Al onze syndici klagen erover... en wordt dagelijks frappanter dat banken zich distantiëren van mede-eigendommen! Laat ons een kat en kat noemen; banken willen zich niet langer bezig houden met mede-eigendommen... of het is tegen betaling...
De bancaire frustraties van onze syndici nemen op een verontrustende manier toe, en dit zowel voor de syndici als voor de mede-eigenaars/syndici. Het laatste artikel van de SNPC/NEMS in de CRI van december met de titel "banken en mede-eigendom: de liefde is voorbij” is daar een duidelijk bewijs van.
De klachten van onze syndici vertalen zich op verschillende niveaus: weigering om een VME-rekening te openen, ongepast beheer van reservefondsen, sterk stijgende tarieven, enz.
1/ Weigering om een nieuwe VME-rekening te openen
Syndici krijgen steeds meer te maken met de weigering van bepaalde banken om eennieuwe rekening te openen voor een VME. En als zij niet weigeren hanteren ze bijzonder omslachtige en demotiverende administratieve procedures voor syndici die, eerlijk gezegd, andere dingen te doen hebben dan bankafspraken te cumuleren voor een handtekening of een pincode. In 2023 zijn elektronische handtekeningen immers volledig geldig en veilig. Zoals algemeen geweten, verplicht de wet op de mede-eigendom de VME om minstens twee bankrekeningen te bezitten
Art 3.86-§3 BW: "… Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal. … Die bedragen moeten op diverse rekeningen worden geplaatst, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geopend. … "
Van de ene bank tot de andere lopen de procedures uiteen, maar we vragen ons nog steeds terecht af wat de toekomst is van het financieel beheer van appartementsgebouwen als alle banken op een mooie dag besluiten om geen rekeningen meer te openen voor VME’s!
Dit is natuurlijk een zeer onwaarschijnlijk scenario, dat syndici en VME’s in een absurde positie zou brengen. Maar als de huidige tendens zich verder zet of toeneemt, dan zal dat niet alleen de vrijheid en de flexibiliteit van syndici aanzienlijk verminderen, maar ook een grotere complexiteit in hun financieel beheer met zich meebrengen. Wanneer een syndicus bijvoorbeeld een nieuwe mede-eigendom overneemt, heeft hij meerdere redenen om de door zijn voorganger beheerde rekening niet langer te gebruiken. Een daarvan is uiteraard dat hij zich wil distantiëren van het beheer van zijn voorganger en zijn missie vanaf nul wil beginnen.
Bovendien is het op het niveau van de algehele boekhouding van het syndicus- kantoor niet wenselijk om een veelheid aan bankrekeningen bij verschillende banken met incompatibele systemen te beheren. Daarom zal de nieuwe syndicus vrijwel altijd kiezen voor het sluiten van de rekening van de vertrekkende syndicus, en het openen van een nieuwe rekening bij een andere bank; meestal een bank waar hij alle rekeningen in zijn portefeuille heeft gecentraliseerd.
2/ Forse stijging van de prijzen
In 2022 hebben onze leden brieven ontvangen waarin een forse verhogingen van de beheerkosten werd aangekondigd: tot € 250 per jaar voor een VME- zichtrekening...! (zie hieronder de reactie van een syndicus).
Bovendien bevatten deze brieven vaak een ultimatum waardoor syndici, binnen een zeer korte termijn moeten antwoorden. Bij gebreke daarvan wordt de VME geacht akkoord te gaan met de nieuwe aangekondigde prijsverhoging.
Zelfs al zijn de syndici niet rechtstreeks betrokken bij de prijsverhogingen van de banktarieven voor VME’s, dit omdat het hun persoonlijke financiën niet raakt, geraken de syndici daardoor in serieuze moeilijkheden, enerzijds ten aanzien van de mede-eigenaars en anderzijds omwille van het impact op de organisatie van het financieel beheer van hun VME-portefeuille.
Doen de banken alsof ze vergeten zijn dat de syndicus geen beslissingsorgaan is van de VME? Ter herinnering, de syndicus is de lasthebber van de VME en heeft tot taak de beslissingen van de Algemene Vergadering uit te voeren. Hij moet daarom, om de nieuwe contractuele voorwaarden te aanvaarden, de goedkeuring vragen aan de Algemene Vergadering. De syndicus is de facto niet in de mogelijkheid om binnen de gevraagde termijn te reageren.
