L'utilisation des langues en Belgique est fondamentalement libre et garantie par les articles 30 et 129 de la Constitution belge qui depuis 1831 protègent constitutionnellement la liberté de choix des langues. "L'emploi des langues usitées en Belgique est facultatif; il ne peut être réglé que par la loi, et seulement pour les actes de l'autorité publique et pour les affaires judiciaires."
Le législateur ne peut restreindre la liberté linguistique que dans un nombre limité de domaines. Les articles 30 et 129 de la Constitution les énumèrent : les actes de l'autorité publique ; la matière judiciaire ; la matière administrative ; l'enseignement dans les établissements créés, subventionnés ou reconnus par le gouvernement ; les relations sociales entre les employeurs et leur personnel ; les actes et registres des entreprises prescrits par la loi et les règlements.
Que dit la loi sur la copropriété ?
L’ACP n'a pas le choix de la langue dans
laquelle elle rédige ses documents officiels.
La langue dans laquelle les documents et les communications de l'association des copropriétaires doivent être rédigés est entièrement déterminée par les dispositions légales et la langue de la région dans laquelle l'immeuble est situé.
La communication relative à la copropriété doit se faire dans la (les) langue(s) de la région où se trouve l'immeuble.
1. Le champ d'application de l'article
3.96 dans le contexte de la copropriété
L'article 3.96 du code civil stipule que les
communications de l'ACP aux copropriétaires
doivent être rédigées dans la langue de la
région linguistique dans laquelle se trouve
l'immeuble.
Code civil Art. 3.96 – Langue : " Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir la traduction de tout document relatif à la copropriété émanant du syndicat des copropriétaires, si cette traduction doit être faite dans la langue ou l'une des langues de la région linguistique dans laquelle se trouve le bâtiment ou le groupe de bâtiments ».
Cela signifie que tous les documents officiels de l'ACP, tels que les rapports de l'assemblée générale, les statuts et les annonces importantes, doivent être rédigés dans cette langue. La législation sur la copropriété vise ainsi à protéger les droits de tous les copropriétaires et à garantir que l'information est claire et accessible dans la langue habituelle de la région. En pratique, cela signifie que les documents officiels, les rapports et les décisions émanant de l'ACP doivent être rédigés dans la langue de la région.
Cet article se concentre donc principalement sur les documents internes et la correspondance au sein de l'ACP, et moins sur les procédures judiciaires dans lesquelles les copropriétaires individuels peuvent être impliqués. Il existe donc une distinction juridique entre les communications au sein de l'ACP et les procédures judiciaires liées à des litiges.
Tradition francophone en Flandre
Dans le passé, notamment avant
l'instauration des lois linguistiques modernes
en Belgique, le français était souvent la
langue dominante dans les documents
juridiques et administratifs, même en Flandre.
Cela pouvait être particulièrement vrai pour des villes comme Knokke, Bruges ou Gand, où une élite francophone influente existait.
Les statuts en français pour un immeuble situé en Flandre résultent souvent d’une combinaison de facteurs historiques, de pratiques internes de copropriété ou de demandes des copropriétaires francophones. Ces pratiques étaient monnaie courante pour les ACP au littoral qui comptaient parmi leurs copropriétaires beaucoup de francophones. Les syndics avaient à l'époque également l'habitude de rédiger une version des rapports des assemblées générales en Français. Ces pratiques sont aujourd'hui révolues.
Toutefois, la législation flamande impose une stricte conformité linguistique, et ces documents doivent, en principe, être traduits ou rédigés en néerlandais pour être juridiquement valides.
2. Droit à la traduction
Le droit à la traduction dans la loi belge sur la
copropriété, tel que prévu à l'article 3.96 du
Code civil, prévoit qu'un copropriétaire peut
obtenir, sur demande, une traduction de
tout document émanant de l’ACP, tel que les
procès-verbaux, les rapports et les statuts.
Cette traducti on doit être disponible dans la langue ou l'une des langues de la région linguistique dans laquelle se trouve l'immeuble. Les frais de traduction sont à la charge de l'association des copropriétaires.
- Application aux documents de l’ACP : Le droit à la traduction s'applique spécifiquement aux documents envoyés par l’ACP aux copropriétaires.
- Langue de la région: La traduction doit être effectuée dans la langue (ou l'une des langues) de la région où se trouve le bâtiment. Dans les régions unilingues (comme la Flandre), cela signifie une traduction en néerlandais, tandis que dans certaines communes bruxelloises, les deux langues (néerlandais et français) sont possibles en raison du bilinguisme territorial.
- Aucune incidence sur les procédures judiciaires:Cette règle concerne la communication interne de l'ACP et n'affecte pas la langue des procédures judiciaires dans lesquelles les copropriétaires ou l'ACP peuvent être impliqués.
