In deze rubriek behandelen wij enkele frequent gestelde vragen.
Wij geven graag ons advies mee.
U bent syndicus en u heeft vragen over het beheer van een gebouw?
Stel uw vraag aan redac@propertytoday.be.
Dans cette rubrique, nous abordons quelques questions fréquemment posées.
Nous sommes heureux de vous fournir nos conseils.
Vous êtes syndic et vous avez des questions sur la gestion d'un immeuble ?
Envoyez votre question à redac@propertytoday.be.
Sancties voor VME’s met een niet-geregistreerde syndicus bij de KBO
Sinds 1 april 2017 is elke Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) verplicht om haar syndicus in te schrijven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO). Deze registratie zorgt voor meer transparantie en draagt bij aan de professionalisering van het beroep van syndicus. Helaas voldoen veel VME’s nog steeds niet aan deze verplichting. In sommige gevallen wordt de registratie uitgesteld omwille van de kosten die hieraan verbonden zijn.
Een nieuw wetsvoorstel, ingediend door Leentje Grillaert, wil een administratieve sanctie invoeren voor VME’s die hun syndicus niet inschrijven in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) of hun gegevens niet up-to-date houden. De boetes variëren tussen €26 en €10.000 en zullen administratief worden opgelegd, wat de handhaving ervan vergemakkelijkt.
Advies voor syndici die nog niet geregistreerd zijn:
- Registreer u zo snel mogelijk bij de KBO.
- Voeg een clausule toe in uw contract waarin u zich ertoe verbindt om deze wettelijke verplichting na te leven en u binnen 8 dagen na uw benoeming te registreren bij de KBO.
- Vermeld dat de kosten voor deze registratie door de VME moeten worden gedragen.
Ik ben half naakte eigenaar van 1 appartement in een appartementsblok van 9. Mag ik daar ook het mandaat uitoefenen als vrijwillige syndicus.
Antwoord:
U mag syndicus worden van het gebouw waarin u een appartement bezit (of deels bezit in naakte eigendom).
In principe stelt art. 5-§1 van de wet van 11 februari 2013: "Niemand mag het beroep van vastgoedmakelaar-syndicus (…) indien hij niet ingeschreven is op het tableau van de beoefenaars in de kolom van het beroep dat hij uitoefent."
Heel vaak is deze syndicus een professionele syndicus erkend door het BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars). Maar het uitoefeningsrecht is niet exclusief aan deze beroepsgroep voorbehouden.
Art. 5-§3 van de wet van 11 februari 2013 voorziet vrijstellingen: De Koning kan de beoefenaars van vrije beroepen vrijstellen van de verbodsbepalingen bedoeld in §1… In dat geval nemen de Ordes en Instituten die belast zijn met de controle op de activiteiten van deze personen een specifiek onderdeel voor de activiteiten van vastgoedmakelaar in hun plichtenleer op.
Concreet kan de VME naast de professionele syndicus ook beroep doen op een landmeter-expert, een advocaat, een erkend boekhouder(-fiscalist), een architect, … of een occasionele/vrijwillige syndicus.
Personen die uitsluitend hun eigen familievermogen beheren, het vermogen waarvan zij mede-eigenaar zijn, of het vermogen van de vennootschap waarvan zij aandeelhouder of vennoot zijn, vallen niet onder de verboden bedoeld in § 1.
Deze occasionele//vrijwillige syndicus is één van de mede-eigenaars (geen bewonerhuurder) die optreedt als syndicus.
Omdat hij zijn patrimonium beheert,
moet hij als enige voorwaarde mede-eigenaar zijn. Dat bepaalt art. 5-§3 van de
wet van 11 februari 2013: "De personen die
slechts hun familiepatrimonium beheren
of het patrimonium waarvan zij mede-eigenaar zijn, zijn niet onderworpen aan
de verbodsbepalingen bedoeld in §1.”
Moeten afrekeningen (na goedkeuring van de rekeningencommissaris) steeds verplicht meegestuurd worden samen met de uitnodiging van de AV? Sommige syndici doen dit, anderen niet.
Antwoord:
Conform de Wet op de Mede-eigendom dienen de documenten met betrekking tot agendapunten beschikbaar te zijn voor raadpleging door de mede-eigenaars.
Artikel 3.87-§3 van het Burgerlijk Wetboek stelt: “De bijeenroeping vermeldt volgens welke nadere regels de documenten over de geagendeerde punten kunnen worden geraadpleegd.”
Hieruit blijkt dat:
- deze raadpleging vóór de Algemene Vergadering moet plaatsvinden
- het alle geagendeerde punten betreft, wat per definitie ook de afrekening omvat.
De wet bepaalt niet op welke manier deze documenten door de mede-eigenaars kunnen geraadpleegd worden. Dit kan dus per post samen met de uitnodiging, of online via een website waar de mede-eigenaars toegang toe hebben. Ook kunnen de gerelateerde documenten gewoon ter consultatie beschikbaar zijn op het kantoor van de syndicus, indien aldus medegedeeld in de oproepingsbrief tot de AV.