Bovendien is het niet haalbaar voor de syndicus om over dergelijk onderwerp en in zo een korte termijn een buitengewone Algemene Vergadering te organiseren. Vooral omdat zo'n algemene vergadering gepaard gaat met bijzondere kosten vanwege de extra prestaties, wat volledig contraproductief zou zijn met het risico om de mede-eigenaars nog meer te ergeren.
Kortom, de mede-eigenaars en de syndici worden gewoon gegijzeld en met onaanvaardbare prijsstijgingen geconfronteerd, zeker in deze tijd waarin de koopkracht al fors terugloopt.
Nog een absurditeit, de prijsverhoging naar 250€ per jaar wordt gedaan per VME en per bankrekening; een grote VME van 100 appartementen, betaalt dus evenveel als een kleine mede-eigendom van bvb 4 tot 10 mede-eigenaars... Als er twee bankrekeningen zijn, is dat 500 € per jaar, of in het geval van een kleine mede-eigendom van 4 mede-eigenaars: €125 per jaar per mede-eigenaar!
3/ Andere klachten
Onze syndici hebben een aantal aanvullende grieven opgesomd die de uitdagingen waarmee ze worden geconfronteerd goed samenvatten;
- Extreem langdurende administratieve stappen bij het openen van een rekening
- Meerdere bezoeken aan het agentschap voor identificatie van de syndicus, ondertekening van het mandaat, ontvangst van de kaart, enz.
- Verbindingsproblemen met Itsme en de nood aan een Digipass;
- Geen toegang tot eerdere rekeninguittreksels bij overname van de rekeningen door een nieuwe syndicus;
- CODA: verzending van coda's moeilijk op te zetten;
- Creditcard en deactiveren van mogelijkheid tot geldopname, betalingen in winkels en online betalingen
Maar waarom keren de banken zich zo af van de VME’s?
De reactie van de banksector: een lege doos
De UVS (Unie van Syndici) heeft Febelfin gecontacteerd om de grieven van haar leden over te brengen aan de sector. In antwoord op onze vragen deelt de banksector ons mee dat "het commerciële beleid van de banken een kwestie van eigen beleid is, en dat niemand het recht heeft om tussen te komen..." De verklaring zoekt men bij de vermenigvuldiging van taken en verplichte controles; deze leiden tot extra kosten die op hun beurt doorgerekend worden aan de klanten. In de huidige economische context van inflatie en verarming zullen appartementseigenaars dus extra onder druk komen te staan… een harde pil om te slikken gezien de globale inflatie en stijgende energieprijzen.
Met betrekking tot de verschillende administratieve stappen wordt gesteld dat “banken wettelijk verplicht zijn om deze controles uit te voeren m.b.t. de antiwitwaswetgeving en daaraan verbonden aanbevelingen. Banken moeten zich dus aan de wet houden."
“Vervolgens bieden niet alle banken hetzelfde aanbod van producten en diensten aan (bv. al dan niet een spaarrekening aanbieden). Zij beschikken niet over dezelfde technische en operationele oplossingen (bv. Itsme, Digipass, CODA), of dezelfde procedures (bv. al dan niet verstrekken van vorige rekeninguittreksels). Daarom bestaat er geen eenduidig antwoord.
Tot slot wat betreft het "configureren" van de functionaliteiten van een bankkaart, ook hier hangt het van de ene bank tot de andere af, afhankelijk van de producten, abonnementen en technische oplossingen die eraan gekoppeld zijn, maar het lijkt niet uitgesloten. Deze kwesties zullen echter rechtstreeks met de betreffende banken moeten worden opgepakt”.
Voor de goede verstaander …
VME-rekeningen zijn blijkbaar niet langer winstgevend!
Banken gingen blijkbaar zo ver omwille van de rendabiliteitsoverweging. VME- rekeningen zouden niet langer winstgevend zijn omdat zij steeds omslachtiger te beheren zijn. Men argumenteert over de toegenomen complexiteit van het beheer van deze rekeningen, maar is een VME -rekening echt vergelijkbaar met de bankrekening van een kleine onderneming? Waarom willen banken opeens VME-rekeningen gelijkstellen met bedrijfsrekeningen als het niet de bedoeling was om de tarieven te verhogen? Wij menen integendeel dat VME-rekeningen van een versoepeld kader genieten ten opzichte van andere rechtspersonen.
