Nous répondons dans cette rubrique à des questions qui nous sont régulièrement posées.
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Est-il exact qu’un nouveau propriétaire potentiel doit être invité à l’AG durant la période entre le compromis et l’acte authentique ? Cela ne me paraît pas logique tant que l’acte n’a pas été passé. À moins que le propriétaire vendeur ne donne une procuration ?
Réponse :
Entre la période du compromis et la signature de
l’acte authentique, le futur propriétaire ne doit PAS
être invité à l’assemblée générale.
D’un point de vue juridique, on ne devient officiellement copropriétaire qu’après la signature de l’acte authentique devant le notaire. Jusqu’à ce moment, l’acheteur a bien certains droits et obligations découlant du compromis, mais cela ne fait pas de lui un copropriétaire à part entière aux yeux de la loi.
Un futur propriétaire ne peut donc pas être considéré comme copropriétaire et n’a donc pas à être invité à l’AG. Il ne peut/ni ne doit être présent à l’AG sauf si le propriétaire actuel donne une procuration à l’acquéreur pour agir en son nom. Cela reste toutefois une exception et non une procédure standard. En pratique, cela signifie que seul le propriétaire actuel, qui détient encore officiellement les droits juridiques sur le bien, est seul impliqué dans de telles occasions.
Une procuration peut par exemple être donnée lorsque le vendeur souhaite déjà transférer le processus administratif à l’acheteur, mais cela reste entièrement à la discrétion du vendeur. En résumé, le futur propriétaire ne joue un rôle juridique qu'à partir du moment où l’acte notarié est signé.
Attention à l’article 3.94-§2 du Code
civil :
L’article 3.94-§2 stipule que : " Toutefois, le
copropriétaire entrant est tenu de payer
les charges extraordinaires et les appels de
fonds décidés par l’assemblée générale des
copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la
conclusion du contrat et la passation de l’acte
authentique et s’il disposait d’une procuration
pour y assister ".
Cette disposition légale signifie qu’un futur propriétaire peut être contraint de contribuer à des frais résultant des décisions de l’AG dans certaines situations, même s'il n'est pas encore officiellement propriétaire. Cela s'applique spécifiquement aux charges extraordinaires et aux appels de fonds décidés durant la période entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique.
Les charges extraordinaires correspondent aux frais dépassant les coûts habituels de gestion et d'entretien du bâtiment ou du complexe. Il peut s'agir de travaux de rénovation importants, de réparations, ou d’investissements qui sortent du cadre de l’entretien courant. La décision d'entreprendre de tels travaux est souvent prise lors de l'assemblée générale des copropriétaires, et les frais sont répartis entre les copropriétaires, généralement au prorata de leur part dans les parties communes.
Les appels de fonds visent à recueillir des contributions spécifiques des copropriétaires pour un fonds de réserve ou pour financer des dépenses importantes qui ne peuvent être couvertes par les charges mensuelles ordinaires. Cela peut se produire lorsqu'un capital supplémentaire est soudainement nécessaire, par exemple pour des travaux de réparation urgents.
Si l'assemblée générale des copropriétaires prend une décision concernant des charges extraordinaires ou un appel de fonds pendant la période suivant le compromis, mais avant l'acte authentique, le futur propriétaire peut être tenu responsable de sa part de ces coûts sous certaines conditions :
- La décision de l'assemblée générale doit avoir eu lieu après la signature du compromis, mais avant la passation de l’acte authentique. Le moment de cette assemblée est donc crucial pour déterminer qui est responsable des coûts.
- Le futur propriétaire doit être en possession d'une procuration pour participer à l’assemblée générale au nom de la partie venderesse. Si le vendeur accorde une procuration à l'acquéreur qui l’accepte, pour assister à l'assemblée et voter, l'acquéreur est dans une certaine mesure déjà impliqué dans la prise de décision de l'ACP.
Si le futur propriétaire remplit les conditions mentionnées ci-dessus, il est tenu de contribuer aux charges extraordinaires et aux appels de fonds approuvés lors de cette assemblée générale. Cela signifie que, bien qu'il ne soit pas encore juridiquement le propriétaire (car l’acte authentique n’a pas encore été passé), il est déjà financièrement impliqué dans les décisions importantes de l’ACP.
