Récemment, des inquiétudes ont émergé concernant l'impact possible de la législation anti-blanchiment sur les syndics. L'administration a envoyé une lettre à un membre de l'UDS (Union des Syndics) posant des questions sur les obligations des syndics en vertu de cette loi. La réponse de l'UDS, soutenue par des arguments juridiques, souligne pourquoi cette réglementation ne devrait pas s'appliquer à leur profession.
La position administrative
Dans la lettre de l'administration, il est indiqué que les syndics pourraient devoir se conformer aux exigences de l'article 3, 1°, b) ou c) de la loi anti-blanchiment. Cet article définit quels prestataires de services aux entreprises doivent s'enregistrer et respecter des mesures spécifiques de lutte contre le blanchiment d'argent. Il s'applique notamment aux personnes ou entités fournissant des sièges sociaux ou des adresses administratives aux entreprises. Étant donné que les ACP (associations de copropriétaires) sont des personnes morales, cela pourrait avoir un impact sur les syndics.
"Sur la base de votre premier mail, nous concluons que vous ne fournissez pas de siège social, mais une adresse (de correspondance). Si tel est effectivement le cas, vous devez vous enregistrer en tant que prestataire de services aux entreprises. Si vous êtes enregistré en tant que prestataire de services aux entreprises, vous serez soumis au champ d'application de la loi antiblanchiment.
Arguments de l'UDS
À l'UDS, nous avons cependant formulé une réponse nuancée, mettant en avant la position unique du syndic au sein de l’ACP. L'essence de l'argumentation est que les syndics ne sont pas des prestataires de services externes ou commerciaux, mais qu'ils agissent en tant qu'organes exécutifs de l'ACP. Cela signifie qu'ils ne sont pas des tiers, mais qu'ils agissent en tant que mandataires de l'ACP, une construction juridique dans laquelle ils agissent au nom et pour le compte de l'ACP
Pas de prestation de services commerciaux
Un point important est que la gestion des immeubles est considérée comme une prestation de services intellectuels et non comme une activité commerciale. De plus, toutes les transactions financières et les tâches de gestion sont effectuées numériquement et sans argent liquide, dans le cadre d'un système de comptabilité en partie double strictement réglementé, comme prescrit par la loi.
Position de l'Institut Professionnel des Agents Immobiliers
L'Institut Professionnel des Agents Immobiliers (IPI) a toujours indiqué que les syndics ne sont pas soumis à la législation anti-blanchiment. Cela est soutenu par un document spécifique sur le site de l'IPI décrivant clairement le rôle et les obligations des syndics.
Considérations pratiques et nouvelle législation
La loi sur la copropriété stipule que le siège de la VME est situé dans l'immeuble.
L'article 3.86 §1 2° du Code civil déclare que l’ACP " a son siège dans l’immeuble. S’il s’agit d’un groupe d’immeubles, l’acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l’association."
L'UDS (Union des Syndics) a proposé il y a des années au ministre de la Justice de placer le siège de l’ACP au bureau du syndic. Avec l'inscription obligatoire à la BCE, cela serait désormais une modification législative réalisable et utile.
Parce que le siège est situé dans l'immeuble, les lettres ordinaires ou les factures peuvent être envoyées au siège social et non directement au syndic.
La loi prévoit tout de même une exception pour les lettres recommandées, qui doivent également être adressées au syndic :
Article 3.89 §5 4° du Code civil : " …Sous réserve de dispositions contraires dans le présent sous-titre, la correspondance recommandée est, à peine de nullité, adressée au domicile, ou à défaut, à la résidence ou au siège social du syndic et au siège de l’association des copropriétaires ;"
Le problème est que l’ACP ne dispose généralement pas de sa propre boîte aux lettres, ce qui signifie que les courriers peuvent ne pas être déposés ou se retrouver parmi les publicités, où ils ne sont pas trouvés ou trop tard. Ces lettres peuvent être importantes mais n'arrivent donc pas ou pas à temps chez le syndic...
Même s'il y a une boîte aux lettres, il n'y a souvent personne pour l'ouvrir régulièrement. De plus, cette personne devrait remettre tous les courriers et factures quotidiennement au syndic, ce qui n'est pas réaliste.
De facto, le courrier doit finalement, directement ou indirectement, parvenir au syndic.
Ce problème logistique souligne pourquoi il est irréaliste d'obliger les syndics à s'enregistrer en tant que prestataires de services aux entreprises.
Espérons que la nouvelle législation sur la facturation électronique, qui entrera en vigueur en janvier 2026, résoudra cette question.
Conclusion
La discussion sur l'application de la législation anti-blanchiment aux syndics est un exemple de la manière dont les règles juridiques et administratives peuvent parfois avoir un impact imprévu sur des professions spécifiques.
En raison de leur rôle en tant que prestataires de services non commerciaux et organes exécutifs de l'ACP, l'enregistrement obligatoire pour les syndics semble injustifié et inutilement contraignant.
Nous restons cependant vigilants quant aux évolutions futures et aux éventuelles adaptations de la législation.
Info
Mme. Dominique Krickovic
Présidente de l'UDS - Union des Syndics asbl