UBO-register? VME’s niet-onderworpen
Men beweert dat het controleren van UBO-register van de VME als rechtspersoon extra werk zou opleveren. Dit is niet correct. Het blijkt dat de VME niet onderworpen zijn aan deze wetgeving. Want ook al heeft een VME zowel een rechtspersoon als een KBO inschrijving, het wordt niet als een bedrijf beschouwd (wet van 18-09-2017). VME’s zijn daarom niet onderworpen aan registratieverplichtingen in een UBO-register.
Antiwitwaswetgeving? Geen enkel risico op VME-niveau
Vervolgens wordt het argument aangebracht dat de banken een extra werkdruk hebben in het kader van de naleving van de antiwitwaswetgeving in mede-eigendom. Ook hier klopt het niet! De bijgewerkte versie van de antiwitwaswetgeving van 18 september 2017 stelt syndici vrij van antiwitwas verplichtingen. De syndicus is namelijk een orgaan van de vereniging van mede-eigenaars, waarvan hij exclusief de gemeenschappelijke delen beheert, en deze opdracht stelt hem niet bloot aan het risico van witwassen. VME's zijn dus geen entiteiten/organisaties die onderworpen zijn aan de antiwitwaswetgeving.
VME-spaarrekeningen; onzin of profijt?
Ook de reservefondsen ondergaan een "gedwongen" transformatie! Sinds begin 2022 krijgen wij inderdaad te horen dat sommige banken voortaan weigeren om VME-spaarrekeningen verder te houden; sommige banken hebben daarom eenzijdig en zonder voorafgaande verwittiging de spaarrekeningen omgezet in zichtrekeningen!
A posteriori nemen onze twijfels toe. Gebeurde deze omvorming van spaarrekeningen naar zichtrekeningen met voorbedachte raden met de bedoeling om enkele maanden later de aangekondigde prijsverhoging te kunnen toepassen op alle zichtrekeningen?
Iedereen weet echter dat de syndicus volgens art 3.86-§3 BW (minstens) twee rekeningen moet openen voor de VME: een zichtrekening voor het werkkapitaal en een aparte rekening voor het reservefonds, traditioneel is deze laatste een spaarrekening. De syndici openen dan ook logischerwijs een spaarrekening op dewelke, zoals de naam al doet vermoeden, het spaargeld van de mede-eigenaars wordt belegd.
Art 3.86-§3 BW: Deze gelden moeten op verschillende rekeningen worden geplaatst, waaronder een aparte rekening voor het werkkapitaal en een aparte rekening voor het reservefonds.
Helaas, alhoewel de bedoeling van de wetgever duidelijk en logisch was, vermeldt de wettekst niet stricto sensu dat de syndicus een spaarrekening moet openen.
Sommige banken namen de tekst van de wet letterlijk en profiteerden van deze tekstuele lacune om nu te weigeren spaarrekeningen te openen voor VME’s. Dit komt hen bovendien (toevallig?) wonderwel uit, want de spaarrekening zonder kosten wordt plots een rekening mét kosten. Goed gezien …
In 2018 had de wetgever er echter voor gezorgd dat mede-eigendommen verplicht werden een reservefonds op te starten, met als evidente doelstelling het sparen te bevorderen. Het sparen is inderdaad essentieel om de energetische renovatiewerken geheel of gedeeltelijk te financieren, omdat deze termijnrekeningen of spaarrekeningen meestal meer opleveren en minder kosten dan een zichtrekening.
Onder deze omstandigheden, hoe kan de syndicus de mede-eigenaars nog motiveren om een spaarrekening te blijven aanvullen, als deze rekening ondertussen een zichtrekening is geworden waarvan de bankkosten de rente hoogstwaarschijnlijk zullen overstijgen... (sommige spaarrekeningen vertonen soms een negatieve interest). Deze nieuwe omgevormde rekening zal de facto niets meer opleveren, terwijl werken en diensten aan de VME op korte en lange termijn sterk toenemen.
De VME zal daarom geneigd zijn om de opt-out te stemmen (met een meerderheid van vier vijfden van de stemmen) om hun koopkrachtverlies te compenseren.
Wie elke euro telt en geen reservefonds heeft, zal tegen elke verhoging van de kosten stemmen, en dus ook tegen de noodzakelijke energierenovaties. Op deze manier kijken wij machteloos toe op de helse spiraal van koopkrachtverlies die de mede- eigenaars in energiearmoede of gewoon in armoede brengt.
Aan huidig tempo is het nu al duidelijk dat de transitie van België naar klimaatneutraliteit in 2050 onhaalbaar is geworden. Het is dus aan de bankinstellingen om flatgebouwen te helpen in plaats van ze in moeilijkheden te brengen.
