Tous nos syndics s’en plaignent… et force est de constater que les banques se détournent des copropriétés ! Osons le dire franchement ; les banques ne veulent plus s'embêter avec les copropriétés… ou alors c’est moyennant finance…
Les désagréments bancaires de nos syndics se multiplient de façon troublante et prennent à des proportions inquiétantes tant du côté des syndics que des copropriétaires/syndics. Nous en voulons pour preuve le dernier article du SNPC dans le CRI du mois de décembre avec pour titre «banques et copropriété : grand désamour » …
Les plaintes de nos syndics s’articulent sur plusieurs niveaux ; refus d’ouvrir un compte de copropriété, gestion inappropriée des fonds de réserves, tarifs en forte hausse… etc.
1/ Refus d’ouvrir un nouveau compte d’ACP
Les syndics se heurtent de plus en plus souvent au refus des banques d’ouvrir un nouveau compte pour une copropriété. Certaines banques, si elles ne refusent pas, ont adopté des procédures administratives très lourdes et démotivantes pour les syndics qui ont, disons le franchement, autre chose à faire que d’accumuler les rendez-vous bancaires pour une signature ou un code pin. En 2023 les signatures électroniques sont tout à fait valables et sécurisées. Comme chacun le sait, la loi sur la copropriété oblige le syndic à ouvrir au moins deux comptes bancaire pour l’ACP.
Art 3.86-§3 Cc: " … Le patrimoine de l'association des copropriétaires est composé, au minimum, d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve. … Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’association des copropriétaires. …"
D’une banque à l’autre les procédures divergent, mais nous interrogeons quand même à juste titre sur l’avenir de la gestion financière des copropriétés si toutes les banques décident un beau jour de ne plus ouvrir de comptes pour les copropriétés !
Ceci est bien sur un scenario très improbable, qui mettrait les syndics et les ACP dans une position absurde. Mais si la situation actuelle perdure et s’amplifie, cela réduira non seulement considérablement la marge de manœuvre des syndics et cela impliquera une plus grande complexité de leur gestion financière. Par exemple, lorsqu’un syndic reprend une nouvelle copropriété, il a de multiples raisons pour ne pas continuer à utiliser le compte géré par son prédécesseur. L’une d’elle est bien évidemment qu’il souhaite se distancier de la gestion antérieure à son mandat et commencer sa mission à zéro.
Par ailleurs au niveau de la gestion comptable globale du cabinet de syndic, il n’est pas souhaitable d’avoir une multiplicité de comptes bancaires dans des banques différentes ayant des systèmes incompatibles. C’est pourquoi le nouveau syndic optera presque systématiquement pour une clôture du compte du syndic sortant, et l’ouverture d’un nouveau compte dans une autre banque ; le plus souvent, une banque ou il a centralisé tous les comptes de son portefeuille.
2/ Tarifs en forte hausse
En 2022 nos membres ont reçu des courriers annonçant des augmentations substantielles de tarifs de gestion des comptes : jusqu’à 250 € par an pour un compte à vue d’ACP… ! (voir la réponse d’un syndic ci-dessous).
Par ailleurs, ces courriers contiennent souvent des ultimatums exigeant une réponse dans un délai très court, à défaut de quoi l’ACP est censée avoir donnée sont accord avec la nouvelle tarification.
Même si ces augmentations de tarifs de gestions des comptes bancaires des ACP ne concernent pas les syndics directement, c’est-à-dire au niveau de leurs finances personnelles, elles mettent les syndics dans une situation très compliquées d’une part vis-à-vis des copropriétaires en d’autre part dans le cadre de l’organisation de la gestion financière de leurs ACP en portefeuille.
Les banques font elles semblant d’oublier que le syndic n’est pas l’organe décisionnaire de l’ACP ? Pour rappel le syndic est le mandataire de l’ACP et a pour tâche d’exécuter les décisions de l’Assemblée Générale. Il devrait donc pour accepter les nouvelles conditions du contrat, demander l’avis de l’Assemblée générale. Clairement, les syndics ne sont donc pas en mesure de répondre à ces courriers dans le délai imparti.
