Elke syndicus kent de complexiteit van schadedossiers. Maar wat als een brandschade wordt gevolgd door de verkoop van het betrokken appartement? Op wie wacht de verzekeringsvergoeding: de eigenaar ten tijde van de schade, of de nieuwe eigenaar? Deze situatie, die zich recentelijk voordeed in een residentie, zet de neutrale rol van de syndicus scherp op de proef.
De casus
In een gebouw deed zich op 2 maart 2025 een brand voor. De verzekeraar keurde de claim goed en stortte de vergoeding (15/09/2025) op de rekening van de VME. Tussen de schadedatum en de uitbetaling vond echter de verkoop van het betrokken appartement plaats (27 mei 2025). Zowel de ex-eigenaar als de nieuwe eigenaar maakte aanspraak op het bedrag.
De ex-eigenaar beriep zich op het contractuele beginsel: "De vergoeding komt toe aan de eigenaar op het moment van het schadegeval, die de premie heeft betaald en de schade heeft geleden." De nieuwe eigenaar argumenteerde daarentegen dat een brandverzekering een accessoir recht is dat het goed volgt, en dat de vergoeding dus bij de verkoop was mee overgegaan.
Het juridisch krachtenveld
Beide partijen hebben een geldig juridisch argument. De rechtspraak en doctrine bevestigen inderdaad het contractuele uitgangspunt. Echter, de wet van 4 april 2014 over de verzekeringen benadrukt de accessoire aard van de verzekering.
Dit betekent dat het recht op vergoeding in principe verbonden is aan het onroerend goed zelf en bij verkoop kan overgaan op de koper, vooral als de schade nog zichtbaar was en de verkoopprijs hierdoor werd beïnvloed.
De ultieme scheidsrechter is de verkoopovereenkomst: een specifieke clausule hierin is doorslaggevend.
De syndicus als neutrale bewaker
In deze patstelling is de syndicus geen rechter. Zijn rol is niet om te oordelen welk juridisch principe prevaleert, maar om de gelden van de VME integraal en correct aan de rechtmatige begunstigde uit te betalen. Het ondoordacht uitkeren aan één partij opent de deur naar aansprakelijkheidsstelling door de andere.
De enige correcte procedure is:
- Blokkeren en informeren: plaats het bedrag onmiddellijk op een geblokkeerde rekening en stel beide partijen schriftelijk op de hoogte van de tegenstrijdige claims.
- De bal terugkaatsen: vraag de partijen om binnen een redelijke termijn (bijv. 30 dagen) met één van de volgende documenten te komen:
- Een kopie van de verkoopakte met een clausule die de bestemming van de vergoeding expliciet regelt.
- Een ondertekende, onderlinge overeenkomst waarin zij gezamenlijk bepalen aan wie de syndicus moet betalen.
- Afwachten op bewijs: bij gebrek aan een dergelijk akkoord of een clausule, blijft de vergoeding geblokkeerd. De syndicus kan en mag de impasse niet forceren. Enkel een minnelijk akkoord tussen de partijen of een rechterlijke uitspraak kan dan soelaas bieden.
Conclusie
Deze casus herinnert ons eraan dat onze neutraliteit ons sterkste wapen is in complexe geschillen tussen mede-eigenaars. Door een strikte, procedurele aanpak te volgen – gebaseerd op transparantie en het veiligstellen van de fondsen – beschermen we niet alleen het financiële belang van het syndicaat, maar ook onze eigen professionele positie.
We zijn de beheerder, niet de arbiter.
Info
Johan De Schouwer
Compliance manager
copper.be
Sint-Annalaan 209-211
1853 Strombeek-Bever