig als privatief omschreven. Wanneer een balustrade echter doorloopt over meerdere terrassen of balkons, wordt deze eerder als gemeenschappelijk omschreven.
3. Indien de statuten tegenstrijdig zijn of helemaal geen specifieke clausule over de kwalificatie van de terrassen of balkons bevatten, geldt het wettelijk vermoeden dat de gedeelten van het gebouw die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht worden gemeenschappelijk te zijn (artikel 3.84, derde lid van het Burgerlijk Wetboek).
Met andere woorden dient dan nagegaan te worden of de onderdelen van het terras of balkon bestemd zijn om gebruikt te worden door alle mede-eigenaars of enkelen van hen. In bevestigend geval dient het onderdeel te worden gekwalificeerd als gemeenschappelijk. Indien het deel van het terras of balkon echter enkel dient voor één bepaalde eigenaar, kan het als privatief worden gekwalificeerd.
In de rechtspraak werd aldus reeds geoordeeld dat terrassen in hun geheel dienen voor de stevigheid en bijdragen aan de esthetiek van het gebouw, zodat ze als gemeenschappelijk moeten worden beschouwd (Vred. Gent 12 februari 1998, T.App. 1998, afl. 2, 28; Vred. Antwerpen 22 maart 2005, T.App. 2005, nr. 414; Vred; Antwerpen 26 april 2005, T.App. 2005, nr. 413; Rb. Leuven 2 november 2005, T.App. 2006, afl. 2, 15). Andere rechtspraak maakt dan weer een onderscheid tussen de verschillende onderdelen van een terras of balkon en bestempelde althans de ruwbouw of betonconstructie en de steunlaag van een terras als gemeenschappelijke delen (Vred. Borgerhout 17 mei 1999, T.App. 2001, nr. 230; Vred. Antwerpen 28 april 2005, T.App. 2005, nr. 412).
Ook kunnen terrassen als gemeenschappelijk worden gekwalificeerd omdat de terrassen onder meer dienen als dak voor de onderliggende verdiepingen (Vred. Sint-Jans- Molenbeek 23 juni 1992, T.Vred. 1992, 207; Vred. Antwerpen 26 april 2005, T.App. 2005, nr. 413).
4. Eens het gemeenschappelijk of privatief karakter van de verschillende onderdelen van de terrassen of balkons in een appartementsgebouw aldus bepaald is, rijst de vraag naar de tenlasteneming van de kosten voor de werkzaamheden aan de terrassen.
Verdeling van de kosten voor werken aan een terras of balkon
5. Ingeval van voormelde statutaire splitsing van de onderdelen van een terras of balkon, waarbij de ruwbouw en de waterdichting gemeenschappelijk zijn en de bekleding privatief, kunnen bijvoorbeeld werken aan de betonstructuur van een terras gekwalificeerd worden als werken aan gemeenschappelijke delen. Bijgevolg zijn de kosten ervan in principe ten laste van de vereniging van mede-eigenaars, zodat deze verdeeld worden tussen alle mede-eigenaars in verhouding tot hun aandeel in de gemeenschappelijke delen.
De kosten voor werken aan privatieve delen, bijvoorbeeld aan privatieve terrastegels, vallen daarentegen in principe ten laste van de individuele mede-eigenaar.
6. Er kan echter meer discussie rijzen over de tenlasteneming van de kosten wanneer aan de privatieve delen geraakt moet worden voor de uitvoering van werken aan gemeenschappelijke delen, zoals wanneer privatieve terrastegels verwijderd en nadien teruggeplaatst moeten worden om tot herstelling van de ondergelegen gemeenschappelijke structuur van het terras of balkon over te gaan.
In eerste instantie staat vast dat de vereniging van mede-eigenaars wel degelijk kan beslissen over werken aan bepaalde privatieve delen die om economische of technische redenen zullen worden uitgevoerd door de vereniging van mede-eigenaars (artikel 3.88, §1, 1°, d), eerste lid van het Burgerlijk Wetboek). Dergelijke beslissing kan evenwel slechts genomen worden mits een gekwalificeerde meerderheid van twee derde van de stemmen op de algemene vergadering en mits bijzondere motivering van de beslissing.
Aan die beslissingsbevoegdheid voegt de wet echter uitdrukkelijk toe dat die beslissing geenszins de verdeling van de kosten voor deze werken tussen de mede-eigenaars wijzigt (artikel 3.88, §1, 1°, d), tweede lid van het Burgerlijk Wetboek).
7. Vervolgens rijst dan ook de vraag naar de verdeling van de kosten van werken aan de privatieve delen waartoe aldus werd beslist.