Pas de procuration, pas d’obligation :
Si le futur propriétaire ne dispose pas d'une
procuration pour participer à l'assemblée, le
propriétaire vendeur reste le copropriétaire
formel et donc responsable du paiement
de ces frais. Dans ce cas, le futur propriétaire
n'est pas tenu de supporter ces charges, car il
n'est pas encore copropriétaire.
Y-a t’il un article ou une législation concernant la modification de la réglementation pour l’inspection quinquennale de l'installation électrique des parties communes ?
Réponse :
Depuis du 1er juin 2023, l’inspection de
l'installation électrique dans les parties
communes d'un immeuble à appartements
doit avoir lieu tous les cinq ans (au lieu de
tous les 25 ans).
Avec la modification du Règlement général sur les installations électriques en 2020, la définition d'une "installation domestique" a été modifiée. Ainsi, les locaux techniques d'un ensemble résidentiel et l'unité de travail domestique ne relèvent plus de l'installation domestique. Il en résulte deux périodicités de contrôle distinctes. L'inspection de l’électricité dans les parties communes devait se faire tous les 25 ans, tandis que l'inspection électrique des locaux techniques (local des machines d'ascenseurs, local de compteurs, etc.) devait se faire tous les 5 ans. Cette situation kafkaïenne prend maintenant fin.
Périodicité des contrôles :
Avec l’arrêté royal du 5 mars 2023, des
modifications ont été apportées aux
trois livres du Règlement Général sur
les Installations Electriques, entrées
en vigueur au 1er juin 2023. L’une des
modifications concerne la périodicité des
contrôles des installations électriques des
parties communes dans les immeubles à
appartements.
Comme en 2020, la définition d’une " installation électrique domestique " a été
modifiée.
" Installation électrique domestique
(généralement appelée installation
domestique) : installation électrique située
dans une unité d’habitation ou dans un local
visé au paragraphe suivant. Si l’installation
électrique d’un local ne fait pas partie d’un
régime de copropriété, l’installation électrique
de cet espace destiné à un usage privé et
non utilisé pour des activités d’entreprise
est considérée comme une installation domestique. Nonobstant ce qui précède, sont
considérées comme non-domestiques les
installations suivantes (généralement appelées
installations non-domestiques) :
- Les parties communes et les locaux techniques d’un ensemble résidentiel
- Toute autre installation électrique ne répondant pas à la définition d’une installation domestique ".
Inspection électrique tous les
5 ans
À la suite de la modification du Règlement
général sur les installations électriques,
les installations électriques des parties
communes d’un ensemble résidentiel
sont désormais considérées comme des
installations non-domestiques. Cela signifie
que la périodicité de l’inspection électrique
des parties communes et des locaux
techniques d’un ensemble résidentiel est
alignée sur une fréquence de 5 ans.
Dans le cadre d’une procédure judiciaire, l'avocat me demande d'engager des frais pour vérifier la liquidité de la partie adverse (via un huissier). Il s’agit de 200 à 300 euros, une fraction du coût total. Puis-je prendre l'initiative d'engager cette dépense dans l'intérêt de la procédure ? Organiser un vote me semble trop retardant dans ce dossier. Puis-je décider seul ici ?
Réponse :
En vertu de l’article 3.92-§1 du Code civil,
le syndic peut, pour des raisons urgentes,
prendre des mesures visant à préserver
les droits de l'ACP, à condition que ces
mesures soient ratifiées dès que possible par
l'assemblée générale. Le syndic est habilité
à engager toute action urgente ou visant
à la préservation des droits concernant les
parties communes, sous réserve que celle-ci
soit ratifiée dans les plus brefs délais par
l’assemblée générale.
Cet article traite d’une action en justice, donc a fortiori, engager une vérification supplémentaire dans le cadre de cette procédure serait autorisé.
Dans ce cas, il est demandé d’engager des frais pour vérifier la liquidité de la partie adverse, ce qui peut être considéré comme une action urgente dans le cadre d'une procédure judiciaire. Le montant est relativement faible par rapport aux coûts totaux de la procédure et peut être jugé nécessaire pour protéger les droits de l’association des copropriétaires.
Étant donné l’urgence et le fait qu’un vote
pourrait retarder la procédure, il semble
juridiquement justifié de répondre à la
demande de votre avocat dans l’intérêt de
la procédure. Assurez-vous cependant que
cette décision soit soumise à la ratification
de l'assemblée générale dès que possible,
comme l'exige l'article 3.92-§1 du Code civil.