Appartementen wegen echter zwaar op de weegschaal
Hieronder een kleine extrapolatie over de financiële impact van mede-eigendom in België. Volgens officiële cijfers zouden er op 1/10/2021 225.163 mede-eigendommen zijn in België.
Ervan uitgaande dat er gemiddeld € 20.000 per rekening op de zichtrekening staat (wat veel lijkt voor een kleine VME maar belachelijk weinig is voor een middelgroot tot groot gebouw), komt dit neer op minstens vier en een half miljard euro!
Met twee rekeningen per mede-eigendom kan dit cijfer gemakkelijk verdubbelen... Wij mogen ook het enorme potentieel van leningen aan de VME’s ook niet uit het oog verliezen.
Deze leningen zullen in de toekomst een steeds groter deel van de financiële activiteiten van onze sector vertegenwoordigen: dit om oudere gebouwen te renoveren maar ook om energierenovaties te financieren. De belangrijke deadline van 2050 is lang niet gehaald...
Onze sector is daarom vergelijkbaar met een immens sterrenstelsel. De mede- eigendommen vertegenwoordigen een enorme financiële massa die zonder twijfel zeer winstgevend is, zonder de tarieven voor het beheer daarvan te moeten vertienvoudigen... Bovendien breidt de sector van mede-eigendom voortdurend uit, zoals een sterrenstelsel! Iedereen ziet hoe de nieuwe gebouwen als paddenstoelen uit de grond schieten, ook in gebieden die tot nu toe nog vrij residentieel waren.
Natuurlijk moet je niet alle banken over dezelfde kam scheren, sommige blijven dezelfde tarieven hanteren voor serieuze diensten. Sommige bieden zelfs specifieke VME-diensten aan alsook aangepaste VME- leningen. Maar mede-eigendommen zijn geen melkkoeien! En aangezien de sector in het algemeen niets voor ons kan doen, is het aan de syndici om deze zeldzame parels op te zoeken en te onderhandelen ten gunste van de VME’s.
Indien u het slachtoffer bent van onaanvaardbare praktijken, keer u dan massaal af van deze instellingen die u op deze schandalige wijze onder druk zetten, en ga op zoek naar respectabele banken die ethisch handelen en haar klanten respecteren.
Belangrijk wetsvoorstel nog in behandeling!
Een wetsvoorstel dat de hoedanigheid van de consument aan mede-eigendommen zou willen toekennen is al twee jaar in afwachting (DOC 55 1372/001). Wij citeren hier de samenvatting:
“Veelal bestaat de vereniging voor het merendeel uit mede-eigenaars die, wanneer zij als individu optreden, de hoedanigheid van consument hebben. De vereniging van mede-eigenaars mag die hoedanigheid echter niet hebben; daardoor kunnen sommige bedrijven die voor dergelijke verenigingen prestaties leveren, ze abnormaal ongunstige voorwaarden opleggen. De indieners van dit wetsvoorstel vinden dat zulks niet kan. Ze stellen derhalve voor de vereniging van mede-eigenaars de hoedanigheid van consument te verlenen”
Als deze wet gestemd wordt, zal dit leiden tot een nieuw evenwicht in de relatie tussen leveranciers en mede-eigenaars. Wij kunnen ons dus alleen maar verheugen. Het valt nog te bezien wanneer het Parlement de gelegenheid krijgt zich over de kwestie te buigen.
Brief van een syndicus
“ Hallo, Het was even schrikken toen ik op 31 december 2022 vaststelde dat al mijn (zakelijke) VME-rekeningen ineens met € 250 werden gedebiteerd met als omschrijving "Verbruik XXX Bedrijfsrekening"!
Ik ben al vele jaren klant bij XXX, zowel met al mijn VME-rekeningen als voor mijn privérekeningen, en ik ben altijd heel tevreden geweest over de service.
Maar nu voel ik me echt gepakt door de bank die ik al zoveel jaren vertrouwde.
In de elektronische brief van 6 oktober werd koel meegedeeld dat er in de loop van december € 250 zouden worden gefactureerd voor “Jaarlijkse kosten administratief beheer VME's”, dit zonder verdere toelichting. Administratie is een vage omschrijving waaronder je alles kunt verbergen, ook inefficiëntie.
De bevestiging dat de diensten zonder kosten kunnen opgezegd worden, is een magere troost. XXX weet heel goed dat het op deze manier niet mogelijk is om van VME-zichtrekeningen te veranderen omdat de impact op de mede- eigenaars te groot is (denk maar aan de vele doorlopende opdrachten).