Concrètement, cela signifie que:
- En Flandre : Seules les traductions en néerlandais sont possibles.
- En Wallonie : Seules les traductions en français sont possibles.
- Dans la région germanophone : Seules les traductions en allemand sont possibles
- À Bruxelles : Les traductions en
néerlandais et en français sont possibles,
étant donné le statut bilingue de
certaines communes. Les communes
bilingues se trouvent uniquement dans
la Région de Bruxelles-Capitale, où
le français et le néerlandais ont un statut
officiel égal.
Attention : les communes à facilités ne transforment pas la commune en une entité bilingue. L'administration reste régie par la langue officielle de la région. Ces facilités permettent aux habitants des minorités linguistiques de: - Recevoir des documents administratifs dans leur langue.
- Communiquer avec les autorités locales dans leur langue.
- Accéder à certains services publics,
comme l'enseignement, dans leur langue
- Pas d'obligation pour les autres langues : l'ACP n'est pas tenue de fournir des traductions dans des langues non officielles de Belgique, telles que l'anglais.
Le régime des facilités linguistiques est une exception à la règle générale d'unilinguisme des régions linguistiques en Belgique, visant à protéger les droits des minorités linguistiques dans des zones spécifiques.
3 . Quand une traduction est-elle
nécessaire ?
Le droit à la traduction, tel que prévu à
l'article 3.96 du code civil, est destiné aux
situations où l'ACP rédige des documents
dans une langue autre que celle de la région
où se trouve l'immeuble. C'est le cas par
exemple:
- Si les statuts et/ou le ROI sont rédigés dans une autre langue.
- Pour les devis, lettres de tiers ou de fournisseurs rédigés dans une autre langue.
- Si l'ACP d'une région néerlandophone rédige des documents dans une autre langue pour quelque raison que ce soit, un copropriétaire néerlandophone peut exiger une traduction en néerlandais, car il s'agit de la langue officielle de la région.
- À Bruxelles-Capitale, où les deux langues (français-néerlandais) sont officielles, un copropriétaire peut demander une traduction dans l'autre langue officielle de la région (c'est-à-dire du français au néerlandais ou vice versa).
4. Procédures judiciaires et choix de la
langue
Les procédures judiciaires ne sont
généralement pas liées au régime
linguistique d'une ACP, mais plutôt au
régime linguistique des arrondissements
judiciaires. À Bruxelles, les tribunaux
néerlandophones et francophones peuvent
connaître des affaires et les parties peuvent
demander un changement de langue dans
certaines circonstances, à condition que
cela soit fait conformément aux règles et
à la jurisprudence applicables. Dans les
arrondissements flamands ou wallons,
des règles unilingues s'appliquent aux
procédures, en fonction de la région/zone
linguistique.
Les procédures judiciaires diffèrent donc, par leur nature et leur contexte juridique, de la communication interne au sein de l'ACP. Lorsqu'un copropriétaire a un différend avec l'ACP et que cela conduit à une procédure judiciaire, il peut être en mesure de choisir une autre langue s'il en fait la demande à temps et selon la procédure appropriée. Cette possibilité est plus forte dans une région bilingue comme Bruxelles, où les tribunaux disposent d'une plus grande marge de manœuvre pour autoriser les changements de langue.
Une jurisprudence dangereuse
M. I., copropriétaire d'un immeuble géré par la société CN, a été assigné en justice par l'association pour des arriérés de provisions et de charges.
Pour rappel, les provisions sont les sommes anticipées (avances) demandées aux copropriétaires pour couvrir des dépenses futures alors que les charges sont les dépenses réelles et effectives engagées par la copropriété pour le fonctionnement et l’entretien de l’immeuble.
En première instance, lors de l'audience de mars 2024, il a été condamné par défaut à payer les arriérés et les charges. Cependant, suite à ce jugement, M. I. a fait appel et a demandé le changement de langue en français, en invoquant ses droits consacrés par la Constitution et la Convention européenne des droits de l'homme.
Décision du tribunal
Le tribunal a reconnu le droit de M. I. à
demander un changement de languemalgré sa défaillance en première instance.
Dans son arrêt, le tribunal s'est référé à la
Cour constitutionnelle et à des décisions
judiciaires antérieures, selon lesquelles un
défendeur peut également demander un
changement de langue en appel, à condition
qu'il le fasse dans les délais impartis.
Dans son arrêt, la Cour a approuvé le changement de langue, renvoyant l'affaire au tribunal francophone de première instance de Bruxelles. La Cour a également confirmé que les déclarations et les documents précédemment produits par le requérant restent joints au dossier, ce qui permet au procès de reprendre sans délai dans la nouvelle langue.
