In deze rubriek behandelen wij enkele frequent gestelde vragen.
Wij geven graag ons advies mee.
U bent syndicus en u heeft vragen over het beheer van een gebouw?
Stel uw vraag aan redac@propertytoday.be.
Dans cette rubrique, nous abordons quelques questions fréquemment posées.
Nous sommes heureux de vous fournir nos conseils.
Vous êtes syndic et vous avez des questions sur la gestion d'un immeuble ?
Envoyez votre question à redac@propertytoday.be.
Klopt het dat een nieuwe toekomstige eigenaar ook dient uitgenodigd worden tussen de periode van compromis en effectieve akte? Mij lijkt dat niet logisch zolang de akte niet verleden is. Tenzij de verkopende eigenaar volmacht zou geven.
Antwoord:
Tussen de periode van compromis en de
ondertekening van de authentieke akte dient de
toekomstige eigenaar NIET uitgenodigd te worden
op de algemene vergadering.
Juridisch gezien wordt men pas officieel mede-eigenaar na de ondertekening van de authentieke akte bij de notaris. Tot dat moment heeft de koper wel bepaalde rechten en plichten via het compromis maar die maken hem nog geen volwaardige mede-eigenaar in de ogen van de wet.
Een toekomstige eigenaar kan dus niet als mede-eigenaar beschouwd worden en moet daarom niet uitgenodigd worden op de AV. Hij kan/mag ook niet aanwezig zijn op de AV tenzij de huidige eigenaar een volmacht zou geven aan de koper om namens hem op te treden. Dit is echter een uitzondering en geen standaardprocedure. In de praktijk betekent dit dat enkel de huidige eigenaar, die nog officieel de juridische rechten over de eigendom bezit, betrokken wordt bij dergelijke aangelegenheden.
Een volmacht kan bijvoorbeeld worden gegeven wanneer de verkoper het administratieve proces al wil overdragen aan de koper, maar dit blijft volledig afhankelijk van de wil van de verkoper. Kortom, de toekomstige eigenaar speelt juridisch gezien pas een rol vanaf het moment van de ondertekening van de notariële akte.
Opgelet met BW art 3.94-§2
Art 3.94-§2 stelt dat: “De nieuwe eigenaar
is evenwel verplicht tot betaling van de
buitengewone lasten en de oproepen tot
kapitaalinbreng waartoe de algemene
vergadering van de mede-eigenaars heeft
besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen
het sluiten van de overeenkomst en het verlijden
van de authentieke akte en indien hij over een
volmacht beschikte om aan de algemene
vergadering deel te nemen”.
Deze wettelijke bepaling houdt in dat een toekomstige eigenaar in bepaalde situaties verplicht kan zijn om bij te dragen aan kosten die voortvloeien uit beslissingen van de AV, zelfs als hij nog niet officieel eigenaar is. Dit geldt specifiek voor buitengewone lasten en oproepen tot kapitaalinbreng die tijdens de periode tussen het ondertekenen van de compromis en de ondertekening van de authentieke akte zijn besloten.
De buitengewone lasten zijn de kosten die verder gaan dan de gewone beheersen onderhoudskosten van het gebouw of complex. Denk hierbij aan grote renovatiewerken, herstellingswerken, of investeringen die buiten het normale onderhoud vallen. De beslissing om zulke werken uit te voeren, wordt vaak genomen tijdens de algemene vergadering van mede-eigenaars, en de kosten worden verdeeld onder de eigenaars, vaak naar rato van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen.
De oproepen tot kapitaalinbreng dienen om specifieke bijdragen van de mede-eigenaars voor bijvoorbeeld een reservefonds of voor de financiering van grote uitgaven die niet kunnen worden gedekt door de gewone maandelijkse lasten. Dit kan gebeuren wanneer er plotseling extra kapitaal nodig is, bijvoorbeeld voor dringende herstellingswerken.
Als de algemene vergadering van de mede-eigenaars een besluit neemt over buitengewone lasten of een oproep tot kapitaalinbreng tijdens de periode na de compromis, maar vóór de authentieke akte, kan de toekomstige eigenaar belast worden met zijn deel van die kosten onder bepaalde voorwaarden:
- De beslissing van de algemene vergadering moet hebben plaatsgevonden na het sluiten van het compromis, maar vóór het verlijden van de authentieke akte. Het tijdstip van deze vergadering is dus cruciaal om te bepalen wie verantwoordelijk is voor de kosten.
- De toekomstige eigenaar moet in het bezit zijn van een volmacht om aan de algemene vergadering deel te nemen namens de verkopende partij. Als de verkoper een volmacht verleent aan de koper om op de vergadering aanwezig te zijn en te stemmen, wordt de koper in zekere zin al betrokken bij de besluitvorming van de VME.
Indien de toekomstige eigenaar voldoet aan de bovengenoemde voorwaarden, is hij verplicht bij te dragen aan de buitengewone lasten en kapitaalinbreng die tijdens die algemene vergadering zijn goedgekeurd. Dit betekent dat hoewel hij nog niet juridisch de eigenaar is (omdat de authentieke akte nog niet is verleden), hij wel financieel betrokken wordt bij belangrijke beslissingen van de VME.