En fait, il serait impossible au syndic d’organiser une AG extraordinaire sur un tel sujet et dans un si bref délai. D’autant plus qu’une telle AG s’accompagne d’honoraires supplémentaires en raison des prestations spéciales qu’elles exigent ; cela s’avérerait totalement contreproductif , sans compter le risque de se mettre les copropriétaires à dos
Les copropriétaires et les syndics sont donc pris en otages et sont confrontés à des hausses de tarifs inacceptables, surtout de nos jours ou le pouvoir d’achat est déjà en forte diminution.
Autre absurdité, la hausse de tarif se fait par ACP et par compte bancaire ; une grosse ACP de 100 appartements payera autant qu’une petite copropriété de 4 à 10 copropriétaires… S’il y a deux comptes bancaires, cela fait 500 € par an, soit dans le cas d’une petite copropriété de 4 copropriétaires 125€ par an par copropriétaire!
3/ Autres griefs
Nos syndics ont listé un certain nombre de griefs supplémentaires qui résument assez bien les défis auxquels ils sont confrontés ;
- Longueur extrême des étapes administratives lors de l’ouverture d’un compte
- Déplacements multiples en agence pour identification du syndic, signature du mandat, réception de la carte, etc
- Problèmes de connexion avec Itsme et nécessité d’un digipass ;
- Pas d’accès aux extraits de comptes antérieurs lors d’une reprise des comptes par un nouveau syndic ;
- CODA : transmission des codas difficile à mettre en place ;
- Carte bancaire et désactivation du retrait en cash, paiements en magasin, et paiements en ligne
Mais pour quelles raisons les banques se détournent elles à ce point des copropriétés ?
La réponse "bidon" du secteur bancaire
L'UDS (Union des Syndics asbl) a pris contact avec Febelfin pour transmettre au secteur les doléances de ses membres. En réponse à nos questions, le secteur bancaire nous fait savoir que " la politique commerciale des banques leur est propre, et que personne n’est en droit d’intervenir… " On met le tout sur la multiplication des tâches et des contrôles bancaires qui entrainent des frais supplémentaires à leur tour répercutés sur les clients. Dans le contexte économique actuel d’inflation et de paupérisation, les propriétaires d’appartements vont donc subir une pression supplémentaire… une pilule dure à avaler dans le contexte global d’inflation et d’augmentation des tarifs de l’énergie.
En ce qui concerne les différentes étapes administratives on allègue que « les banques sont légalement obligées de procéder à ces vérifications sur base de la loi anti-blanchiment d’argent et des recommandations qui s’y rapportent. Les banques doivent donc se conformer à la loi . »
« Ensuite, toutes les banques n’offrent pas la même gamme de produits et de services (ex. offre, ou non, d’un compte épargne), elles ne disposent pas des mêmes solutions techniques et opérationnelles (ex. Itsme, Digipass, CODA), ou encore n’ont pas les mêmes procédures (ex. mise à disposition des extraits de compte antérieurs ou pas), de sorte qu’il n’existe donc pas de réponse unique .
Enfin, pour ce qui est de « paramétrer » les fonctionnalités d’une carte bancaire, là encore cela dépend d’une banque à l’autre en fonction des produits, des abonnements et des solutions techniques qui y sont liées mais cela ne semble pas exclu. Il faudra cependant aborder ces questions directement avec les banques en question ».
A bon entendeur …
Les comptes des ACP ne sont soidisant plus rentables !
Les banques en sont apparemment venues à telles extrémités pour des raisons de « rentabilité ». Il s’avère que les comptes des ACP ne seraient plus rentables car de plus en plus lourds à gérer. On argumente sur la complexité accrues de l’administration de ces comptes, mais en quoi un compte d’ACP est-il comparable au compte bancaire d’un petite société ? Pourquoi les banques souhaitent-elles assimiler les comptes des ACP à des comptes d’entreprise si ce n’est pour augmenter leurs tarifs ? Il nous semble au contraire, que les comptes des ACP sont moins soumis aux obligations légales que les autres personnes morales.
