Chaque syndic connaît la complexité des dossiers de sinistres. Mais que se passe-t-il lorsqu’un dommage causé par un incendie est suivi de la vente de l’appartement concerné ? À qui revient l’indemnité d’assurance : au propriétaire au moment du sinistre ou au nouvel acquéreur ? Cette situation, récemment survenue dans une résidence, met sévèrement à l’épreuve le rôle neutre du syndic.
Les faits
Toutefois, entre la date du sinistre et celle du paiement, la vente de l’appartement concerné a eu lieu (le 27 mai 2025). Tant l’ancien propriétaire que le nouveau propriétaire ont revendiqué le montant.
L’ancien propriétaire s’est appuyé sur le
principe contractuel :
" L’indemnité revient
au propriétaire au moment du sinistre, qui
a payé la prime et subi le dommage.
"
Le nouveau propriétaire a, quant à lui,
soutenu qu’une assurance incendie
constitue un droit accessoire qui suit
le bien, et que l’indemnité a donc été
transférée lors de la vente
Le champ de forces juridiques
Les deux parties disposent d’arguments juridiques valables. La jurisprudence et la doctrine confirment en effet le point de départ contractuel. Toutefois, la loi du 4 avril 2014 relative aux assurances souligne le caractère accessoire de l’assurance.
Cela signifie que le droit à l’indemnisation est, en principe, attaché au bien immobilier lui-même et peut être transféré à l’acquéreur en cas de vente, en particulier lorsque le dommage était encore visible et que le prix de vente en a été affecté.
L’arbitre ultime demeure l’acte de vente : une clause spécifique y figurant est déterminante.
Le syndic, garant de la neutralité
Dans cette situation de blocage, le syndic n’est pas un juge. Son rôle n’est pas de déterminer quel principe juridique doit prévaloir, mais de veiller à ce que les fonds de l’ACP soient intégralement et correctement versés au bénéficiaire légitime. Un paiement précipité à l’une des parties expose le syndic à un risque de mise en cause par l’autre.
La seule procédure correcte est la suivante :
- Bloquer la somme et informer : placer immédiatement le montant sur un compte bloqué et informer les deux parties par écrit de l’existence de revendications contradictoires.
- Renvoyer la balle aux parties : demander aux parties de produire, dans un délai raisonnable (par exemple 30 jours), l’un des documents suivants :
- une copie de l’acte de vente comportant une clause réglant explicitement l’affectation de l’indemnité ;
- une convention signée entre les parties, par laquelle elles déterminent conjointement à qui le syndic doit verser le montant.
- Attendre une preuve : à défaut d’un tel accord ou d’une clause claire, l’indemnité demeure bloquée. Le syndic ne peut ni ne doit forcer l’impasse. Seul un accord amiable entre les parties ou une décision judiciaire peut alors apporter une solution.
Conclusion
Ce cas nous rappelle que la neutralité est notre arme la plus précieuse dans les litiges complexes entre copropriétaires. En adoptant une approche strictement procédurale — fondée sur la transparence et la sécurisation des fonds — nous protégeons non seulement les intérêts financiers de l’association, mais aussi notre propre position professionnelle.
Nous sommes gestionnaires, pas arbitres.
Info
Johan De Schouwer
Compliance manager
copper.be
Sint-Annalaan 209-211
1853 Strombeek-Bever