Analyse juridique et critique de la
situation
À l'ère de Google Translate et de l'I.A., les
langues ne sont plus un fardeau si lourd, cet
arrêt pourrait en étonner plus d’un.
Mais il met en évidence les efforts du
système judiciaire belge pour sauvegarder
les droits des personnes dans les affaires
sensibles à la langue. En liant le droit à un
procès équitable au choix de la langue,
la Cour fait preuve d'un engagement fort
en faveur de la sécurité juridique et de
l'accessibilité du système judiciaire.
Mais d’aucuns dont nous faisons partie voient dans la demande de changement de langue une forme d'abus de procédure visant à retarder le procès. Le choix fait par le tribunal de défendre le droit individuel à un procès dans une langue compréhensible est placé au-dessus de l'efficacité de la procédure et du bien général, celui de la copropriété. Chercher à différer ses obligations financières en usant de moyens procéduraux constitue une pratique inacceptable, non seulement sur le plan juridique mais également sur le plan moral et communautaire.
Cette décision qui finalement retarde la récupération des arriérés pour l’ACP est d’autant plus incompréhensible que ce copropriétaire ne s’était même pas présenté à l’audience et avait déjà été condamné par défaut. Son absence lors de l’audience, combinée à ses retards de paiement, semble témoigner d’un désintérêt et un manque de respect total pour la copropriété et ses obligations.
Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses provisions (appels de fonds) ou ses charges, les autres membres de l'ACP doivent compenser ce manque. Le syndic devra donc procéder à une augmentation des provisions des autres copropriétaires. Ce jugement crée une situation injuste et pénalisante tout particulièrement pour les copropriétaires respectueux de leurs obligations.
Cette situation pose une question cruciale : quel est l’avenir pour les copropriétés si elles sont fragilisées par le manque de respect récurrents de certains copropriétaires ? Cela est d’autant plus choquant que ces derniers continuent à profiter des services collectifs – éclairage, nettoyage, gestion du syndic, voire même du chauffage – sans contribuer financièrement, alors que les autres doivent assumer leurs obligations.
Un tel comportement met potentiellement en péril l’équilibre financier et la gestion des copropriétés. Si la copropriété n’est pas en mesure d’honorer ses paiements aux fournisseurs (éclairage, nettoyage, chauffage, entretien des ascenseurs, etc.), cela peut entraîner des interruptions de services essentiels ou une dégradation des conditions de vie dans l’immeubl.
Le syndic, qui agit pour le compte de l’ACP, est contraint de gérer ces situations complexes, ce qui alourdit la charge administrative et potentiellement génère des frais supplémentaires pour l’ensemble des copropriétaires.
Le contexte spécifique de
Bruxelles-Capitale
La situation à Bruxelles est unique en ce
sens qu'il s'agit d'une région bilingue où
le néerlandais et le français sont tous deux
des langues officielles. Il est donc possible
pour un justiciable de choisir une autre
langue dans les procédures judiciaires, à
condition qu'elle s'inscrive dans le cadre
des lois linguistiques belges et des droits de
l'homme.
Cette décision a été manifestement influencée par le fait que Bruxelles est une région bilingue, ce qui rend les deux langues officielles et donne aux citoyens une plus grande flexibilité dans le choix de la langue dans les procédures judiciaires.
En Flandre, une telle décision serait peutêtre moins probable, car la Flandre est une région strictement monolingue où le néerlandais est la seule langue officielle pour les procédures judiciaires et les questions administratives. Dans les tribunaux flamands, les demandes de changement de langue en faveur du français sont généralement rejetées, sauf dans des circonstances exceptionnelles, par exemple lorsque des droits fondamentaux (comme le droit à un procès équitable) seraient compromis.
Cependant, il existe des garanties juridiques basées sur les traités européens relatifs aux droits de l'homme qui pourraient, dans certains cas, placer les droits linguistiques au-dessus des réglementations nationales. Si une personne en Flandre pouvait démontrer que son droit à un procès équitable a été violé par des restrictions linguistiques, un juge pourrait théoriquement envisager la possibilité d'autoriser une traduction, mais cela serait très exceptionnel.
Cette décision s'explique par la combinaison du statut bilingue de Bruxelles et des droits fondamentaux de la personne concernée. La loi linguistique belge fixe des règles strictes pour la copropriété de la langue des documents, mais n'affecte pas directement la langue dans laquelle les procédures judiciaires peuvent être menées, en particulier à Bruxelles où les deux langues sont officielles.
Info
Mevr. Dominique Krickovic
Directeur UVS (Unie van Syndici)
Info
Mme Dominique Krickovic
Présidente UDS (Union des Syndics)