Registre UBO ? les ACP non soumises
On avance l’argument selon lequel le registre UBO "Ultimate Beneficial Owners" ou "bénéficiaires effectifs" d'une entité juridique constituerait un supplément de travail pour les comptes bancaires des ACP. C’est faux. Il s’avère en effet, que les ACP ne sont pas soumises à cette législation. Car même si une ACP arbore une entité juridique ainsi qu'un enregistrement BCE, elle n'est pour autant pas considérée comme étant une société (loi du 18-09-2017). Les ACP ne sont donc pas soumises aux obligations d'enregistrement dans un registre UBO.
Loi anti-blanchiment ? aucun risque au niveau des ACP
Ensuite, on avance que les banques ont un surcroît de travail dans le cadre du respect de la loi anti-blanchiment dans les copropriétés. Ici encore, l’argument ne tient pas la route… La version actualisée de la loi antiblanchiment du 18 septembre 2017 exonère les syndics des obligations anti-blanchiment. Le syndic est en effet un organe de l’association des copropriétaires, dont il gère exclusivement les parties communes, et cette mission ne l’expose pas à des risques de blanchiment de capitaux. Les ACP ne sont donc pas des entités/organismes assujettis à la loi anti blanchiment .
Plus de comptes d’épargne pour les ACP ; non-sens ou profit ?
Les comptes d’épargne des copropriétés subissent eux-aussi une mutation forcée ! En effet, depuis le début 2022, on nous a signalé que certaines banques refusent désormais de garder les comptes d’épargne des ACP ; certaines ont donc unilatéralement et sans préavis, transformé les comptes d’épargne en en compte à vue !
A postériori, un doute s’installe. Ces transformations de comptes d’épargne en comptes à vue, avaient-elles pour objectif de pouvoir appliquer l’augmentation de tarif annoncée quelques mois plus tard ?
Chacun sait pourtant que conformément à la loi (art 3.86-§3 Cc) le syndic doit ouvrir (au moins) deux comptes pour l’ACP ; un compte à vue pour le fonds de roulement, et un compte distinct pour le fonds de réserve qui est traditionnellement un compte d’épargne. Les syndics ouvrent donc en toute logique un compte d’épargne qui comme son nom l’indique, sert à placer l’épargne des copropriétaires .
Art 3.86-§3 Cc : Ces fonds doivent être placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve;
Malheureusement, même si l’intention du législateur est claire et logique, le texte de la loi ne mentionne pas stricto sensu que le syndic doit ouvrir un compte d’épargne .
Certaines banques ont pris le texte de la loi au pied de la lettre et profité de cette lacune textuelle pour désormais refuser d’ouvrir des comptes d’épargne pour les ACP. Cela fait par la même occasion la bonne affaire, car un compte d'épargne sans frais devient comme par enchantement un compte à vue avec frais. Bien vu …
Pourtant, le législateur avait pris soin en 2018, d’obliger les copropriétés à constituer un fonds de réserve dans le but évident de favoriser l’épargne pour financer tout ou partie des travaux de rénovations énergétiques. Ces comptes à terme ou comptes d’épargne coutent par définition moins cher et rapportent le plus souvent plus qu’un simple compte à vue.
Comment le syndic pourra-t-il, dans ces conditions, encore motiver les copropriétaires à continuer d’alimenter un compte d’épargne qui est devenu un compte courant et dont les frais dépasseront certainement les intérêts… Ce compte ne rapportera de facto plus rien, alors que les travaux et services, eux, augmentent fortement sur le court et long terme.
L’ACP sera donc encline à voter l’opt-out à la majorité des quatre cinquième des voix pour compenser leur perte de pouvoir d’achat sur ce compte.
Ceux pour qui chaque euro compte et qui n’ont pas ou plus de fonds de réserve, voteront contre toute augmentation de leurs charges, donc également contre les rénovations énergétiques indispensables. Nous voilà le pied dans la spirale infernale de la perte de pouvoir d’achat, qui contribue à plonger les habitants d’immeubles en copropriété dans la pauvreté énergétique… ou la pauvreté tout court.
Au rythme actuel il est déjà clair que la transition de la Belgique vers la neutralité climatique en 2050 est irréalisable. C’est donc aux institutions bancaires d’aider les copropriétés au lieu de les mettre en difficulté.
Les copropriétés pèsent pourtant lourd dans la balance
Nous nous permettons ci-dessous une petite extrapolation qui mettra en lumière l’impact financier des copropriété en Belgique. Selon les chiffres officiels il y aurait au 1/10/2021 225.163 copropriétés en Belgique.
