Dans cette rubrique, nous abordons quelques questions fréquemment posées. Nous sommes heureux de vous fournir nos conseils .
Vous êtes syndic et vous avez des questions sur la gestion d'un immeuble ? N'hésitez pas à nous envoyer votre question par e-mail à redac@propertytoday.
Une ACP peut-elle résilier un contrat en cours avec son syndic uniquement par lettre recommandée ?
Réponse:
Conformément à la loi sur la copropriété BW art 3.89
§7 "l'assemblée générale peut toujours révoquer le
syndic". Il est donc du pouvoir de l'AG de révoquer
le syndic.
Mais la loi prévoit également que l'ACP peut prendre des décisions par écrit. Conformément à l'article 3.87 §11 du Cc: "Les membres de l’association des copropriétaires peuvent prendre à l’unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l’assemblée générale, à l’exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal."
Ce n'est donc que si TOUS les copropriétaires de l’ACP ont signé cette décision de révocation que la démission est valable. Dans le cas contraire, la révocation du syndic doit être votée par l'assemblée générale à la majorité de 1/2+1 des copropriétaires présents ou représentés.
Aujourd'hui, nous sommes en tant que syndic confrontés à des propriétaires (en indivision suite à un décès) qui nous reprochent que la vente saute suite aux informations données par le syndic.
L'acheteur potentiel utilise notre 'nom' comme raison de son refus de poursuivre la transaction.
En tant que syndic, nous avons fourni les informations juridiques au courtier en vue de la rédaction d'un compromis. Cependant, il s'agit d'un immeuble ancien où, les copropriétaires ont seulement décidé après 20 ans de constituer un fonds de réserve. En outre, nous avons déjà pour cet exercice des dépenses prévues pour ce fonds de réserve (celles qui ont été décidées lors de la dernière assemblée générale). L'acheteur potentiel conteste ce fait et s'en sert pour retirer son offre. Il utilise lui-même notre nom et nos informations comme raison, sans que nous le sachions.
De plus, nous avons dû fournir les informations en février 2024 alors que l'exercice en cours de l’ACP ne s'est terminé que le 31-03-2024. En tant que syndic, nous ne pouvons pas remettre un bilan qui n'a pas encore été approuvé par l'assemblée générale ? Ou est-ce que c'est ce que l'on attend d'un syndic ?
Nous sommes vraiment déçus de constater que nous pouvons être attaqués de la sorte en tant que syndic alors que nous ne transmettons qu'une vision objective de la situation d'un immeuble.
Le syndic doit-il toujours recevoir des acheteurs potentiels et leur transmettre toutes les informations sans avoir la certitude qu'ils deviendront effectivement des acheteurs ?
Réponse:
Il est regrettable que l'acheteur potentiel ait invoqué votre nom pour justifier l'annulation de l'achat. Votre déception est compréhensible et totalement justifiée dans ce contexte.
En ce qui concerne votre question, il n'est en effet pas dans votre mission/responsabilité de recevoir des acheteurs potentiels dans votre bureau. La loi prévoit une procédure spécifique qui, en principe, ne vous oblige pas à avoir des interactions directes avec l'acheteur. Si un acheteur potentiel s'adresse à votre bureau, il est conseillé d'orienter cette personne vers le vendeur ou son courtier.
Il incombe alors à ces parties (le vendeur ou le courtier) de prendre les mesures nécessaires et de vous contacter pour obtenir les informations juridiques requises. C'est à eux qu'il incombe de transmettre les documents que vous avez fournis aux acheteurs potentiels.
Conformément à l'article 3.94, il est de votre devoir, en tant que syndic, de fournir les informations légales au vendeur ou à l'intermédiaire.
Code civil art. 3.94 § 1 : Dans la perspective d’un acte juridique entre vifs translatif ou déclaratif de propriété d’un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, transmet au copropriétaire entrant, avant la signature du contrat ou, le cas échéant, de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours:
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, visé à l’article 3.86-§3, alinéas 2 et 3;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le copropriétaire sortant, en ce compris les frais de récupération judiciaires ou extrajudiciaires ainsi que les frais de transmission des informations requises en vertu du présent paragraphe et du paragraphe 2;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
4° le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété et des montants en jeu;
5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années;
6° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires. À défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande, le notaire, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le copropriétaire sortant, selon le cas, avise les parties de la carence de celui-ci.
Si vous avez fourni des informations directement à l'acheteur potentiel, vous avez effectivement dérogé à la procédure habituelle. Toutefois, les informations que vous avez partagées auraient été identiques à celles fournies par l'intermédiaire des vendeurs, à moins que ces derniers n'aient eu l’intention de les embellir d'une manière ou d'une autre, ce qui serait évidemment incorrect.
Le fait est qu'on reprochera plus facilement au syndic de communiquer trop peu d’informations que trop d’informations !
En ce qui concerne la situation spécifique que vous décrivez, où des informations ont été fournies sur un exercice financier qui n'a pas encore été clôturé, il est courant et légal pour le syndic de partager les informations les plus récentes et disponibles. Ceci est conforme à l'engagement de transparence, même si ces informations n'ont pas encore été définitivement approuvées par l'assemblée générale.
Je suis syndic d'un immeuble où un propriétaire possède plusieurs appartements, ainsi qu'une majorité dans les millièmes. Ce même propriétaire demande aujourd'hui un changement de l'affectation de ses locaux commerciaux en appartements. Il dispose d'une majorité de millièmes. Les autres propriétaires doivent-ils être d'accord aux 4/5 avec cette modification de l'immeuble ou comment dois-je considérer et voter correctement sur ce point ?
Réponse:
Pour une modification de destination d’un lot, la loi sur la copropriété prévoit une majorité des 4/5e des copropriétaires présents et représentés. Voir ci-dessous Cc art. 3.88 §1 - 2° :
Code civil Art. 3.88 Assemblée générale : prise de décision
§1. L'assemblée générale décide :
2° à la majorité des quatre cinquièmes des voix :
(a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci;
Attention: ce copropriétaire ne peut légalement pas voter avec plus de parts que les autres copropriétaires présents ; voir cidessous Cc art. 3.87.
Code civil Art 3.87 §7 : Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.
À ce sujet, nous aimerions faire référence à l'article paru dans l'édition 9 du magazine Property Today et que vous pouvez consulter dans ce blog.
Si l'AG accepte ce changement de destination, les statuts doivent être modifiés. Voir Cc art. 3.85 :
Cc Art. 3.85 Statuts et règlement intérieur
§1. L'acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent le statut de l'immeuble ou du groupe d'immeubles, ainsi que toute modification qui leur est apportée, doivent faire l'objet d'un acte authentique.
Inscrivez également les points nécessaires à l'ordre du jour concernant :
- la modification des statuts : majorité requise de 4/5ème
- la répartition de tous les coûts supplémentaires (logiquement à charge du copropriétaire demandeur) : majorité requise de 4/5ème
- la désignation du notaire : majorité requise de 1/2+1
- le mandat au syndic pour suivre et finaliser le dossier moyennant le cas échéant. Un honoraire supplémentaire pour cette prestation particulière : majorité requise de 1/2+1