Un immeuble d'appartements est construit, habité, puis finalement démoli. Le délai entre la construction et la démolition dépend de nombreux facteurs.
En Belgique, un immeuble résidentiel est légalement construit pour une durée de vie minimale de 50 ans avant que des travaux d'entretien majeurs ne soient nécessaires. Cela ne signifie pas que le bâtiment s'effondrera à son 50e anniversaire. Cela signifie que le constructeur devra mettre en œuvre un ensemble de normes, de directives, de techniques, de matériaux, de connaissances, de savoir-faire, d’expérience et de bon sens, … pour respecter ce délai, quel que soit l’endroit où le bâtiment est érigé. Sans oublier que cela concerne avant tout la stabilité de la construction.
La durée de vie n'a rien à voir avec la responsabilité décennale des entrepreneurs et des architectes. Imaginez que ce fût le cas ?
Il va sans dire que beaucoup dépend du degré de compromis "à la belge"… Les bâtiments des années 50 et 60 semblent mieux résister à l’épreuve du temps que ceux des années 70, 80.
On peut supposer qu'un appartement de luxe à Knokke est « habité » différemment d'un immeuble de logements sociaux dans des villes comme Bruxelles, Anvers ou Liège.
Une durée de vie de 50 ans n'exclut toutefois pas les (petits) travaux d'entretien. Les finitions telles que les travaux de peinture, l'étanchéité des toitures, les joints d'étanchéité, la protection anticorrosion des balustrades métalliques, … ne pourront en aucun cas traverser ces 50 ans sans encombre. Comparez cela à une personne qui achète de temps à autre de nouveaux vêtements, les porte à plusieurs reprises, les lave, les repasse et finit par les remplacer. Les vêtements protègent le corps, les façades et le toit protègent le bâtiment.
Et si, en plus, cela a l’air beau et agréable, c’est un bonus. Il y a donc bel et bien un rôle à jouer pour les propriétaires individuels et les associations de copropriétaires.
Il n'est pas nécessaire de réinventer la roue. Sous la devise "Mieux vaut prévenir que guérir", Buildwise publie depuis des années, en collaboration avec diverses parties, le " Guide d'entretien des bâtiments durables "(www.batimentsdurables.be). Il offre au lecteur une structure pour planifier les inspections et l'entretien.
Les canalisations, les toitures, les façades, les équipements techniques, les fermetures et les finitions extérieures, les finitions intérieures, les installations techniques, l'électricité, les travaux de peinture et les accès sont tous abordés. Le guide souligne avec justesse que des connaissances et un professionnalisme irréprochables sont indispensables pour mener à bien la plupart des tâches.
En tant que spécialiste du béton, FEREB tient à souligner quelques points importants qui contribuent à la durabilité du béton dans la construction de l'immeuble d'appartements. Le point sans doute le plus important en matière de durabilité du béton est de le protéger au maximum contre l'humidité sous toutes ses formes, qu'il s'agisse d'une absorption sur toute la surface ou d'une infiltration strictement locale. L'eau est un élément indispensable à pratiquement tous les mécanismes de dégradation responsables de l'altération et, à terme, des dommages causés au béton. Elle est nécessaire à la prolifération de la végétation, à la carbonatation du béton, à la diffusion des chlorures, à la corrosion des armatures, aux dommages causés par le gel, aux dommages dus au gel-dégel, ainsi qu'à l'alimentation de réactions expansives destructrices telles que la réaction alcali-silice, la formation d'étringite secondaire et la cristallisation.
Dans ce contexte, l'imperméabilisation des sols de balcons et des terrasses, ainsi que la protection des toitures de balcons, des auvents et des structures en béton apparentes revêtent une importance capitale.
Attention, n'oublions pas les structures en béton invisibles de la façade, dissimulées derrière la maçonnerie, les enduits, la pierre naturelle, les revêtements métalliques ou synthétiques. Ces structures ne sont pas visibles, mais tant que l'air y a accès, le béton peut se dégrader, et ce pas nécessairement plus lentement.
L'entretien de la maçonnerie, en particulier des joints, des fissures dans les couches de ciment, des joints élastiques entre les éléments en pierre naturelle, des raccords (joints) dans les revêtements métalliques, ainsi que l'évacuation de l'eau au niveau des revêtements en plastique, est extrêmement important pour empêcher l'eau de pénétrer dans la cavité ou pour minimiser le contact direct avec les structures en béton.
Chaque traitement doit être adapté au substrat concerné, mais aussi à l'ensemble du bâtiment. L'entretien des façades est un véritable casse-tête. Chaque élément doit s'intégrer individuellement dans l'ensemble.
Exemple : peindre avec enthousiasme par-dessus les résidus des trois traitements précédents peut nuire au transport de la vapeur hors du bâtiment et causer des problèmes dans les pièces d'habitation. Travaillez toujours en collaboration avec des spécialistes.
Consultez le site web de la FEREB pour obtenir des informations sur la réparation durable du béton et la liste des spécialistes en réparation, consolidation et protection du béton.
Info
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En collaboration avec
Filip A. Vanhaeren,
Ingénieur Chimiste, ing, MSc (CIBO -
Chemie in Bouw bv)