De VME staat dus met de rug tegen de muur; en dit lijkt erg op machtsmisbruik. Bij de volgende AV ben ik als syndicus verplicht om aan de mede-eigenaars uit te leggen wat nu eenmaal niet te rechtvaardigen is! De kosten van levensonderhoud stijgen, maar € 250 bovenop de kosten aangekondigd bij het openen van de rekening is niet echt een indexaanpassing.
Ik wil er ook op wijzen dat er € 250 werd afgehouden, ongeacht de grootte van de VME (6 eigenaars of 100 eigenaars is een belangrijk verschil), noch de periode dat de rekening bij XXX bestond (een volledig jaar of recent geopend). Men zou deze handelspraktijken van tweederangs banken of instellingen kunnen verwachten, maar zeker niet van een bank met de reputatie van XXX.
Ik hoop dan ook van harte dat deze facturatie door uw diensten zal worden herzien, ……. "
Een officiële vergelijking van bankkosten in Frankrijk
Hoewel de inflatie in december 2022 werd geschat op 5,9%, is elke besparing welkom. De Franse regering heeft daarom de oprichting aangekondigd van een website die het mogelijk maakt om de verschillende banktarieven van alle Franse vestigingen te vergelijken.
Deze gratis site stelt de consument in staat om de oplossing te vinden die het beste bij zijn behoeften past, door zoekopdrachten uit te voeren per sector, per dienst en per regio.
Een van de UVS-leden stuurde ons onderstaande vergelijkingen:
BNP Paribas:
Pack Essential Pro : 11,25 EUR/ trimester : 45 EUR/jaar (BTW incl.)
Tarief van toepassing sinds 01/08/2022
Website:
https://www.bnpparibasfortis.be/rsc/contrib/document/1-Website/5-Docserver/BNP/F02436N.pdf
KBC:
KBC Pro: 250 EUR/jaar (speciale kost voor VME’s) + 39 EUR/jaar
Website:
https://www.kbc.be/ondernemen/nl/product/betalen-en-betaald-worden/zakelijke-rekeningen/business-pro.html?zone=
BELFIUS :
a) Voor bedrijven en verenigingen via agentschappen :
Business Pack : 3,5 EUR/maand, inbegrepen in het pack:
- een professionele betaalrekening
- een debetkaart (met inbegrip van het forfait voor beheer van de bankkaart en van de diensten Self-Service Banking, Bancontact en Maestro)
maar beheerkosten voor VME’s: Jaarlijkse administratieve beheerskosten aangerekend op de hoofdrekening van de VME, ongeacht het aantal betaalrekeningen: 200 EUR/jaar
b) Via dienst Public et Social Banking (te vermijden): 15 EUR/maand + BTW = 17 EUR maand, BTW incl. = 217 EUR/jaar
Website: https://www.belfius.be/imagingservlet/GetDocument?src=mifid&id=EEPTARFPSB_FR
ING :
Ondernemingsrekening Plus (voor rechtspersonen)
Beheren van de rekening (per maand / per rekening), in functie van de klantencategorie:
- kleine vzw (balans < 1 miljoen € 5,50 * EUR
- Kleine onderneming (balans < 2 miljoen € en omzet < 4 miljoen €) 14,00 * EUR
- Middelgrote of grote onderneming of non-profitsectorklant 29,00 * EUR
* Btw niet verschuldigd.
Inbegrepen diensten (per maand / per rekening) 6,00 EUR
- totaal min. 5,50 + 6 (+ 21% BTW) = 12,76 EUR/maand = 153,12 EUR/jaar
Tarief van kracht op 01/01/23
Website:
https://www.ing.be/Assets/nuid/documents/pricing-list-pro-new-nl.pdf GetDocu-ment?src=mifid&id=EEPTARFPSB_NL
VDK:
5 EUR / maand = 60 EUR/jaar
* Btw niet verschuldigd.
ARGENTA:
3,95 EUR/maand = 47 EUR/jaar
Zie pakket voor rechtspersonen op pagina 3 op 17
Website:
https://www.argenta.be/content/dam/argenta/documenten/algemeen/tarieven/Tarieflijst.pdf
INFO
Dominique Krickovic
Directrice UVS (Unie van Syndici vzw)
Voorzitter UDS (Union des Syndics asbl)
Beëdigd Expert in Mede-eigendom (Kavex vzw)