Supposons qu’une moyenne de 20.000€ par compte se trouve sur le compte à vue (ce qui semble beaucoup pour une petite ACP mais est dérisoire pour un bâtiment de taille moyenne ou grande), cela représente au minimum quatre milliards et demi d’euros !
A raison de deux comptes par copropriété ce chiffre peut facilement doubler…
Il ne faut pas non plus oublier le potentiel énorme des prêts aux ACP qui représentera à l’avenir une part grandissante des activités financières de notre secteur pour remettre à niveau les bâtiments vétustes ou financer les rénovations énergétiques. N’oublions pas que nous avons une échéance majeure en 2050 qui est encore loin d’être atteinte…
Le secteur de la copropriété est donc comparable à une galaxie immense et incontournable. Elle représente une masse financière énorme et certainement très rentable sans pour cela avoir besoin de décupler les tarifs de gestion des comptes… A cela s’ajoute que comme une galaxie, le secteur de la copropriété est en expansion permanente! Chacun est témoin des nouvelles résidences qui sortent de terre comme des champignons, jusque dans des zones à ce jour plutôt résidentielles.
Bien sûr, il ne faut pas mettre toutes les banques dans le même panier, certaines d’entre elles continuent à garder les mêmes tarifs pour des services sérieux à la copropriété. Certaines proposent même de services spécifiques à la copropriété et des solutions d’emprunts adaptés. Mais les copropriétés ne sont pas des vaches à lait ! Et puisque le secteur ne peut globalement rien faire pour nous, c’est à vous syndics, de vous mettre à la recherche de ces perles rares et de négocier en faveur de vos ACP.
Si vous êtes victimes de ces pratiques scandaleuses, détournez-vous massivement des institutions bancaires qui vous mettent honteusement sous pression, et faites votre marché auprès des banques respectables, qui vous respectent et proposent des tarifs éthiques .
Projet de loi indispensable et toujours en attente !
Un projet de loi est en attente depuis deux ans qui souhaiterait attribuer aux copropriétés la qualité de consommateur (DOC 55 1372/001). Nous citons ici le résumé :
"Dans bon nombre de cas, l’association est composée d’une large majorité de copropriétaires ayant eux-mêmes la qualité de consommateur lorsqu’ils agissent à titre individuel. Pourtant, la qualité de consommateur n’est pas reconnue dans ce cas-là à l’association des copropriétaires, ce qui permet à certaines firmes lui fournissant des prestations d’imposer des conditions anormalement désavantageuses. Les auteurs estiment cette situation anormale et la proposition de loi vise donc à accorder la qualité de consommateur à l’association des copropriétaires."
Cette loi, si elle est votée, entrainera un rééquilibrage des rapports entre fournisseurs et copropriétés. Nous ne pouvons donc que nous en réjouir. Reste à savoir quand le Parlement aura l’occasion de se pencher sur la question.
Courrier d’un syndic
Bonjour, Ce fut un peu un choc lorsque j'ai vu le 31 décembre 2022 que tous les comptes bancaires (d’entreprise) de mes ACP avaient soudainement été débités de 250 € avec la description "Consommation Compte d'entreprise XXX" !
Je suis client de XXX depuis de nombreuses années, aussi bien avec tous mes comptes de copropriétés que pour mes comptes privés, et j'ai toujours été très satisfait du service.
Mais maintenant je me sens vraiment piégé par la banque en qui j'avais confiance depuis tant d'années.
Dans la lettre électronique du 6 octobre, il était froidement annoncé que 250 € seront facturés courant décembre pour « Frais annuels de gestion administrative des VME », sans plus d'explications. L'administration est une description vague sous laquelle vous pouvez tout cacher, y compris l'inefficacité. Le message que le service peut être annulé sans frais d'annulation n'est qu'une maigre consolation.
XXX sait très bien qu'il n'est pas possible de changer comme ça les comptes courants des ACP ; car l'impact sur les copropriétaires est trop important (il suffit de penser aux nombreux ordres permanents en cours).