Indien de werken veroorzaakt zijn wegens een fout of nalatigheid van een derde, zou hij aangesproken kunnen worden om alle schade die daaruit voortvloeit te vergoeden. Zodoende zou hij aansprakelijk gesteld kunnen worden voor alle kosten van de werken aan de gemeenschappelijke en aan de privatieve terrasdelen.
Indien de individuele mede-eigenaar zelf daarentegen aansprakelijk is voor de schade aan de gemene delen, bijvoorbeeld wanneer de gemeenschappelijke waterdichting van een terras lekt wegens een verkeerd gebruik of een gebrek aan onderhoud van zijn privatieve terrastegels, kan hij daarvoor exclusief aansprakelijk gesteld worden (Vred. Sint-Kwintens-Lennik 23 januari 1997, T.App. 1997, nr. 34). In zo’n geval is het mogelijk dat hij alleen moet instaan voor de kosten van de werken aan de gemeenschappelijke en de privatieve delen.
Ook omgekeerd zou de vereniging van mede-eigenaars zelf aansprakelijk gesteld kunnen worden voor de kosten van alle werken indien haar een fout of nalatigheid verweten kan worden (Vred. Nieuwpoort nr. 17A551, 12 juni 2018, T.App. 2020, afl. 1, 63), bijvoorbeeld wanneer doorgedreven betonrot aan de gemeenschappelijke ruwbouw wegens gebrek aan onderhoud door de vereniging van mede-eigenaars ondertussen ook de privatieve betonnen terrastegels heeft aangetast. De getroffen individuele mede-eigenaar zou dan kunnen trachten de kosten voor de werken aan zijn privatieve tegels te verhalen op de vereniging van mede-eigenaars.
8. Het antwoord op de vraag naar de kostenverdeling ligt in de praktijk echter moeilijker wanneer de werken niet het gevolg zijn van een duidelijke fout.
Eerder oordeelde het vredegerecht van het kanton Oostende in een dergelijke zaak dat de kostprijs voor de verwijdering van de privatieve terrasbekleding om een deugdelijke renovatie van de gemeenschappelijke dakdichting mogelijk te maken beschouwd moest worden als schade aan privatieve delen, dewelke hersteld moet worden door de vereniging van mede-eigenaars (Vred. Oostende 15 maart 2018, T.App. 2020, afl. 1, 53). Als rechtsgrond werd in dat vonnis uitdrukkelijk verwezen naar het verbod op bovenmatige burenhinder.
Volgens deze leer moet degene die hinder veroorzaakt die de grens van de normale ongemakken van nabuurschap overschrijdt, het verbroken evenwicht herstellen. Een aanwijsbare fout in hoofde van de vereniging van mede-eigenaars of een gebrek in de gemene delen is daarvoor niet vereist.
De individuele mede-eigenaar moet wel bewijzen dat er voor hem abnormale hinder veroorzaakt wordt door de uitvoering van de bedoelde werken die bovendien toerekenbaar is aan de vereniging van mede-eigenaars, opdat deze laatste gehouden zou kunnen worden tot vergoeding van de kosten voor de daaruit voortvloeiende werken aan de privatieve delen.
Conclusie
9. Voor elk concreet project dat werken omvat aan de gemene delen van een appartementsgebouw die tevens een impact hebben op bepaalde privatieve delen – ongeacht of het gaat om onderhoud, herstelling, renovatie of vernieuwing –, lijkt het op grond van bovenstaande rechtspraak aldus niet alleen aangewezen om in de statuten na te gaan welke onderdelen van de terrassen of balkons gemeenschappelijk of privatief zijn.
Bovendien lijkt het tevens aangewezen om de oorzaak/noodzaak van die werken aan de terrassen of balkons duidelijk te laten bepalen door een technisch deskundige ter zake. Op basis van zijn advies zouden discussies over de toepassing van voormelde principes inzake de verdeling van de daaraan verbonden kosten mogelijks immers voorkomen kunnen worden.
Alleszins dient de vereniging van mede-eigenaars er steeds op toe te zien dat de eventuele hinder die uit bepaalde werkzaamheden aan gemeenschappelijke terras- of balkondelen zou kunnen voortvloeien, zoveel als mogelijk beperkt wordt voor de individuele mede-eigenaars, hetgeen des te meer geldt indien ten gevolge daarvan ook werken uitgevoerd moeten worden aan privatieve delen.
Info
Liesbet Van Gijsel
Senior Associate
Advocaat - Avocat - Lawyer
Leuven
+32 16 22 24 73
Brussels
+32 2 646 69 55