Geen volmacht, geen verplichting:
Als de toekomstige eigenaar geen volmacht
heeft om aan de vergadering deel te nemen,
dan blijft de verkopende eigenaar de formele
mede-eigenaar en dus verantwoordelijk voor
de betaling van deze kosten. De toekomstige
eigenaar is in dat geval niet verplicht om
deze lasten op zich te nemen, omdat hij nog
geen mede-eigenaar is.
Heb je ergens een artikel of wetgeving mbt de aanpassing wetgeving voor 5-jaarlijkse keuring voor de gemeenschappelijke delen?
Antwoord:
Sinds 1 juni 2023 moet de keuring van de
elektrische installatie in de gemene delen
van een appartementsgebouw om de vijf
jaar gebeuren (in plaats van om de 25 jaar).
Met de wijziging van het AREI “Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties” in 2020 werd er gesleuteld aan de definitie van een ‘huishoudelijke installatie’. Daardoor vallen de technische lokalen van een residentieel geheel en de huishoudelijke werkeenheid niet meer onder de huishoudelijke installaties. Het gevolg is dat er twee keuringsperiodiciteiten naast elkaar bestaan. De keuring van de elektriciteit in de gemene delen moet 25-jaarlijks gebeuren, terwijl de elektrische keuring van de technische ruimtes (liftmachinekamer, tellerlokaal, …) om de 5 jaar moet worden uitgevoerd. Aan deze kafkaiaanse situatie komt nu een einde.
Periodiciteit controlebezoeken
Met het Koninklijk besluit van 5 maart 2023
(in voege op vanaf 1 juni 2023) komen er
opnieuw wijzigingen aan de drie boeken van
het Algemeen Reglement op de Elektrische
Installaties. Eén van de wijzigingen heeft
betrekking op de periodiciteit van de
controlebezoeken van elektrische installaties
van gemeenschappelijke delen binnen
appartementsgebouwen.
Net zoals in 2020 werd er bij de nieuwe wijziging aan de definitie van een "huishoudelijke installatie" gesleuteld. " Huishoudelijke elektrische installatie (gewoonlijk huishoudelijke installatie genoemd): elektrische installatie ondergebracht in een wooneenheid of een in de volgende alinea bedoelde ruimte. Indien de elektrische installatie van een ruimte geen deel uitmaakt van een regime van mede-eigendom, wordt de elektrische installatie van deze voor privégebruik bestemde ruimte die niet voor activiteiten van een onderneming wordt gebruikt, beschouwd als een huishoudelijke installatie. Niettegenstaande het voorgaande worden als niet-huishoudelijke elektrische installatie beschouwd (gewoonlijk niet-huishoudelijke installatie genoemd):
- de gemeenschappelijke delen en de technische lokalen van een residentieel geheel
- elke andere elektrische installatie die niet beantwoordt aan de definitie van een elektrische huishoudelijke installatie.”
Elektrische keuring om de 5 jaar
Als gevolg van de wijziging aan het
Algemeen Reglement op de elektrische
installaties worden de elektrische installaties
van gemeenschappelijke delen van een
residentieel geheel voortaan beschouwd als
niet-huishoudelijke installaties. Dat betekent
dat de periodiciteit van de elektrische
keuring van de gemeenschappelijke delen
en technische lokalen van een residentieel
geheel wordt gelijkgeschakeld op 5 jaar.
Er is een gerechtsprocedure waarbij ik de vraag krijg van de advocaat om kosten te maken voor nazicht liquiditeit (door een deurwaarder) van tegenpartij. Het gaat om 200-300 euro, een fractie van de totale kost. Mag ik daar zelf initiatief nemen om deze kost te maken in het belang van de procedure? Een stemming organiseren lijkt me te ‘vertragend’ in dit dossier. OK om zelf te beslissen hier?
Antwoord:
Op basis van BW art. 3.92-§1 kan de syndicus
zelf om dringende redenen, maatregelen tot
bewaring van de rechten van de VME, zolang
deze zo snel mogelijk door de algemene
vergadering worden bekrachtigd: de syndicus
is gemachtigd iedere vordering om dringende
redenen of vordering tot bewaring van rechten
met betrekking tot de gemeenschappelijke
delen in te stellen, op voorwaarde dat die
zo snel mogelijk wordt bekrachtigd door de
algemene vergadering.
In dit artikel spreekt men over een vordering, dus a fortiori kan een extra onderzoek instellen in het kader van deze procedure toegelaten worden.
In dit geval wordt er gevraagd om kosten te maken voor het nazicht van de liquiditeit van de tegenpartij, wat in het kader van een gerechtsprocedure mogelijk als een dringende actie kan worden gezien. Het bedrag is relatief klein in verhouding tot de totale kosten van de procedure en kan als noodzakelijk worden beschouwd om de rechten van de vereniging van mede-eigenaars te beschermen.
Gezien de dringende aard en het feit dat het
uitstellen van deze beslissing via een stemming
de zaak mogelijk zou vertragen, lijkt het
wettelijk om in te gaan op het verzoek van
uw advocaat in het belang van de procedure.
Zorg er wel voor dat deze beslissing zo snel
mogelijk wordt voorgelegd aan de algemene
vergadering voor bekrachtiging, zoals vereist
door BW art. 3.92--§1.