Donc l’ACP est mise au pied du mur ; et ceci ressemble beaucoup à un abus de pouvoir. Lors de la prochaine AG, je serai en tant que syndic, obligé d'expliquer aux copropriétaires ce qui n’est tout simplement pas justifiable ! Le cout de la vie augmente, mais 250 € en plus du coût annoncé à l'ouverture du compte n'est pas vraiment un ajustement d'index
Je tiens également à souligner que 250 € ont été déduits quelle que soit la taille de l’ACP (6 propriétaires ou 100 propriétaires est une différence essentielle), ni la période pendant laquelle le compte a existé chez XXX (une année complète ou récemment ouvert). On s'attendrait à cette façon de travailler de la part de banques de second rang ou douteuses, mais pas d'une banque ayant la réputation de XXX
J'espère donc vraiment que cette facturation sera revue par vos services...
Un comparateur officiel de frais bancaires en France
Lors que l’inflation était estimée à 5,9% en décembre 2022 toute économie est bonne à prendre. Le gouvernement français a donc annoncé la création d’un site internet qui permet de comparer les différents frais bancaires de tous les établissements français.
Ce site, gratuit permet aux consommateurs de trouver la solution la plus adaptée à leurs besoins, en effectuant des recherches par secteur, par service.
Un de nos membres nous a fait parvenir le comparateur ci-dessous ;
Comparateur frais bancaires pour ACP (janvier 2023)
BNP Paribas:
Pack Essential Pro : 11,25 EUR/ trimestre : 45 EUR/an (tva incl.)
Tarif en vigueur à partir du 01/08/2022
Selon site web:
https://www.bnpparibasfortis.be/rsc/contrib/document/1-Website/5-Docserver/BNP/F02436N.pdf
KBC:
KBC Pro : 250 EUR/an (tarif spécial pour ACP) + 39 EUR/an
Selon site web:
https://www.kbc.be/ondernemen/nl/product/betalen-en-betaald-worden/zakelijke-rekeningen/business-pro.html?zone=
BELFIUS :
a) Normalement pour entreprises et associations via agences :
Business Pack : 3,5 EUR/mois, inclus dans le pack :
- un compte de paiement professionnel
- une carte de débit (incluant le forfait de gestion de carte et les services Self-Service Banking, Bancontact et Maestro).
Mais frais de gestion Association des Copropriétaires – tarification annuelle Frais de gestion annuels Imputation au compte principal de l’ACP, indépendamment du nombre de comptes de paiement : 200 EUR/an
b) Via service Public et Social Banking : 15 EUR/mois + 21% TVA 15 EUR/mois + TVA = 17 EUR mois, TVAC = 217 EUR/an
Selon site web:
www.belfius.be/imagingservlet/
GetDocument?src=mifid&id=EEPTARFPSB_FR
ING :
Compte Entreprise Plus ING (compte à vue pour personnes morales)
Gestion du compte (par mois / par compte), en fonction de la catégorie de client :
- entreprise unipersonnelle (max. 1 employé et bilan < 400.000 EUR et revenus < 4.000.000 EUR) ou petite ASBL (bilan < 1.000.000 EUR) : 5,50* EUR
- petite entreprise (bilan < 2.000.000 EUR et revenus < 4.000.000 EUR) : 14,00* EUR
- moyenne ou grande entreprise, client secteurs public ou non marchand, ou client ING Wholesale Banking : 29,00* EUR
*TVA non due
Services inclus (par mois / par compte) : 6,00 EUR
- Au total min. 5,50 + 6 (+ 21% TVA) = 12,76 EUR/mois = 153,12 EUR/an
Tarifs en vigueur au 01/01/23
Selon site web:
https://www.ing.be/Assets/nuid/documents/pricing-list-pro-new-nl.pdf GetDocu-ment?src=mifid&id=EEPTARFPSB_NL
VDK:
5 EUR / mois = 60 EUR/an
ARGENTA:
3,95 EUR/mois = 47 EUR/an
Voir le package pour les personnes morales page 3 sur 17
Selon site web
https://www.argenta.be/content/dam/argenta/documenten/algemeen/tarieven/Tarieflijst.pdf
INFO
Dominique Krickovic
Directrice UVS (Unie van Syndici vzw)
Présidente UDS (Union des Syndics asbl)
Expert assermenté en copropriété (Kavex vzw)