In deze rubriek behandelen wij enkele frequent gestelde vragen. Wij geven graag ons advies mee.
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Dans cette rubrique, nous abordons quelques questions fréquemment posées.
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Sanctions pour les ACP avec un syndic non enregistrés à la BCE
Depuis le 1er avril 2017, chaque ACP est tenue d’enregistrer son syndic à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Cet enregistrement permet d’assurer une plus grande transparence et contribue à la professionnalisation du métier de syndic. Malheureusement, de nombreuses ACP ne respectent toujours pas cette obligation. Dans certains cas, l’enregistrement est retardé en raison du coût lié à cette démarche.
Un nouveau projet de loi, déposé par Leentje Grillaert, vise à introduire une sanction administrative pour les ACP (associations de copropriétaires) qui ne procèdent pas à l’enregistrement de leur syndic dans la BanqueCarrefour des Entreprises (BCE) ou qui ne mettent pas à jour leurs données. Les amendes varient entre 26 € et 10.000 € et seront appliquées de manière administrative, ce qui en facilite la mise en œuvre.
Conseils pour les syndics qui ne sont pas encore enregistrés :
- Procédez dès que possible à votre inscription à la BCE.
- Ajoutez une clause dans votre contrat stipulant que vous vous engagez à respecter cette obligation légale et à vous enregistrer à la BCE dans un délai de 8 jours après votre nomination.
- Indiquez que les frais liés à cet enregistrement doivent être pris en charge par l’ACP.
Je suis copropriétaire en nue-propriété d’un appartement dans un immeuble de 9 logements. Puis-je exercer le mandat de syndic bénévole ?
Réponse :
Vous pouvez devenir syndic de l’immeuble dans lequel vous possédez un appartement (ou en détenez une partie en nue-propriété).
En principe, l’article 5-§1 de la loi du 11 février 2013 stipule : "Nul ne peut exercer la profession d’agent immobilier-syndic (…) s’il n’est pas inscrit au tableau des praticiens dans la colonne correspondant à la profession exercée."
Souvent, le syndic est donc un syndic professionnel agréé par l'IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers). Toutefois, l'exercice de cette fonction n’est pas exclusivement réservé à cette profession.
L’article 5-§3 de la loi du 11 février 2013 prévoit des exemptions : Le Roi peut dispenser les titulaires de professions libérales des interdictions visées au § 1er. … Dans pareil cas, les Ordres et Instituts en charge du contrôle des activités de ces personnes intègrent dans leur déontologie un volet spécifique aux activités d'agents immobiliers.
Concrètement, l’Assemblée Générale des Copropriétaires peut faire appel, à un syndic professionnel ou un géomètre-expert, un avocat ou un expert-comptable (ou fiscaliste), un architecte, … ou encore à un syndic occasionnel/bénévole.
Les personnes qui ne font que gérer leur patrimoine familial, ou le patrimoine dont elles sont copropriétaires, ou le patrimoine de la société dont elles sont actionnaires ou associées, ne sont pas soumises aux interdictions visées au § 1er.
Ce syndic occasionnel/bénévole est l’un des copropriétaires (et non un locataire-résident) qui agit en qualité de syndic.
Étant donné qu’il gère son propre
patrimoine, la seule condition requise est
d’être copropriétaire. C’est ce que prévoit
l’article 5-§3 de la loi du 11 février 2013 : "
Les personnes qui ne font que gérer leur
patrimoine familial, ou le patrimoine
dont elles sont copropriétaires, ou le
patrimoine de la société dont elles sont
actionnaires ou associées, ne sont pas
soumises aux interdictions visées au §
1er."
Les décomptes doivent-ils obligatoirement être envoyés avec la convocation à l’Assemblée Générale après validation du commissaire aux comptes ? Certains syndics le font, d’autres non.
Réponse :
Conformément à la loi sur la copropriété, les documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour doivent être accessibles aux copropriétaires.
L’article 3.87-§3 du Code civil précise : " La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour ".
Cela implique que :
- Cette consultation doit être possible avant la tenue de l’Assemblée Générale.
- Elle concerne tous les points figurant à l’ordre du jour, y compris le décompte des charges.
La loi ne précise pas la manière dont ces documents doivent être mis à disposition des copropriétaires. Ils peuvent donc être envoyés par courrier avec la convocation, mis en ligne sur un site Internet sécurisé accessible aux copropriétaires, ou encore consultables sur place au bureau du syndic, à condition que cette modalité soit précisée dans la convocation à l’Assemblée Générale.